本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。
9月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01全球公寓市场发展动态
9月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测数据，全球住房租赁市场步入北半球秋季淡季的“季节性回调与降速筑底”阶段。从租金变动来看，环比（较8月）开始呈现小幅季节性微跌或高位企稳，房东因夏末淡季到来开始提供温和让利；同比（与去年同期相比）则普遍维持低速温和上涨或基本持平。
美国方面，9月住房租赁市场进入传统秋季淡季，整体呈现“租金高位趋平、空置率缓慢下降、沿海门户与阳光地带两极分化”的特征。Zillow 观察指数显示，全国平均挂牌租金约为 $1,932/月，挂牌中位数为 $1,833/月。沿海科技和金融中心租金依然坚挺：受科技业复苏、就业稳定及新房供应受限推动，旧金山挂牌均价达 $3,400–$4,750/月，同比涨幅领跑全美；圣何塞（硅谷）中位数约 $3,310–$3,800/月；纽约约 $3,615–$3,695/月，因供给极度紧缺而维持高位盘整。中西部核心城市表现稳健：芝加哥均价约 $2,022/月，前期无集中过量建设，需求平稳、库存无积压，租金呈温和上涨。阳光地带及南部城市则承压横盘：奥斯汀等地前几年建设热潮下大量新公寓集中交付，市场供应过剩、房东议价能力受限，挂牌均价约 $1,620–$1,986/月，租金处于“挤水分”阶段。
意大利方面，住房租赁市场进入夏末秋初“季节性微幅调整、高位筑底”的阶段。随着暑期旅游高峰落幕、高校新学期的租房需求逐步消化，整体市场在延续历史高位的同时，环比呈现小幅盘整降温的迹象，同比则保持温和上行。根据意大利主流房地产平台（Immobiliare.it 等）的数据，全国租赁公寓的平均月租中位数约为 934 欧元。米兰价格仍稳居全国第一，但受租客支付能力逼近临界点、夏季短租潮退去等因素影响，价格出现微幅高位回调，挂牌均价为 22.32 欧元/㎡/月；佛罗伦萨因历史文化中心长租与短租供给失衡，价格居高不下，挂牌 21.75 欧元/㎡/月；罗马依托首都强劲的就业、教育和国际旅游需求，同比涨幅坚挺，挂牌 19.13 欧元/㎡/月；博洛尼亚随着 9 月秋季入学预订告一段落，挂牌价格较暑期峰值有所回落，为 16.51 欧元/㎡/月。
英国方面，住房租赁市场迎来高校开学与秋季就业的强劲需求高峰，全英平均租金再创历史新高。根据 HomeLet 与 Zoopla 2026 年 9 月的权威统计数据，全英平均挂牌租金升至 1,387 英镑/月。9 月受留学生集中开学和职场搬迁潮的双重拉动，大伦敦及部分教育、高科技重镇涨幅强劲，而一些区域在经历夏末拉升后则出现季节性微幅调整。大伦敦地区强势反弹、价格领跑，平均租金达 2,272 英镑/月（核心区 Zone 1-2 新挂牌优质公寓的租金中位数则接近 2,750–2,800 英镑/月）；英格兰东南部平均租金为 1,472 英镑/月，同比上涨 1.8%；英格兰东部平均租金为 1,340 英镑/月，同比上涨 2.0%；英格兰西南部（含布里斯托、埃克塞特）平均租金达 1,274 英镑/月，同比强劲上涨 5.4%；苏格兰（爱丁堡、格拉斯哥）平均租金约 1,060–1,070 英镑/月，受爱丁堡等名校开学季需求的驱动，同比上涨 4.9%。
02亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，住房租赁市场在经历了前几年的剧烈暴涨后，整体进入“高位筑底、月度微幅走低、同比低速增长”的理性盘整期。根据 CoreLogic（Cotality）及 SQM Research 等机构的数据，澳大利亚全国住宅周租金中位数为 627 澳元/周（约合 2,717 澳元/月）。悉尼价格依然领跑全国，但租金已触及租客承受力的天花板，9 月环比微跌 0.2%，呈现高位“挤水分”的态势，周租金中位数为 780–840 澳元/周；墨尔本在东海岸大城市中租金门槛相对较低，但随着外来人口持续流入，公寓租赁市场展现出较强韧性（9 月微涨 0.1%），周租金中位数为 575–640 澳元/周；布里斯班在前期暴涨后，9 月整体周租金微降 0.1%，进入供需博弈的平稳期，周租金中位数为 630–670 澳元/周；珀斯则受资源型经济活跃和持续人口净流入的双重推动，空置率仅约 0.7%，仍是全澳最紧俏、涨幅最迅猛的市场，9 月周租金中位数达 680–720 澳元/周。
新加坡方面，住宅租赁市场延续了“整体高位平稳盘整、供需趋于均衡、区域分化更加凸显”的运行格局。全岛公寓挂牌租金中位数维持在约4,300–4,800 新元/月，环比基本持平，同比低速微增并趋于企稳。分户型来看，一居室为 3,100–4,100 新元/月，两居室为 4,000–5,500 新元/月，三居室为 5,200–7,200 新元/月。组屋租赁市场则凭借性价比优势吸引了旺盛的刚性需求，租金表现极为坚挺，全岛租金年增长率放缓至 3.2% 左右。其中，3 房式（两室一厅）为 2,800–3,300 新元/月，4 房式（三室一厅）为 3,400–3,900 新元/月，5 房式（三室两厅）为 3,800–4,400 新元/月。
值得注意的是，下半年伦多、淡滨尼北等郊区板块的大量预售私宅竣工交房，公开租赁房源储备明显增多，有效打破了此前供不应求的局面。与此同时，针对未取得永久居民（PR）身份的外籍买家征收高达 60% 额外买方印花税的政策依然有效，绝大部分高薪外籍人才因此选择“长期租房过渡”，为中高端私宅提供了坚实的需求底座。在此背景下，房东虽然不再像前两年那样强势大幅拉涨，但受高房贷利率和房产税的双重挤压，持房成本居高不下，绝大多数房东也拒绝大幅降价。市场整体在“合理中位数”水平上维持高位盘整。
韩国方面，住宅租赁市场在经历了暑期搬迁与学区预订的高峰后，进入了“全租（Jeonse）与月租价格持续走高、供给紧缺深层化、月租化趋势不可逆”的紧张运行状态。全国平均月租约 83.8万 —85万韩元/月（折合人民币约 4,300—4,400 元），平均初始押金约为 5,450万韩元。首尔特别市公寓（Apartment）平均月租达 162 万—165 万韩元/月（折合人民币约 8,300—8,500 元）。单身公寓/Officetel/Villa小户型平均月租集中在 80 万—100 万韩元/月。首都圈（京畿道、仁川）平均月租在 86万— 101万韩元/月。地方主要广域市（釜山、大田、蔚山等）平均月租在 67 万—76 万韩元/月。
03中国租赁市场发展动态
9月，重点监测TOP10城市租金环比3涨7跌。据中国房价行情网数据，全国租金中位数为1700元/月，环比减少2.86%。9月，TOP10城市环比跌幅最大的城市为武汉，跌幅4.84%，涨幅最大的TOP10城市为三亚，涨幅为5.7%。
04租赁企业开业动态
9月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓或租赁房开业签约。代表项目如下：
招商蛇口CM+U壹间嘉寓尖沙咀开业。9月3日，招商蛇口CM+U壹间嘉寓尖沙咀项目正式开业，“CM+U壹间嘉寓”与“C Star青年双创之友”品牌正式揭牌。作为招商蛇口“壹”系列公寓品牌延伸至香港的全新产品线，CM+U既代表着Youth（青春）与University（学府），更聚焦于You（每一个你），寄托着“为你加油”的深情期许。项目立足“安全、安心、安馨”理念，为在港求学青年构筑温暖舒适的“第二个家”。作为该产品线的首个落地项目，尖沙咀项目涵盖单人、双人及多人等多元房型。
汉悦公寓恺德熹园二店开业。9月14日，武汉城建集团发布消息，旗下汉悦公寓恺德熹园二店开业。项目位于武汉市洪山区富安街恺德熹园3栋，提供445套房源，一居室面积44.45—68.87平方米，一室一厅面积70.75—88.93平方米。项目主打精装修、拎包入住，适合独居、情侣及家庭租户。
