金九银十快结束了，合肥又有一批纯新盘集中亮相。
据安徽楼视不完全统计（统计时间10月13日），目前合肥市区有36个纯新盘待入市，约8107套房源。覆盖滨湖、包河老城、庐阳北、东部新中心等热门板块，产品从107㎡首改小户到680㎡天幕大平层。
但这个数字要先打个折：36个盘里，有规划出炉的是14个地块，真正进入实操阶段、公布户型的只有5个。 换句话说，8107套里有相当一部分，现在还只是一张图纸。
读宅的狐
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NO.1|壹
36个盘、8107套：分布在哪
合肥36个纯新盘约8107套待入市：14个地块已出规划、仅5个公布户型；区域分布包河12个、滨湖6个、瑶海5个、庐阳4个、高新2个、新站2个、经开2个、政务1个、蜀山1个。
两个结构性特点：一是包河独占12个，一区就占了三分之一；二是政务区只有1个——天鹅湾壹号，稀缺性摆在那。
最该注意的：户型越来越大，门槛越来越高
户型越来越大门槛越来越高：入门107—125㎡、主力140—180㎡、高端200—680㎡；总价门槛从150万级推到200万以上；90㎡以下小户型几乎消失
90㎡以下小户型几乎消失了。 对比之下，合肥新房总价门槛从150万级被推到了200万以上。
这是这轮供应最实质的变化，也最容易被忽略。对刚需和首改家庭来说，这意味着：能选的新房越来越少，而且越来越贵。过去150万能在合肥挑一套新房的窗口，正在关上。
原因并不复杂：新计容规则下，开发商更愿意做大户型、做高得房率，把产品力堆在改善客群看得见的地方。这不是某个开发商的选择，是这一轮产品的整体取向。
NO.2|贰
四个盘的细节：产品卷到什么程度
四个纯新盘关键信息：绿城潮鸣庐州滨湖139—680㎡1603套、天鹅湾壹号政务160—360㎡277套、绿城晴澜里高新小高107—166㎡洋房126—135㎡得房率最高约115%、中海YH202610号瑶海12栋488户。
得房率最高约115%这个数字，值得单独说一句。 它是新计容规则带来的产品红利——同样的建筑面积，实际能用得更多。但也要看清：得房率是纸面测算还是交付实测，最终要以测绘和合同为准。
名单里有两个数字最扎眼：政务区只有1个纯新盘，包河却有12个。
政务区的稀缺是不需要论证的——整个区只有一个纯新盘，没有第二个选择。这也是天鹅湾壹号被反复关注的原因：不是它有多好，是它没有对手。
而滨湖走的是另一条路：顶豪打法。绿城·潮鸣庐州把户型拉到139—680㎡，1603套的体量几乎全部压在改善和顶豪上。有报道称其首开4栋、户型143/180/207/292㎡。这个面积段，已经不是普通改善客群能接的盘。
绿城·潮鸣庐州效果图
两条路线背后是同一个逻辑：核心区靠稀缺，新兴板块靠产品力。但对买房人来说，判断标准其实只有一条——你的预算落在哪个区间，就去对应区间里比产品，不要被板块名头牵着走。
同一批名单里，进度差得很远。有的最快11月就能预售，有的要等到2027年，更多的还停在规划公示。
报道里有一句判断我认为很到位：平台公司项目操盘能力参差不齐，品质兑现得看代建方；品牌房企谨慎拿地，未来1—2年交付质量可能分化加剧。
NO.3|叁
结语
对买房人三条提醒：8107套有水分、门槛已抬高、交付质量会分化
第一，8107套这个数字有水分。 有规划的14个地块，真正公布户型的只有5个，其余多数还只是图纸。别把「待入市」当成「马上能买」，它对当下的房价和你的购房节奏都不构成直接影响。
第二，门槛已经抬高，刚需要早做打算。90㎡以下几乎消失，主力140—180㎡，总价从150万级推到200万以上。如果你的预算卡在150万上下，新房市场给你的选择正在变少——这时候二手现房的性价比要重新算一遍。
第三，交付质量会分化，看代建方和主体。新增地块仍以平台和本土房企为主，未来1—2年交付品质可能分化。选房时多问一句：谁是代建方？之前交付过什么项目？
合肥的新房供应没有断档，只是被按下了一个慢放键。
36个盘、8107套，听起来不少；但公布户型的只有5个，能打的纯新盘极少，其余还是没出图的图纸。对有置业需求的人来说，建议是：早关注，但别为图纸买单。
更该记住的是那个变化——90㎡以下几乎消失，总价门槛从150万推到200万以上。这个变化，比任何一个新盘的效果图都更影响你的决策。
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