山东数字物联产业园施工现场大门紧闭，无人进出。图片来源：王少杰/摄
中房报记者 王少杰 济南报道
“又一个月过去，山东数字物联产业园项目仍无复工动静。”济南历城区业主李先生手握购房合同，迟迟等不到格子铺交付。距离合同约定的2026年12月底交付仅剩两个多月，项目停工超一年。
2025年10月1日，李先生在项目营销中心花费8.8万元，购入一套面积仅4.85平方米、宣称可返租的格子铺。付款后他才发现，签约为两份合同，对应两张收据：4万元标注“购房款”，剩余4.8万元记作“购房优惠款”。
李先生并非个案。目前项目停工、营销中心人去楼空，业主反映运营方失联，300余户业主退款诉求悬而未决。一纸合同搭配两张收据背后，数千万元预售资金去向，成为业主最大疑问。
山东数字物联产业园坐落于济南历城区港西路以东、神武中街以南，项目总投资10亿元，用地性质为商务金融用地，入选济南市2024年度市级重点项目，曾被寄予神武片区数字产业载体的厚望。项目开发方济南历科置业开发有限公司（下称“历科置业”）2022年8月成立时，由济南历城控股产业投资集团有限公司（下称“历城控股产业投资集团”）全资持有。
然而国有产权转让仅数月，项目便停工撂荒，昔日市级重点工程沦为杂草丛生的闲置地块。近7000万元股权转让尾款至今未结清，交易细节存疑；项目预售资金监管账户余额仅约400万元，数百户业主的大部分购房款去向成谜，产权转让环节的风险疑点亟待厘清。
2026年10月19日，围绕停工原因、股权转让详情及预售资金流向，中国房地产报记者先后致电历科置业及其股东、合作方，并联系济南市住房和城乡建设局相关部门采访核实，截至发稿，未获正面回应。
山东数字物联产业园圈占地块大面积撂荒。图片来源：王少杰/摄
“双合同”拆分房款
记者调查发现，历科置业联合济南宸景商业运营管理有限公司（下称“宸景商业”），以“生鲜市集”名义对外销售B区2号楼格子铺。销售过程中存在“双合同”拆分收据、购房款未全部进入预售资金监管账户等情况，涉及金额数千万元。
李先生提供的一份合同，为其与历科置业签署的《济南市新建商品房买卖合同（预售）》。合同载明，标的房产位于B区南侧商务办公楼1单元1层201号，整幢预测建筑面积1941.37平方米，李先生购买份额仅占0.25%，对应面积4.85342平方米；合同约定，全部房款须存入预售资金监管账户。
第二份合同为李先生与宸景商业签署的《委托经营管理合同》，约定商铺交由宸景商业运营10年。前两年租金合计13666元，由宸景商业代收后转入历科置业监管账户抵扣房款，历科置业承诺开具全额购房发票；第3至10年，业主分得实际租金的80%，剩余20%归宸景商业。
转账凭证显示，李先生向宸景商业账户一次性支付8.8万元，随后取得两张收据：4万元“购房款”由历科置业出具，4.8万元“购房优惠款”盖宸景商业公章。销售人员称，4万元是房款，4.8万元为托管运营及装修费用。这套操作使得过半资金以优惠款、运营费名义截留，未纳入预售资金监管。
项目同时存在分割拆零销售问题。依据《商品房销售管理办法》，商品房不得分割拆零出售。该项目将B区2号楼1层201号商务用房拆分为数百个4至10余平方米格子铺对外售卖，买家仅购买该物业0.25%的按份共有份额，并非独立产权商铺，这意味着不少业主将共用一本不动产权证。
北京伟基律师事务所主任律师吴荣栓指出，产权拆零销售须先经住建、规划部门审批并完成产权分割登记。该项目未经审批仅做虚拟分割，本质是“卖图纸，非卖独立产权”。物业未做实体分割，无法办理分户不动产登记，业主只能取得共有产权证，后续转让、抵押均存在法律障碍。
同时，该销售模式具备售后返租典型特征。合同约定前两年租金不直接兑付，而是抵扣房款。业主实际支付8.8万元，叠加1.36万元抵扣租金，实际购房成本为10.16万元，但商品房合同仅载明4万元。合同价款与真实交易金额严重背离，导致产权登记、缴税等环节缺少完整真实的计价依据。合同还约定，纠纷协商不成，由宸景商业所在地法院管辖。
工商信息显示，宸景商业2025年3月13日成立，注册资本100万元，法定代表人为赵某奇，股东均为自然人，与历科置业及其股东山东恒华控股有限公司（下称“山东恒华”）在工商层面无直接股权关联。一旦历科置业进入破产清算，宸景商业作为独立法人，其收取的运营管理费很难被追索。
购铺全款到账后，被拆分为历科、宸景两份收据开具。图片来源：受访者提供
监管账户仅余400万元
300余户业主最关切的，是数千万元购房款的去向。
济南市历城区住建局相关负责人向记者确认，该项目预售资金监管账户当前余额仅约400万元。据公开资料及业主不完全统计，项目B区2号楼负一层、地上一二层共售出350套商铺，涉及山东各地300余户业主，每套售价8.8万至12万元，总销售额达数千万元。巨额售房款中仅有400万元进入监管账户，其余资金去向暂无企业官方说明。