北京乐乎公寓亚运村店开业。9月，北京乐乎公寓亚运村店开业，项目位于朝阳北四环东路118号南侧、安慧桥东片区，邻近地铁5号线惠新西街北口，交通便利。项目定位“独居享乐主义生活社区”，拥有225间客房。主打独立户型、精装拎包入住，配备开放式厨房、干湿分离卫浴、智能门锁等设施。
雅院签约昆明首店。9月4日，雅诗阁官宣全新落地布局，旗下雅院品牌正式进驻昆明，落地昆明首座服务公寓项目。项目建筑面积约2万平方米，规划183套精装公寓，涵盖单房、一房、两房等多种户型。
羚居公寓签约武汉首店。9月17日，锦江酒店旗下长租公寓品牌羚居公寓披露，武汉首店正式签约。项目地处江汉经济开发区核心板块，紧邻二环线、常青高架，距离地铁7号线园博园站约700米，周边有公交站点，通勤便捷。项目是独栋楼宇，总房间数约120套。
越秀星寓签约进驻广州白云空港经济核心区。9月22日，广州越秀星寓公寓管理有限公司与广州机场资产运营发展有限公司共同签署空港悦居·云怡花园店项目合作协议。项目地处广州白云空港经济核心区，紧邻白云机场，落位于江高-水沥商业产业集聚片区。项目总建筑面积约66400㎡，委管房源684套，合计2344间，配置精致三房（85㎡）、舒适四房（110㎡）、臻阔四房（130㎡）等多元户型，可满足不同家庭结构的居住需求。
河南南阳三顾里签约雅高诗铂。9月24日，河南南阳明伦三顾里商业签约雅高集团旗下的高端公寓式及长住型酒店品牌“诗铂（The Sebel）”。项目坐落于车站路与躬耕路交汇处，紧邻卧龙岗文化园、对望汉画馆，扎根三顾里5万方沉浸式文旅商业街区。三顾里定位“潮流商业+沉浸式文旅+国际高端旅居”的复合生态，诗铂的加入使其完成从商业、文旅到国际高端住宿的闭环。
05保租房人才公寓入市动态
9月，保租房与人才公寓市场在政策与资本的双重驱动下，正朝着规模化、专业化、精细化方向稳步发展，为城市新市民和青年人才提供了更加多元、优质的安居保障。
金地草莓社区杨浦滨江店，推出662套保租房。9月1日，金地草莓社区杨浦滨江店正式入市，推出662间精装公寓（全为28-32㎡的精装一居室，拎包入住，配备品牌家电家具）。公寓位于杨浦滨江核心岸线，距杨浦滨江产业带约800米，周边聚集B站、美团、字节跳动等科创企业，通勤便利。
龙岗拟市场化收购2栋88套房源用作保租房。9月2日，深圳市龙岗区发布市场化收购商品房用作保障性住房项目可行性研究服务采购意向，拟对2栋保障性租赁住房开展收购可行性研究，涉及88套房源、建筑面积6319.42平方米。
郑州第六批人才公寓推出1091套1252间房源。9月11日，郑州发布2026年第六批人才公寓配租公告，本次由郑州城发安居有限公司运营，凤栖美寓、通惠美寓、腾飞美寓三大项目合计推出1091套、1252间房源。其中凤栖美寓共683套，户型面积26.23-58.45㎡，月租金区间401-821元；通惠美寓48套176间，月租1378-1640元，含16套定向配租房源；腾飞美寓360套393 间，月租1094-2183元。
中建·彩寓（科韵路店）推出328套保租房。9月12日，中建·彩寓（科韵路店）在广州天河科韵路软件园正式启幕，项目由中建四局城市发展投资有限公司打造。项目总建筑面积约1.35万平方米，共设有300余套（328套）公寓，户型为建面20-58平方米的灵动多变户型。
承寓·尚阖院21号楼保租房正式开业。9月15日，合肥安居集团旗下承寓·尚阖院21号楼正式开业。项目位于合肥市包河区四川路与嘉陵江路交口西北侧。项目为全新楼栋，精装交付，可拎包入住，主打小户型，适合青年及小家庭租住。
宁波城投旗下城投橙寓·南岸社区推出488套。9月16日，由宁波城投旗下城投橙寓运营的"OPC+"模式保障性租赁住房项目正式开业（投入使用）。项目共规划488套独立公寓，户型涵盖33至65平方米的四种差异化设计，可适配单身青年、青年情侣等不同人群的居住需求，目前房源正分批对外开放出租。
