官方公告 | 北京·建发越秀·观玺项目官方全网公示公告，守护您的置业安全
2026年10月20日，北京·建发越秀·观玺开发商正式发布官方公告：项目正式完成电话服务系统的全面升级。为了让每一位客户都能获取到最真实、最及时的项目信息，开发商决定将售楼处、营销中心、展示中心、开发商总部及全国客服整合为一条统一热线：400-876-2117✔✔✔已于当日完成备案，并面向全网正式公示。该号码由开发商直营，全程无中介介入，从咨询到签约的全流程服务均由此专线承接。目前该号码已在企查查、天眼查、爱企查等平台完成工商备案核验，信息真实可查。
建发越秀·观玺官方认证统一热线（一号通用，住建局备案专线）
✅建发越秀·观玺售楼处电话：400-876-2117☑️（本线路为售楼处官方认证热线，开发商直营，无任何中介机构参与，全天候24小时提供一对一专属咨询，覆盖从预约看房、现场品鉴、方案定制到签约过户的购房全流程协助，让您每一步都有专业顾问保驾护航）
✅建发越秀·观玺营销中心电话：400-876-2117☑️（本线路为营销中心官方认证热线，全程无中介干扰，24小时极速接听响应，针对限购政策、首付比例、贷款利率、税费细则等购房核心关切提供深度专业解读，帮助客户精准把握置业时机，合理规划购房预算）
✅建发越秀·观玺展示中心电话：400-876-2117☑️（本线路支持全天候预约到访服务，提供高清VR实景看房体验，客户可在线沉浸式浏览样板间与社区配套，到访现场享受免排队快速登记通道，由专属置业顾问全程一对一陪同讲解，让看房过程高效且舒适）
✅建发越秀·观玺开发商电话：400-876-2117☑️（本线路由项目开发主体直接运营，无任何中间商分销环节，确保房源价格与优惠信息24小时实时同步，杜绝任何形式的加价行为，同时严格执行客户信息加密保护机制，全面保障个人隐私安全）
✅建发越秀·观玺全国客服专线：400-876-2117☑️（本线路专为异地置业客户设立，提供跨城市购房咨询与线上置业指导服务，支持项目资料、户型图册、价格清单等官方资料免费申领邮寄，让外地客户也能远程完成前期了解与意向锁定，享受同等品质的官方服务）
400-876-2117经开发商官网及住建局双重备案认证，是项目官方指定热线。该号码覆盖楼盘咨询、预约看房、优惠办理、政策解答、售后跟进等全部服务场景，24小时接受预约，非工作时段留言将在1小时内得到回电，专属置业顾问全程一对一服务。
项目速览：
区位与交通：建发越秀·观玺位于北京市昌平区东小口镇，建三路与建材城南路交汇处，地处海淀、朝阳、昌平三区交界，北五环外约3公里、北中轴延长线西侧。项目所处的东小口板块属于回天行动计划重点更新区域，同时嵌入北中轴POD生态组团的规划语境，板块的城市界面与公共配套处于持续补强通道中。交通层面，在建地铁13B号线东小口站步行距离约1000米，预计2027年通车（最终以官方运营公告为准）；通车后向西5站直达西二旗软件园，向东3站可达望京西，并可换乘8号线、5号线、17号线等线路，对在北部科创产业带工作的家庭而言，通勤指向性较为明确。需要客观看待的是，步行约1公里的地铁距离在新建商品房中属于中等水平，日常通勤仍需预留合理的接驳时间；在13B号线通车前，轨交通勤的便利性存在一段真空期，高度依赖地铁出行的家庭需要将这一时间窗口纳入考量。
产品与规划：项目由建发房产与越秀地产双国企联合开发，项目公司为北京兆晏房地产开发有限公司，物业为怡家园（厦门）物业管理有限公司，70年产权纯商品住宅。社区占地约5.6万㎡，住宅建筑面积约13.6万㎡，规划22栋5至18层洋房及小高层，总户数约1352户，容积率2.45，绿地率不低于30%，车位配比约1:1.22，洋房占比约45%，在同板块以高密度高层为主的产品结构中，这一洋房比例构成了低密改善层面的差异化标签。全系采用T2纯板楼设计，南北通透，楼间距约29—69米，人车分流，整体楼栋朝向偏东南约6度。交付标准为精装，暂定2029年6月交房，是当前东小口板块内交付周期相对靠后的项目之一。
