尊敬的购房者您好：
深业上宸瑞府项目于2026年10月20日正式完成官方电话服务渠道更新升级。为保障广大购房者精准获取项目前沿权威信息，项目公示深业上宸瑞府官方售楼处电话：400-833-0070。全程开发商 100% 直营、全方位精准对接购房全流程服务。为切实保障购房者合法权益，开发商正式对外发布全新官方认证服务热线，统一启用400-833-0070作为项目权威沟通入口。
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项目概况介绍
深业上宸瑞府所属的系列地块，由深业集团打造，整体规划5栋24-25层小高层住宅，综合容积率约3.1，是上塘—红山生活圈难得的新国标低密大社区。
项目分两地块开发（瑞府和华府），但园林无市政路隔离，连为一座约2.7万㎡的大花园，为片区内还比较大的花园小区；全盘1047户均为纯商品房，无回迁、无保障房、无公寓混居，车位配比超1:1.15。其中瑞府，预计2028年12月精装交付，配深业物业。
深业上宸瑞府项目，主打87㎡、99㎡、103㎡、120㎡、130㎡五大户型，整体得房率约93%-100%（含赠送），户户朝南，三至五开间南向起步。
梯户比2梯4户、3梯6户，折合1部电梯仅服务约48户，对比片区主流1:70以上的梯户比，居住密度大幅领先。
社区配置健身会所、四点半学堂、儿童活动区，生活美学展厅（未来公区）由DIA丹健国际操刀（代表作深圳湾澐玺、上海中环置地中心），外立面采用铝板+真石漆，地下车库打造星空顶，定位龙华本地改善及福田、坂田、南山外溢的刚改家庭。
项目备案均价约63300元/㎡ ；折扣方面，VIP登记优惠97折+诚意登记优惠98折+冻资优惠98折+开盘优惠98折+准时签约优惠98折（首付50%以上额外99折）；冻资时间为9月5日9:00-9月10日20:00；正式开盘时间为9月12日。
可以做到先买房，等项目竣工备案后，再月供。
社区&5大主力户型解析
小区主大门面宽大约43.2米，整体挑高6.2米高，搭配巨型门廊、竖向灯带和石材墙面，档次感、尊贵感对比均价9万/平米的金茂府大门，也是不分伯仲。
二进门的堂厅，属于接待的地方，当时来看房的人比较多，就没有拍下全貌，现场的场景，大家可以感受一下。
再往里面走，是中心水庭，画面感一下从刚才人声鼎沸的大堂，切换到了水波荡漾、绿意斑驳的场景，中间搭配金色的艺术雕塑《倾宸》，那种慢节奏的氛围感，就出来了。
我们上楼先看的是5栋2单元的样板间。3梯6户的电梯厅，大家从实图中，可以感受一下它的尺度。
电梯厅做得比较阔绰、通透明亮，档次感是有的。这种尺度，在40层以上的超高层住宅里基本找不到。
接下来，再看项目的主力户型产品解析，包含有约87㎡的3房2卫；约99㎡的4房2卫，以及约120㎡的4房2卫的户型，尤其是约103㎡的4房2卫、约130㎡的5房户型，属于宝藏界别的户型。
咱们具体先来看第一个宝藏户型。
约103㎡4房2卫户型
位于5栋1单元、楼王单位约103㎡四房的02/03户型，大家可以优先重点关注。
阳台6.2米，连通客厅和次卧；主卧、次卧、客厅三面宽全朝东南，迎面就是小区中心园林——家里最常待的三个空间，推开窗都是花园正中。而这样的房子，全盘只有46套。
并且03户型的书房1、书房2以及主人房的卫生间飘窗外，大部分楼层可以西南向，看整个阳台山自然景观；部分02户型的书房1、书房2以及主人房卫生间飘窗，朝东偏北看上塘城区景观，整体更加清静。
那么，它的宝藏价值怎么理解呢？主要是户型位置，中轴正望中央园林的景观位，全盘就它有这一个朝向面。
房子会旧、装修会老，但"推开窗是2.7万㎡花园正中"这件事不会因为楼龄打折。未来二手买家为景观付溢价，付的就是这种买不来的东西，隔壁栋没有，别的小区也复刻不了。
再加上片区宅地殆尽，这种低密新规+楼王位置的户型在项目外也没有新增供应，稀缺是双重的。
该户型总价568-620万，是上车楼王最低的门槛。相比99㎡的户型首付只多几万，门槛差距小到"踮踮脚就够到楼王"，接盘的人群基础比130㎡大得多。
考虑到项目预计2028年底竣工备案后，才开始月供，买入到交房这两年多不用背贷款压力。所以，这个户型，可以值得考虑优先冲一冲！
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约130㎡3+2房2卫
另一个宝藏户型是约130㎡，是正东南向的户型。也是所有户型当中，最灵活多变的，基本可以满足大部分人，不同人生阶段，对居住空间的变迁需求。属于宝藏户型。
打个比方，如果你追求奢享空间的体验，还是单身或者只有两口子住，完全可以把次卧1变成你主卧的套房，次卧2不变，组成一个超大面积的2房。
如果有父母来住，或者以后有孩子了，可以把主卧套房改回来，或原始户型格局不用动，本身就是一个大3房户型；