瓴寓国际连开3家租赁门店。9月17日新闻，瓴寓在上海市中心连开3家租赁门店——大宁柚米寓、小木桥柚米寓、漕溪路柚米社区，月租2800元起。这3家门店均明确以“保障性租赁住房”为定位，主要面向在沪新就业青年，旨在为城市青年提供安居选择，符合上海市保租房“面向新市民、青年人，无户籍硬门槛，看住房困难加稳定就业”的保障导向。
筑巢公寓鹿冲关店推出273套保租房。9月19日，筑巢公寓鹿冲关店开启试营业。项目位于贵阳市云岩区南垭路，由闲置旧楼改造为273套精装保障性租赁住房，面向新市民、青年人提供租住服务。原址为闲置多年的老旧学生宿舍，经全方位提质改造后，改造为适配青年生活的高品质人才安居公寓。户型全部为约39㎡的精致一居室（独卫单间）。
微领地“虹桥国展微领地青年社区”正式开业。虹桥国展微领地青年社区项目于2026年9月28日正式启动配租，整体规划7栋楼宇，总建筑面积近21万平方米，首批上线1000余间房源。户型为精装全配单间（面积约18-22平方米）。
9月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述｜2026年9月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数稳中略降，监测均分分别达到达到56.01、85.48。
搜索指数｜搜索热度TOP5，分别是壹间公寓、雅诗阁、旭辉瓴寓、万豪行政公寓、乐乎公寓。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如招商蛇口CM+U壹间嘉寓尖沙咀开业；雅院签约昆明首店，拟提供183套服务公寓；瓴寓国际连开3家租赁门店等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数｜9月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为乐乎公寓、金地草莓社区、雅诗阁、铂顿公寓、自如。如北京乐乎公寓亚运村店开业；金地草莓社区国际会展店开业；福州城投集团首个长租公寓项目建总·安澜里开业等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数｜新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、微博、B站。如湖北大学阳逻校区购置存量商品房改造学生公寓；承寓·尚阖院21号楼保租房正式开业等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数｜9月，公寓市场总体稳中略降，各大城市租金跌多涨少，投资人信心保持平稳，投资指数和上月基本持平。
#综合分析#
住房公积金持续深化租金服务创新｜9月，多地公积金管理中心密集出台提取新政，不仅推出保租房租金直付、取消多项提取互斥限制，还针对青年人才及多子女家庭大幅提升租房提取额度。
陕西省住房资金管理中心将多子女家庭及青年租房提取上限拔高。9月7日，陕西省住房资金管理中心正式发布政策通知，优化调整住房公积金贷款及提取相关规则，新政即日起正式施行。本次调整大幅上调租房提取额度，针对在西安市行政区域内无自有住房、租住商品住房的缴存人，年度租房公积金提取最高额度提升至每人每年2.4万元，其中拥有两个及以上子女的多子女家庭、35周岁及以下的新市民和青年人，可享受额度上浮福利，每人每年最高可提取2.88万元，切实减轻租房群体安居压力。
武汉市公积金提取管理办法征求意见明确保租房租金直付。9月15日，武汉就《武汉住房公积金提取管理办法》及实施细则公开征求意见，反馈截至9月24日。征求意见稿明确，无房职工租房提取不限次数，单身职工每年限额1.8万元、已婚职工及配偶合计3.6万元，经认定的在汉人才按相应限额的3倍执行；租住合作平台保障性租赁住房的，可按月办理公积金租金直付，但同一自然年度不得与年度租房提取同时办理。纳入城市更新改造项目的住房，可按实际出资提取本人、配偶、父母及子女公积金；拟增加的装修和物业费提取仅适用于自住住房。