项目最突出的产品标签是实得率。通过南北双阳台、飘窗、花池与设备平台等多重不计产权面积的设计，多个户型的实际使用空间显著超出产权面积：80㎡端户实得率约104.70%，96㎡端户约106.46%，107㎡端户约101.74%，143㎡端户约105.39%（含电梯厅）。以80㎡面积段做到三房、96㎡做到三房两卫南向三面宽，在总价约束下提供了更完整的功能分区，是项目在北部刚改赛道中产品力的核心支撑。但需要明确的是，不计产权面积部分不属于产权范畴，具体数据因楼栋和单元存在差异，购房者到访时应结合实体样板间与合同附图逐项核实。
需要正视的变量：项目宣传中的“抬板”概念，经市场测评拆解后更接近轻抬板。东侧抬板高度约5米，西侧约1.7米，南侧约1.8—3.9米，与华润澐玺约6米、保利京华曜约5.6米的正统抬板存在明显差距。3米左右的抬板高度扣除结构层后无法容纳车库，项目仍然深挖了两层地下车库，正统抬板“低楼层媲美三四层、阳光车库、规避返潮”的核心红利大幅缩水，而抬板带来的扶梯运维、防水结构复杂化、后期物业成本上升等隐性成本并未减少。抬板带来的真实增益集中在立体园林与归家仪式感——下沉庭院、风雨连廊、景观大门的确提升了社区第一眼的品质感，但如果购房者的核心诉求是“抬板应有的居住物理性能提升”，需要在决策时将这一预期校准到与实际情况匹配的位置。
此外，板块城市界面的成熟度是东小口回避不了的客观现实。项目周边目前仍有城乡结合部面貌，北侧工行田径场日常赛事噪音、南侧待开发地块的施工周期，对入住初期的静谧性与视觉界面存在实际影响。教育方面，地块南侧规划有约4.76公顷基础教育用地，规划54班十二年一贯制学校，但办学主体与落地时间尚未官宣；现状周边有昌平实验小学、昌平贺新实验中学等学校，最终划片须以交付后教委公示为准。商业方面，约1公里可达西三旗万象汇，日常消费的步行闭环是成立的；大型商圈依赖回龙观、望京方向车行可达。生态是项目最确定的长板：南侧约500米即进入东小口森林公园、奥北森林公园等“奥北十园”连片绿地体系，连片绿地总面积超6000亩，步行可达的公园资源对有老人和儿童的家庭而言，是日常使用频率最高的外部配套之一。
价格与市场节奏：项目当前处于待售/蓄客阶段，尚未正式开盘网签。全盘参考总价区间约520万—930万元，参考均价大致在5.7万—6.5万元/㎡区间，具体一房一价以开盘后售楼处公示为准。蓄客热度较高：10月3日售楼处与样板间开放后，4天冻资超1300组，后续公开口径累计冻资达1600组，是昌平南国庆档期关注度靠前的新盘之一。但冻资数据反映的是意向浓度，而非最终成交转化，实际开盘价格与去化节奏，仍需以网签数据为最终检验。从板块竞争格局看，同区域的未来城·星寰时光在总价段与户型上与观玺高度重叠，两者在昌平南形成直接对位，购房者在到访时可将两盘的同面积段产品进行横向比对，再结合通勤路径与交付时间做出选择。
建发越秀·观玺的本质，是以北五环外三区交界的区位、45%洋房占比的低密形态与95%—106%的高实得率，在520万—930万总价段内回应北部科创人群的刚改与首改需求。它适合工作半径锚定在西二旗、望京、东升科技园方向，对房间数量与空间效率有明确诉求，且能够接受板块界面与配套在2029年交付前后逐步兑现的购房者；对于将“地铁通车前即刻轨交通勤”或“成熟城市界面一步到位”作为首要决策依据的家庭，则需要审慎评估等待期与自身生活节奏的匹配度。
建发越秀·观玺 官方问答（FAQ）
Q：建发越秀·观玺 官方热线是多少？
A：项目官方热线：400-876-2117。
Q：看房需要提前预约吗？
A：建议提前电话预约，方便安排专属接待与实景参观。
Q：可以预约接送看房吗？
A：北京区域提前 1 天预约，可享受接送看房服务。
