佛山正掀起一场“商改住”大潮。
今年以来，大沥、桂城、黄岐、祖庙等片区接连出现“商改住”调规。
超6宗地块商改住
主要集中核心板块
经过梳理，今年佛山至少有超6宗商业地块调整为居住用地：
大沥滘口路北侧地块占地约1.23万㎡，容积率1.5-2.6。
位于广佛路与芳盈路交界的两宗地块，分别占地约5962.33㎡、1.16万㎡，容积率为2.8。
桂城宝石西路北侧地块占地约1.7万㎡，容积率调整为1.5-2.6。
桂城佛平路北侧地块占地约8788㎡，容积率2.5。
祖庙街道办事处南侧地块的面积和容积率，目前尚未确定。
澳门城三期地块占地约1.39万㎡，容积率2.6。
它们都有这两点共性：
一、多位于城市核心板块
从位置来看，调规的地块所在片区，基本位于城市的核心板块，新房供应缺口大。
与此同时，片区住宅多为老旧小区，居民置换需求旺盛。
其中大沥滘口路北侧地块紧邻广佛智城、永旺梦乐城，周边就业人口密集，但新房项目少。
而佛平路北侧地块位于桂城板块，靠近地铁3号线西约站，附近以老旧小区为主，部分楼龄超20年。
目前该板块仅有万和融禧公馆在售，且剩余货量不大。
二、周边商业产品供应过剩
部分地块所在板块早年规划了大量商业、商服用地，导致写字楼、公寓库存积压，空置率较高。
以桂城宝石西路北侧地块为例，其位于千灯湖CBD板块，聚集了新凯广场、万达广场、招商置地中心、广发金融中心等商办项目，商业供给体量过于庞大。
祖庙街道办事处南侧地块则位于朝安板块，直线距离禅城金铂总部不到300米。
此外，该地块临近季华路，分布超15个写字楼、公寓等项目。
在小狐看来，这些板块的商办供给已明显超过实际需求，而住宅又明显不够。
如果地块规划不调整，供需错配几乎很难避免。
“商改住”崛起
归根结底是……
近两年，佛山“商改住”浪潮兴起，发展路径走向成熟，背后主要有五大因素驱动。
原因一：政策支持
去年年底，佛山八部门发布通知明确，加大存量土地“收调供”力度，商办库存去化周期超过18个月，严控新增商服用地出让。
鼓励把存量闲置商服用地，调整为居住用地，增加住宅供应。
“收调供”政策，为佛山商服用地转型利用创造了条件。
原因二：公寓、写字楼等商业产品去化周期长
佛山房地产行业研究站发布数据显示，9月全市一手公寓去化速度放慢，整体可售套数规模仍处在近13个月内的第三高水平。
|图源：佛山房地产行业研究站
另外，五区去化周期均较上月有所增长，且均大于36个月。
而写字楼方面，9月的去化周期延续波动上升态势，五区去化周期均大于36个月，市场去化持续承压。
|图源：佛山房地产行业研究站
据佛山世联行公布的最新数据，目前佛山核心区写字楼空置率上升到54%左右。
以禅城绿地中心为例，该写字楼的公司如潮水般更替，一批倒闭后，又有一批新进，目前近乎有过半的商铺处于空置状态。
原因三：核心板块宅地供应少
需求端方面，千灯湖、桂城、大沥、祖庙等板块，既有大量就业人口，也有大批置换客群。
其中千灯湖汇聚超150家总部企业、19栋亿元楼，累积庞大的就业人口基数，从业人员中约40%来自广州。
而大沥承载约80万的常住人口，祖庙常住人口达40万。
这些数据足以说明，上述板块的居住需求基本盘十分庞大。
供应端方面，这些核心板块的宅地供应少、释放慢，与旺盛需求形成明显反差。
据小狐不完全统计，今年祖庙仅挂牌3宗宅地，千灯湖3宗，桂城1宗。
相关数据显示，祖庙板块新房库存套数约824套，去化周期仅有9.7个月，千灯湖新房库存套数约1942套。
原因四：旧改推进速度较慢
有网友会说，那旧改呢？
诚然，一些巨无霸项目能实打实补充片区供应。
但佛山甚至放眼全国的旧改速度，都是非常缓慢的。
以千灯湖永胜村旧改为例，该项目于2019年选取碧桂园为合作开发企业。
而后项目敲定改造方案、启动建设，成为佛山首个整村改造的项目。
然而天有不测风云，到了2023年，碧桂园危机爆发。
多米罗骨牌效应的作用下，永胜旧改项目陷入停滞。
直至今年，力迅正式接手，项目才有了实质性的进展。
