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北京长安悦玺

长安悦玺是石景山鲁谷的现房改善盘，主打西四环地段、森林公园和精装三四居，目前参考均价约5.6 万/㎡

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位置
石景山鲁谷衙门口板块，西四环到西五环之间。自驾去五棵松、金融街、丽泽都顺；但地铁是短板——离 1 号线八宝山站约 2–3 公里，走路不现实，依赖地铁通勤的话不太友好

价格户型
主力建面 97–173㎡，三至四居。按 5.6 万算，97㎡约 540 万起，124㎡约 690 万起，152㎡约 850 万起总价 550 万往上，偏刚改和改善。

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小区情况
14 栋、917 户，容积率 2.8，绿化率 30%。精装现房，2024 年已交付，招商积余物业，物业费 6.6 元/㎡·月——120㎡一年差不多要 9500 块，比普通小区贵一截

✅ 优点

现房：能实地看采光、楼间距、装修品质，不用赌期房兑现。

公园近：东侧一路之隔就是约 100 公顷的衙门口城市森林公园，遛娃散步方便。

户型能打：南北通透、客厅朝南，得房率约 76%–79%，同面积里不算憋屈。

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⚠️ 坑点

地铁远：宣传"四轨交汇"，但 M11 等线路还在规划，现阶段没车不方便。

交付争议：有业主投诉过跑道减配（塑胶变柏油刷漆）、市政路滞后、供暖等问题，买前一定实地转一圈。

学区别当真：171 中学一路之隔是最大卖点，但 2027 年招生只是计划，具体入学还得看当年划片。

一句话：在石景山、海淀西部上班、有车、预算 550–900 万想买改善三四居，可以重点看；纯靠地铁通勤的，建议谨慎考虑。

你是自住还是投资？预算大概多少？我可以再帮你判断值不值

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