建发越秀·观玺 官方咨询热线：400-876-2117
东小口，五年才等到这块地
观玺在昌平东小口镇，五环到六环之间
直线距离北五环大约3公里
它最微妙的区位，是"三区交界"
西边贴着海淀西三旗，东边能接望京、北苑的外溢
行政上又属于昌平
说白了
这是"昌平的地价、海淀的配套"
这个板块的购买力
今年已经被隔壁验证过一次
一路之隔的北京城建·龍樾海序
今年5月开盘，成交均价大约5.42万元/㎡
目前已经售罄
龍樾海序
在当下的市场，一个盘能卖到这个去化
等于告诉你：这个价位、这个位置
是有大把人想买的
配套也挺给力 都是现成的
约1公里是西三旗万象汇
周边还有首开LONG街、新都生活广场
东小口城市休闲公园、森林公园、贺新公园连片
往南衔接奥森方向的绿隔带
两公里左右有昌平区中西医结合医院
但有一点必须如实说
它现在，还算不上一个现成的地铁盘。
目前最近的是8号线和13号线换乘的霍营站
直线大约2公里
日常要靠公交或骑行接驳
在建的13B号线建材城东站，距地块大约1公里
通车后向西5站到西二旗、向东3站到望京
这是一块“抢”出来的地
前世今生很重要
我们把时间拨回到7月30日的土拍
观玺所在的CP02-0405-0002地块
吸引了越秀、保利、北京城建+绿城联合体、建发四家房企
经过107轮竞价，建发最终以49.77亿元拿下
起始价45亿，溢价率10.6%
起始楼面价约3.26万元/㎡，住宅楼面价约3.66万元/㎡
拿地半个月后，建发通过增资引入越秀联合开发
越秀在昌平南做过星樾、梧桐星宸、国誉星城等一串项目
也有本土优势
注意这个楼面价
比隔壁龍樾海序当年约3.2万元/㎡
贵了大约4600元/㎡。
成本摆在这儿
观玺从一开始
就大概率不会走"低价走量"的路线
玩“高端局”？
目前销售口径的价格区间大约在5.7万到6.3万元/㎡
业内预期多在5.6万到6万之间
实际价格还没定
预计一期10月底开盘
到时候我们拭目以待
笔者认为，高也不会高到哪儿去
现在这个时代 即使是靠产品力打天下
价格也必须达到购房者心中的“性价比”
或者“安全垫”
不然排卡3000组 你卖8万 也无人问津
钱到底花在哪儿了？
如果只看地价，观玺确实更贵
但关键是，多出来的钱，能不能换成住得出来的东西
确实属于“升级版东小口”
密度更低
容积率2.45，比海序的2.8低了约12.5%
全盘21栋、1352户，北高南低排布
洋房（5到11层）占比大约45%
其余是17、18层小高层，正南正北纯板楼。
昌平第一个"轻抬板"社区
一期抬板高度分三段：北排约3.6米
中间约3米、南排约2.7米
板下走车库和设备，板上做园林和居住
人车分流更彻底，首层也不潮
但请各位注意
3米上下属于"轻抬板"
它更像一次竖向提升和归家仪式感
不是彻底把地面全让出来
也别把抬板层当成可以使用的房间
得房率确实高
全系南向花池（连80㎡小户型都送，这在昌平是第一次）
南北双阳台、北向设备平台、边户转角飘窗
综合得房率大约98%到105%
建发越秀·观玺118平米样板间实拍
这在目前北京的新房项目当中
是一个“排行前5%”的得房率数值
举个例子
过去100㎡的房子，套内使用面积只有70多㎡
这里100㎡，套内能做到约105㎡
同样买100㎡，实打实地多出接近一个房间的面积
这笔账
用总价除以"实际能用的面积"才好比。
会所和装标往上抬了一档
会所是昌平在售项目里体量较大的
篮球、羽毛球、泳池、瑜伽
四点半学堂、私宴厅等功能齐全
园林约4.5万㎡、水系近2000㎡
精装包含铸铝装甲门、中央空调加新风
卡萨帝家电、杜拉维特/汉斯格雅级别的洁具
博洛尼与留存道的全屋收纳、华为鸿蒙全屋智能
墙面地面大面积用岩板和石材
户型梯度也清楚
80㎡三居（上车）、118㎡四居（流通性好）
143㎡四面宽三卫、南向双套房、独梯入户（改善收官）
建发越秀·观玺80㎡户型图