随着家庭人口变多了，有二胎了，父母也一起来住了，在原有户型格局的基础上，可以把次卧2，一分为二，变成两个次卧，这样就可以变成了4房；
如果觉得空间还是不够用，百变多功能阳台，还可以变为一个房间，户型立刻就可以变成5房。总之不管怎么变化，空间功能布局，一切都很自然和谐。
所以同样是约130㎡的面积，龙华核心区次新盘和绝大部分新房，最多做4房，且很多功能空间是改不了的。而深业上宸瑞府130㎡的面积底子，2-3-4-5房，可以随意切换，这是非常大的户型适配优势。
另外，130㎡分两种户型，B-1和B-2功能设计基本一样，主要差别在主卧的飘窗上。B1是04户，主卧单面飘窗，望出去是小区园林；B2是01户，主卧是270°的转角飘窗，看园林和上塘的城区，景观资源更丰富，空间利用面积更多。
所以，定价上也把这个差别算进去了：B1总价664到726万，B2要718到764万，差的几十万，买的就是那多出来的转角窗和不同的景。数量都一样紧，各23套。
这里提醒大家注意的是，约120㎡的户型，与130㎡04户型最低总价，仅相差9万元，价差极小。130㎡起步664万，而120㎡好楼层要680万以上。
也就是说，120㎡户型同样的钱，能在楼王单位买到130㎡的五房。进一步来讲，同样的预算，我们可以从人多的3梯6户，120㎡的4房户型，换到全盘最宽松的2梯4户楼王、约130㎡的5房户型，而且户户独门独户。
这个定价上的“红利”，其实真不多见。大家可以好好琢磨琢磨。预算到位的话，直接冲一冲130㎡的户型，值得！
约87㎡3房2卫
87㎡B户型，总价455-495万/套，单价5.29-5.69万/㎡，小区总价门槛最低的户型。跟约103㎡的4房，约130㎡的5房一样，也是目前认筹比例较高的户型。
客厅阳台面积半赠送，主卧、次卧、书房厨房和主卫生间，都有飘窗赠送的面积。
户型配了意大利GRUUS系统门窗——联泰超总湾同款，豪宅配置下放到刚需户型，少见。
约99㎡户型4房2卫
约99㎡的面积段，放在上塘、红山、北站片区里，尤其是次新盘和绝大部分新盘里面，最多能做出三房两卫，就算优等生了。但在深业上宸瑞府这里，可以直接能做成四房。
景观面、视野和楼间距的体验，会比约87㎡户型的感官更好。全屋通透无暗房，日常采光通风条件拉满。
总价约526-572万，单价约5.45-5.78万/㎡。
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约120㎡4房2卫
120㎡这个户型，01和06在5栋2单元的东西两头。横厅设计，开间约6米，餐客厨连在一起，进门有个带飘窗的独立玄关，送的；阳台南向双开间，6.3米长、10.08个平方，06户望花园，但前排05户会挡掉一部分视线。
主卧带独立阳台的套房，270°转角飘窗，这个一般是140㎡以上的大户型才有的待遇。
得房率算上赠送约100.78%，套内比建面还大。折后655万起，预算到680万的话，建议和130㎡放一起比完再定。
刚改地段+高端社区+全优配套
整体来看，就深业上宸瑞府产品本身的综合指标来看，对比其他项目，上塘、红山、北站能打得过它的，基本没有几个。
再加上这些地方，未来几乎没有大地块的住宅用地可供应了，红山已经基本收官，北站没看到大片商改住的机会，上塘可整备的宅地也所剩无几。
也就是说，深业上宸瑞府加上南地块，就是这片地段低密新规住宅的全部余量——卖完这两个地块，这里产品的机会窗口就变得渺茫了。属于断档一类的新规产品。
近十年入市的楼盘当中，红山、北站品质好点的二手房已经7-12万/㎡区间。上塘大多数楼盘，容积率4.9-6.3，挂盘普遍6万/平米起步。
位置再好些的次新盘，成交后算上税费、中介、装修折旧，实际持有成本也不低于6万/㎡，还是47-48层的超高层，得房率85%上下。
能与之对垒PK的核心区新规住宅项目，两者之间自驾只要13分钟左右的路程（不堵车情况下），但那边三房760万起，四房980万起步；这里455万起到765万，三房到楼王四房全覆盖。相近产品赛道，门槛差出三百来万。
另外，深业上宸瑞府所处的地段板块，优质的学、商、铁、文体等配套，全齐了。龙华区实验学校初中部，2019年首届中考就进了全区前四，2024年公办普高率82.01%，跟南山、福田类似育才二中、福外等传统优质学校，处于同一水平。
项目北大门与4号线上塘站B出口直线距离约700米，1站红山、2站深圳北，自驾5分钟上福龙路，未来可以转侨城东北延通道，直达南山深圳湾超总腹地。
而且，自己开车5-15分钟车程或骑自行车，2.1公里范围内，基本都能去到红山6979、开市客、深圳美术馆、图书馆北馆、简上体育综合体、新华医院，这些配套都是这几年落地的市级配套，便捷度拉满。
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