旧改从表决到宅地入市，动辄五到十年，中途还可能因资金、合作方或市场变化而停摆，靠它解决燃眉之急并不现实。
原因五：土地价值重估
商地改宅地，本质上是对土地价值的重新定位。
商业用地常因供应过剩、去化缓慢而遇冷，即便入市也未必受开发商青睐。
但改为宅地后，开发商不仅更愿意接手，而且开发速度也将加快。
如祖庙东华里七、八号地块原为商业用地，于2007年由瑞安房地产拿下，规划打造为写字楼，但搁置了近4年时间，迟迟未开发。
直至2021年，瑞安决定向禅城区归还地块，并补偿26.53亿。
从中不难看出，瑞安对两宗地块打造为商办产品并无太大信心。
两宗地块于2025年调整为居住用地，因祖庙中心鲜少有新增宅地供应，调规后迅速成为市场焦点。
其中七号地块于此前由润投地产以1.7亿竞得，成交楼面价约9200元/㎡。
因此，“商改住”既盘活了滞销地块，又放大了土地收益。
商改住，是一次积极的探索
短期看，商改住确实能在一定程度上缓解板块供需失衡，带动人口导入、激发消费活力。
但若后续旧改宅地陆续入市，库存压力可能随之显现。
一：盘活商办库存
佛山多个板块面临商办供应严重过剩的问题，商地减少供应，既能盘活存量土地，还能加快现有商办的去化速度。
佛山世联行发布的数据显示，上半年商业地供应建面17.61万㎡，同比下降73%，成交建面24.6万㎡，同比下降63%。
|图源：佛山世联行
也就是说，商地即使供应下降，成交情况并没有太大的好转。
究其原因，其实是因商办产品的成交情况并不理想，去化速度缓慢。
数据显示，静态库存上升到245.56万㎡，去化周期461.1个月。
其中禅南顺三区存量占全市95%以上，去化周期都在10年以上。
在这一系列触目惊心的数据之下，地块调规以减少商业用地的供应，将缓解商办市场的长期压力。
二：补充核心区住宅供给
核心板块住宅需求活跃，但供给稀缺，形成“商办过剩—住宅短缺”的错配。
据小狐不完全统计，佛山至少有22宗宅地待出让。
宅地供应最紧张的千灯湖板块，仅新挂牌1宗，而这唯一一宗还是刚完成“商改住”调规才释出的。
旧改释放的宅地同样不多，朝东一号项目和洲表村旧改各有两宗出让，永胜村旧改一宗。
按照2026佛山供地计划，佛山全年宅地仅218万㎡。
其中禅城区住宅用地供应量仅为28万㎡，同比减少49%。
南海区宅地供应量为77万㎡，顺德区则为45万㎡。
在此背景下，商改住能快速增加住宅供给，缓解核心板块的供需失衡。
三：后期库存压力或将增大
10月14日，佛山城中村改造规划出炉，涉及243个城中村。
当中拆除新建类有22个、拆整结合类有58个，这些项目都有可能释放出新的宅地。
祖庙街道圣堂村旧村改造实施方案则于今日公布。
按照规划，该项目以居住为主导功能，提供服务区域的教育功能，规划为二类居住用地、教育用地、城市道路用地、公园绿地等。
开发改造成本约27亿，周期为四年。
一旦旧改释出的宅地集中入市，有可能会造成新房供应过剩，导致去化周期拉长、库存压力进一步加剧。
“商改住”浪潮同样也席卷深圳、上海、广州、武汉、北京等城市，其中多个城市成效显著。
如北京将一批闲置的办公商业楼，转型为保障性租赁住房、人才住房。
如丰台闲置办公楼改为一座拥有728套房屋的保障性租赁住房。
一方面盘活存量资源，另一方面也缓解了新房供应过剩的压力。
深圳采用“以住养商”的方式，将原规划为“中国第一高楼”的纯商业用地改为商住混合用地。
此外，还允许空置商厦、厂房经改造后用作保障性租赁住房或高校宿舍，并给予5年过渡期内免缴地价的政策支持。
总的来看，“商改住”是对过去不合理规划的一次纠偏。
佛山商改住大潮，既是形势所迫，也是现实所需。
对于发展成熟的核心板块而言，存量优化往往能实现多方共赢：既缓解商办空置压力，又为新房市场补充货量。
商改住固然利弊兼有，但借鉴多城成熟做法，佛山同样可以探索出成功经验。
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