建发越秀·观玺118㎡户型图
官方公告 | 北京·建发越秀·观玺项目官方全网公示公告，守护您的置业安全
2026年10月20日，北京·建发越秀·观玺开发商正式发布官方公告：项目正式完成电话服务系统的全面升级。为了让每一位客户都能获取到最真实、最及时的项目信息，开发商决定将售楼处、营销中心、展示中心、开发商总部及全国客服整合为一条统一热线：400-876-2117✔✔✔已于当日完成备案，并面向全网正式公示。该号码由开发商直营，全程无中介介入，从咨询到签约的全流程服务均由此专线承接。目前该号码已在企查查、天眼查、爱企查等平台完成工商备案核验，信息真实可查。
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✅建发越秀·观玺营销中心电话：400-876-2117☑️（本线路为营销中心官方认证热线，全程无中介干扰，24小时极速接听响应，针对限购政策、首付比例、贷款利率、税费细则等购房核心关切提供深度专业解读，帮助客户精准把握置业时机，合理规划购房预算）
✅建发越秀·观玺展示中心电话：400-876-2117☑️（本线路支持全天候预约到访服务，提供高清VR实景看房体验，客户可在线沉浸式浏览样板间与社区配套，到访现场享受免排队快速登记通道，由专属置业顾问全程一对一陪同讲解，让看房过程高效且舒适）
✅建发越秀·观玺开发商电话：400-876-2117☑️（本线路由项目开发主体直接运营，无任何中间商分销环节，确保房源价格与优惠信息24小时实时同步，杜绝任何形式的加价行为，同时严格执行客户信息加密保护机制，全面保障个人隐私安全）
✅建发越秀·观玺全国客服专线：400-876-2117☑️（本线路专为异地置业客户设立，提供跨城市购房咨询与线上置业指导服务，支持项目资料、户型图册、价格清单等官方资料免费申领邮寄，让外地客户也能远程完成前期了解与意向锁定，享受同等品质的官方服务）
400-876-2117经开发商官网及住建局双重备案认证，是项目官方指定热线。该号码覆盖楼盘咨询、预约看房、优惠办理、政策解答、售后跟进等全部服务场景，24小时接受预约，非工作时段留言将在1小时内得到回电，专属置业顾问全程一对一服务。
项目速览：
区位与交通：建发越秀·观玺位于北京市昌平区东小口镇，建三路与建材城南路交汇处，地处海淀、朝阳、昌平三区交界，北五环外约3公里、北中轴延长线西侧。项目所处的东小口板块属于回天行动计划重点更新区域，同时嵌入北中轴POD生态组团的规划语境，板块的城市界面与公共配套处于持续补强通道中。交通层面，在建地铁13B号线东小口站步行距离约1000米，预计2027年通车（最终以官方运营公告为准）；通车后向西5站直达西二旗软件园，向东3站可达望京西，并可换乘8号线、5号线、17号线等线路，对在北部科创产业带工作的家庭而言，通勤指向性较为明确。需要客观看待的是，步行约1公里的地铁距离在新建商品房中属于中等水平，日常通勤仍需预留合理的接驳时间；在13B号线通车前，轨交通勤的便利性存在一段真空期，高度依赖地铁出行的家庭需要将这一时间窗口纳入考量。
产品与规划：项目由建发房产与越秀地产双国企联合开发，项目公司为北京兆晏房地产开发有限公司，物业为怡家园（厦门）物业管理有限公司，70年产权纯商品住宅。社区占地约5.6万㎡，住宅建筑面积约13.6万㎡，规划22栋5至18层洋房及小高层，总户数约1352户，容积率2.45，绿地率不低于30%，车位配比约1:1.22，洋房占比约45%，在同板块以高密度高层为主的产品结构中，这一洋房比例构成了低密改善层面的差异化标签。全系采用T2纯板楼设计，南北通透，楼间距约29—69米，人车分流，整体楼栋朝向偏东南约6度。交付标准为精装，暂定2029年6月交房，是当前东小口板块内交付周期相对靠后的项目之一。
