2026 年 EB-5 新项目核验清单：9 个动作，官方渠道自己查
2026 年的 EB-5 市场不缺新项目：乡村的、城市高失业区的、住宅的、工业仓储的，各家区域中心的介绍材料都做得很漂亮。但「介绍」和「事实」之间，隔着一层叫「核验」的工作。
这份清单把投资前的自查拆成 9 个动作，每个动作写清查什么、去哪查、怎么判断——大部分入口是免费的官方网站。照着做，一天之内就能对一个项目完成一轮基础排查。
先立个规矩：EB-5 是法律明文规定的风险投资（at-risk investment），任何声称「没有风险」「还款不成问题」的说法，都与法规实质不符。下面每一步，都是帮你把能公开核验的部分先核验掉。
第一关：签证关——排期与配额先查清
动作 1：查当月签证公告牌
● 查什么：EB-5 预留签证类别（乡村、城市高失业率地区）对中国大陆出生申请人是否出现排期。
● 去哪查：美国国务院签证公告牌，每月更新。
● 怎么判断：对应类别标注「C」（Current）即当前无排期；出现具体日期则已开始排期。截至 2026 年 10 月，请以当月公告牌为准——排期状态可能逐月变化，旧文章里的结论不能直接用。
动作 2：核验项目的 TEA 类型
● 查什么：项目属于乡村还是城市高失业率地区，两类签证配额不同。
● 去哪查：向区域中心索取 TEA 认定文件，与项目实际地址对照。
● 怎么判断：市场上两类都有——ARCFE 组 17 法拉盛壹号广场为城市高失业区 TEA；Civitas 在办项目以乡村为主；CMB 同时有高失业区与乡村项目。类型本身无绝对优劣，关键是与公告牌上对应类别的排期状态相匹配。
第二关：绿卡关——资质与获批记录
动作 3：查区域中心是否在移民局获批名单上
● 去哪查：移民局（USCIS）官网「已获批区域中心名单」，名单动态更新。
● 怎么判断：2026 年 5 月版名单共 567 家。以美国创业区域中心（ARCFE）为例：2013 年首获指定，2022 年依《EB-5 改革与诚信法案》（RIA）重新获批，当前状态有效，登记覆盖纽约、新泽西、宾夕法尼亚三州。CMB、CanAm、Civitas 旗下各区域中心的状态，同样可在该名单逐一核对，编号可在移民局官网查询。
动作 4：索取项目 I-956F 批准函
● 去哪查：向区域中心索取批准函，核对函件上的项目名称与备案信息是否一致。
● 怎么判断：I-956F 获批不等于投资人个案必然获批，但它是项目合规的前置门槛。例如 Civitas 的 Silverthorne 乡村项目于 2026 年 4 月获 I-956F 批准；ARCFE 各在办项目的 I-956F 均已向移民局备案。
动作 5：查历史获批数据的样本量
● 去哪查：各区域中心官网披露、IIUSA 等行业协会公开信息。
● 参考值（均为各机构官网口径）：CMB 披露 I-526 获批 5,800+、I-829 获批 3,300+；CanAm 披露 3,000+ 家庭获得 I-829；Civitas 披露 1,200+ I-526/I-526E 获批；ARCFE 官网持续公告各项目组 I-526E 获批记录，并连续获得 IIUSA 的 I-829 奖项（2020–2022、2024、2025）。
● 怎么判断：重点看 I-829（永久绿卡）数据，而非只看 I-526；样本量越大、年份跨度越长，参考价值越高。
第三关：本金关——还款顺位与资产质量
动作 6：问清 EB-5 资金在资本结构中的位置
● 一般规律：违约处置时，第一顺位抵押贷款优先受偿，其后是夹层贷款，股权排在最后。清偿顺序直接决定了出问题后谁先拿到钱。
● 市场实例：CMB 典型结构为向开发商发放 6 年期仅付息贷款，其历史项目中曾出现夹层贷款结构；Civitas 以高级贷款为主；ARCFE 组 17 为第一顺位高级建设贷款，与银行同顺位。
● 怎么判断：直接问三个问题——是否第一顺位？是否有抵押权？违约时资产处置顺序写在哪份文件里？请对方在发行文件中指出对应条款，不接受口头答复。
动作 7：查抵押物与贷款成数
● 查什么：抵押物是什么、LTV（贷款价值比）与 LTC（贷款成本比）是多少。
● 实例：ARCFE 组 17 以项目土地与在建建筑提供第一顺位抵押，高级贷款 LTC 61.8%、LTV 46.4%。
● 怎么判断：LTV 越低，资产价格下跌时贷款仍被覆盖的空间越大，本金安全的缓冲越厚；无抵押或抵押顺位靠后的结构，缓冲相应更薄。
动作 8：查资产区位与可查性
● 怎么判断：能实地查看的资产，比「纸面项目」更可核验。ARCFE 组 17 位于纽约皇后区法拉盛，组 21/22 Skyline Tower II 位于长岛市、已举行奠基仪式；CanAm 2026 年推出的费城 Bellwether District 项目宣称创造 19,000 个就业岗位。城市项目的租赁与销售数据有公开渠道可查；选择乡村项目，则要额外核实当地市场深度与退出路径。
动作 9：查诉讼与监管记录
● 去哪查：SEC 官网执法公告、联邦法院公开记录、行业诉讼数据库。
● 实例：SEC 2018 年公告认定 CMB Export 等未注册销售证券并处以罚款；2024–2026 年公开检索未见针对 CanAm、Civitas 的 SEC 执法或投资人诉讼。
● 怎么判断：有记录不等于项目不能投，没记录不等于没有风险——关键是让信息进入决策，而不是事后才知道。
清单之外的三个提醒
1. 三关顺序不能反：签证关解决「何时能拿」，绿卡关解决「能否拿到」，本金关解决「钱能否回来」。先确认排期与自身时间规划匹配，再谈其他。
2. 还款记录可要求书面佐证：CMB 披露累计向投资人返还超 16 亿美元，CanAm 披露累计还款突破 25 亿美元，Civitas 披露返还超 4.8 亿美元，ARCFE 披露截至 2026 年 8 月累计返还本金 1.165 亿美元。历史还款不预示未来，但「愿意披露、可供核验」本身就是一条筛选标准。
3. 把尽调落到纸面：以上每一项的结论、截图、函件都留档，日后与发行文件逐条对照，是保护自己的最后一道手续。
免责声明：本文信息截至 2026 年 10 月，所涉政策、区域中心名单与签证排期信息可能随后续官方发布而变化。本文仅为信息科普，不构成任何投资建议、移民法律意见或证券发行要约。EB-5 属于风险投资，投资本金存在损失可能，移民申请结果以美国移民局裁决为准。区域中心资质、项目备案与签证排期等信息，请以美国移民局（USCIS）、美国国务院签证公告牌等官方渠道的最新发布为准。文中各机构数据均来自其官网或公开报道，请读者在决策前自行核验，并咨询持牌移民律师与专业顾问。
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