境外资管巨头看好亚洲高潜力租赁市场｜9月，国际知名私募与资产管理机构频频出手，通过跨境大宗资产交易持续加码亚太核心城市的稀缺租赁住房与学生公寓标的。
凯德投资拟收购宜必思香港中上环酒店改造学生公寓。9月15日，凯德投资拟以23亿港元收购香港上环宜必思香港中上环酒店，计划将其改造为学生公寓，并交由凯德旗下雅诗阁长租品牌“雅遇”运营。项目楼高34层（1-9层为零售及配套，楼上25层为客房），2012年建成，持有999年地契，总建筑面积约2.03万平方米，原为550间客房的酒店。
M&G Real Estate将住宅塔楼出售给Dash Living。9月30日，英国资产管理机构M&G旗下地产投资部门M&G Real Estate近日宣布，已将位于东京西新宿的24层混合用途塔楼Frontier Shinjuku Tower出售，该楼包含298套住宅公寓。据悉接盘方为长租公寓运营商Dash Living，交易价值超过2.41亿美元。
地方国资密集落地直营租赁品牌｜9月，地方国资安居集团及市属国企通过落地直营形象店、推出全新高品质公寓品牌，以国企匠心为新市民和青年人才提供标准化、规范化的安居保障。
长沙安居“千万间”首家直营形象店开业。9月28日，长沙安居重磅落地全新服务标杆！长沙安居“千万间”首家直营形象店于长房 24 品生活中心正式揭幕。长沙安居“千万间”是长沙安居集团（长房集团下属）推出的房屋综合服务品牌，坚持“政府引导、国企承办、市场运营、多元合作”的理念，构建“线下服务+线上引流”的协同服务体系。
福州城投集团首个长租公寓项目建总·安澜里开业。9月28日，福州城投集团下属市城乡建总首个长租公寓项目 —— 建总・安澜里正式启幕开业。项目坐落于晋安区长春路、福马路沿线，紧邻地铁 2 号线、4 号线前屿站，总建筑面积约 2.3 万平方米，共推出 419 套国企直租精装房源，规划 33㎡、48㎡、53㎡、67㎡四种户型，同时配套中央花园、健身房、书吧、会客厅等多元共享空间，并提供 24 小时管家服务。
大型租赁社区深入产业片区｜9月，大型租赁社区深入产业片区，通过产住深度融合，实现职住平衡，为产业人才提供安居保障，赋能区域产城融合发展。
金地草莓社区国际会展店开业。9月，深圳金地草莓社区国际会展店开业，推出共2650间客房。该区域属于会展新城核心板块，周边并非传统的重工业或单一产业园区，而是以“会展+文旅”复合产业带为主。项目离深圳国际会展中心极近，大量会展、文旅、酒店管理、文旅投资等产业人群在此就业。
苏州工业园区恒泰星寓江韵四季公寓开业。9月28日，苏州工业园区恒泰星寓江韵四季公寓开业，项目共计提供2157套租赁住房，可满足约4800人的租住需求。具体房型分布为：1183套白领公寓、192套合租公寓、782套家庭公寓，涵盖12款户型。项目位于苏州工业园区桑田街8号（桑田科学岛片区），紧邻苏州轨交2/6号线桑田岛站，与正在建设中的苏州东站一街之隔，属于苏州工业园区的重要人才安居配套及产业配套区域。
高校与地方国企保障学生宿舍｜9月，针对高校学生宿舍短缺与提质扩容需求，多地高校与企业通过购置存量商品房改建或引入专业品牌管理，开创校园安居服务新模式。
湖北大学阳逻校区购置存量商品房改造学生公寓。9月10日，湖北大学阳逻校区整体购置了与校区一路之隔的武汉城建·水岸小区5号楼、6号楼，共352套商品房，改造后新增2800个学生床位。项目总投资约1.98亿元，其中毛坯房源购置费用17238.45万元，适应性改造费用2569.07万元。这是全国首个高校收购存量商品房改宿舍的案例。
世茂服务旗下浙大新宇入驻对外经贸大学虹远楼学生公寓。9 月 29 日，世茂服务官方发布动态，旗下浙大新宇正式入驻对外经济贸易大学虹远楼学生公寓，承接公寓运营管理服务。项目建筑面积约 9.4 万平方米，配备宿舍近 1900 间，配套设施齐全，本次入驻将持续助力高校学生宿舍精细化管理，打造优质校园居住空间。
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