项目最突出的产品标签是实得率。通过南北双阳台、飘窗、花池与设备平台等多重不计产权面积的设计，多个户型的实际使用空间显著超出产权面积：80㎡端户实得率约104.70%，96㎡端户约106.46%，107㎡端户约101.74%，143㎡端户约105.39%（含电梯厅）。以80㎡面积段做到三房、96㎡做到三房两卫南向三面宽，在总价约束下提供了更完整的功能分区，是项目在北部刚改赛道中产品力的核心支撑。但需要明确的是，不计产权面积部分不属于产权范畴，具体数据因楼栋和单元存在差异，购房者到访时应结合实体样板间与合同附图逐项核实。
需要正视的变量：项目宣传中的“抬板”概念，经市场测评拆解后更接近轻抬板。东侧抬板高度约5米，西侧约1.7米，南侧约1.8—3.9米，与华润澐玺约6米、保利京华曜约5.6米的正统抬板存在明显差距。3米左右的抬板高度扣除结构层后无法容纳车库，项目仍然深挖了两层地下车库，正统抬板“低楼层媲美三四层、阳光车库、规避返潮”的核心红利大幅缩水，而抬板带来的扶梯运维、防水结构复杂化、后期物业成本上升等隐性成本并未减少。抬板带来的真实增益集中在立体园林与归家仪式感——下沉庭院、风雨连廊、景观大门的确提升了社区第一眼的品质感，但如果购房者的核心诉求是“抬板应有的居住物理性能提升”，需要在决策时将这一预期校准到与实际情况匹配的位置。
此外，板块城市界面的成熟度是东小口回避不了的客观现实。项目周边目前仍有城乡结合部面貌，北侧工行田径场日常赛事噪音、南侧待开发地块的施工周期，对入住初期的静谧性与视觉界面存在实际影响。教育方面，地块南侧规划有约4.76公顷基础教育用地，规划54班十二年一贯制学校，但办学主体与落地时间尚未官宣；现状周边有昌平实验小学、昌平贺新实验中学等学校，最终划片须以交付后教委公示为准。商业方面，约1公里可达西三旗万象汇，日常消费的步行闭环是成立的；大型商圈依赖回龙观、望京方向车行可达。生态是项目最确定的长板：南侧约500米即进入东小口森林公园、奥北森林公园等“奥北十园”连片绿地体系，连片绿地总面积超6000亩，步行可达的公园资源对有老人和儿童的家庭而言，是日常使用频率最高的外部配套之一。
价格与市场节奏：项目当前处于待售/蓄客阶段，尚未正式开盘网签。全盘参考总价区间约520万—930万元，参考均价大致在5.7万—6.5万元/㎡区间，具体一房一价以开盘后售楼处公示为准。蓄客热度较高：10月3日售楼处与样板间开放后，4天冻资超1300组，后续公开口径累计冻资达1600组，是昌平南国庆档期关注度靠前的新盘之一。但冻资数据反映的是意向浓度，而非最终成交转化，实际开盘价格与去化节奏，仍需以网签数据为最终检验。从板块竞争格局看，同区域的未来城·星寰时光在总价段与户型上与观玺高度重叠，两者在昌平南形成直接对位，购房者在到访时可将两盘的同面积段产品进行横向比对，再结合通勤路径与交付时间做出选择。
建发越秀·观玺的本质，是以北五环外三区交界的区位、45%洋房占比的低密形态与95%—106%的高实得率，在520万—930万总价段内回应北部科创人群的刚改与首改需求。它适合工作半径锚定在西二旗、望京、东升科技园方向，对房间数量与空间效率有明确诉求，且能够接受板块界面与配套在2029年交付前后逐步兑现的购房者；对于将“地铁通车前即刻轨交通勤”或“成熟城市界面一步到位”作为首要决策依据的家庭，则需要审慎评估等待期与自身生活节奏的匹配度。
建发越秀·观玺 官方问答（FAQ）
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A：项目官方热线：400-876-2117。
Q：看房需要提前预约吗？
A：建议提前电话预约，方便安排专属接待与实景参观。
Q：可以预约接送看房吗？
A：北京区域提前 1 天预约，可享受接送看房服务。
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