近日，惠州市自然资源局在官网发布《低效用地上存量建筑转换临时用途管理指引》（下称指引），围绕低效用地盘活、存量建筑功能改造出台全流程规范政策，旨在进一步激发市场活力，推动全市低效用地再开发工作落地见效。老旧厂房、闲置楼宇在符合规定前提下，可临时调整使用功能。
本次指引明确，适用范围为惠州市行政区域内经认定的低效国有建设用地上的存量建筑（超高层建筑除外），项目需同时满足已纳入自然资源部备案的低效用地再开发数据库、土地权属清晰无争议、存量建筑符合结构安全与抗震性能鉴定要求三项核心条件。
在实施主体层面，政策明确存量建筑所有权人可通过自主、联合、入股、出租等多种方式开展盘活利用，也可授权专业运营主体作为实施主体；涉及多个产权人的共有建筑，需严格按照《民法典》相关规定经对应比例业主同意后，方可确定实施主体，保障各方合法权益。
指引明确，规划管理环节推出多项灵活便利措施，转换临时用途项目视作符合国土空间详细规划，无需另行办理规划许可手续，土地仍按原用途管理；原则上不突破既有建筑外轮廓、不新增建筑面积，仅允许增设电梯、消防通道等必要配套设施，且改造需以整栋建筑或整个楼层为单位，保障建筑功能的完整性。政策同时明确严格的负面管控要求，严禁将转换后的临时用途转为商品住宅开发，不得超出周边市政、交通承载能力，转换期间不得按改变后的用途进行销售、分割转让，涉及征收时仍按原不动产登记用途予以补偿。
审批流程实现属地化管理，由属地乡镇（街道）统一受理项目申请，完成准入资格初审后在项目现场及官方网站公示不少于10个自然日，再由县（区）自然资源部门组织多部门联合审核，最终报县（区）人民政府（管委会）审批，大幅压缩跨部门审批的流转环节。审批通过后，属地乡镇（街道）与实施主体签订监管协议，自然资源部门同步签订土地年收益合同，实施主体即可凭同意转换意见办理建筑安全、消防、环保等后续相关手续。
针对市场主体最关注的土地年收益计收，指引制定了清晰可落地的计算公式，区分划拨土地、出让土地两类不同性质用地明确计收标准，计算结果为负值时无需缴纳土地年收益；用于养老、医疗、文化创意等国家支持类产业的项目，5年过渡期内直接免缴土地年收益。收益分配规则重点向基层倾斜，惠城区范围内土地年收益按市40%、区60%的比例分成，其他县（区）收益全部留存本级，县（区）可自行确定与乡镇（街道）的具体分成比例，资金直接反哺基层低效用地盘活工作。
针对临时用途转换期限问题，指引解释，单次临时用途转换期限最短2年、最长5年，总年限经延期后不超过15年；到期前3个月可申请延期，未获批准的项目需限期恢复原用途。县（区）将对所有转换项目建立专属台账，探索通过不动产权信息注记落实全流程监管，未经审批擅自改变功能的项目将被责令恢复原使用状态。因公共利益需要提前终止项目的，相关部门将按规定退回剩余期限的土地年收益，充分保障市场主体的合法权益。
该指引自印发之日起施行，有效期三年，各县（区）可结合本地实际制定配套操作细则，历史建筑、文物类建筑的改造利用按照相关专项规定执行。
采写：南都N视频记者 蒋奇政
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