“双合同”并非个案。多名业主证实，均是付款后才签署两份合同。一名业主回忆，销售人员当初宣称8.8万元为总房款，缴款后才出示两份协议，分别与历科置业、宸景商业签订，宸景商业开具的收据标注为“优惠款”。
历科置业的债务情况让购房者多了一份猜测。“2023年底股权转让后，该公司被执行总额4464.71万元，法定代表人被限高。在此情形下，售卖格子铺成为其短期归集资金的主要方式。”，记者调查获悉，大部分售房款未进入监管账户用于工程建设，而是以运营管理费名义转入宸景商业。宸景商业为独立法人，工商层面与历科置业、山东恒华无直接股权关系，一旦历科置业破产清算，该笔资金难以追索。
当前项目停工、营销中心人去楼空。记者多次联系历科置业、宸景商业，均未得到回复。
300余户业主手握双合同、两张收据，追责主体难寻。部分业主已起诉，请求解除合同、退还房款。业主李某诉历科置业、宸景商业买卖合同纠纷案，定于2026年11月2日在历城区人民法院开庭，原告诉请解约并返还购房款9.5万元。公开信息显示，历科置业已是被执行人，股权遭冻结，业主后续执行回款存在较大不确定性。
购铺者付全款，款项却一次性打入营销公司账户。图片来源：受访者提供
近7000万元转让款未付
从带有国企背书的市级重点产业项目，沦为停工闲置地块，转折点始于2023年底这场国有产权转让。
2023年6月30日，历科置业原全资股东历城控股产业投资集团在山东产权交易中心挂牌转让历科置业100%国有产权，转让底价1.5亿元，评估值14612.83万元。同年12月14日，山东恒华以1.5亿元，通过非竞价协议转让方式拿下全部产权；12月20日完成工商变更，法定代表人由孙某变更为赵某。
但1.5亿元转让款并未足额缴清。挂牌文件约定款项分期支付：首期不低于总价款53.5%，约8025万元，需在产权交易合同签署5个工作日内缴清；余款须提供转让方认可担保，并计付延期利息，付款期限最长一年。记者调查证实，山东恒华至今仍有约7000万元尾款未支付，相当于以8000余万元首期款受让价值1.5亿元国有资产。
股权易手后，历科置业迅速陷入多起借款纠纷。企查查与法院公告显示，除股权转让尾款缺口外，企业债务集中爆发，施工方山东省建设建工（集团）有限责任公司（下称“山东建工”）是主要债权人之一。因借款合同纠纷，山东建工起诉山东恒华、历科置业，案号（2025）鲁0102执1510号，2025年3月立案执行，执行标的2854万余元。
知情人士向记者透露，历科置业拖欠山东建工工程款或达6000万至8000万元。除此之外，历科置业与济南工达捷能科技发展有限公司（下称“工达捷能”）存在执行案件，涉案金额未完整公开；与山东澳信供热有限公司存在150万元本金及利息纠纷。天眼查数据显示，历科置业债务总额2904.08万元，关联方山东恒华债务总额2854.03万元。
本次产权交易的股权安排存在值得关注的疑点。2023年12月26日，山东恒华完成股权受让仅6天，便将所持历科置业全部1000万元股权质押给济南历城控股集团有限公司（下称“历城控股”），即原转让方历城控股产业投资集团的母公司，该质押目前仍处于有效状态。在股权转让尾款尚未足额支付的前提下，受让方短期内即可向原股东方完成股权质押登记，本次交易是否存在“名股实债”或股权代持情形，原股东历城控股在转让后接受股权质押的商业考量，仍有待进一步核实。
股权层面的风险持续叠加。2025年12月19日，因工达捷能执行案件，山东恒华所持历科置业1000万元股权被济南市历下区人民法院冻结，冻结期限至2028年12月18日。至此，标的股权同时存在质押、司法冻结两项权利限制。
股权转让尾款拖欠、工程款逾期未付、预售资金去向存疑、业主集中起诉，多重矛盾环环相扣。事件牵扯历城控股产业投资集团、山东恒华、历科置业、宸景商业及数百名购房者，事关国有产权交易安全、购房人合法权益、产业项目落地成效。
多重风险叠加致项目停工
山东数字物联产业园停工，根源在于国有产权转让后新股东资金实力不足、债务压力集中爆发，叠加违规销售格子铺造成预售资金体外循环，工程建设资金缺口无法补足，多重矛盾交织最终导致项目停摆。
2023年12月，原国企股东历城控股产业投资集团将历科置业100%国有产权，以1.5亿元转让给山东恒华。工商资料显示，受让方山东恒华2021年设立、注册资本仅1000万元，2022年至2024年社保参保人数为零，本身缺乏产业开发与工程建设的运营能力。本次股权转让存在近7000万元尾款尚未付清，产权交易资金未足额到位，从源头埋下资金隐患。
股权变更完成后，历科置业债务风险快速暴露。公司被执行总额达4464.71万元，法定代表人被限制高消费，多起借款合同纠纷诉讼接踵而至，资产遭遇司法冻结。在此背景下，企业无力持续投入工程款，项目施工失去资金支撑。为快速回笼资金，历科置业联合宸景商业，以“生鲜市集+返租”模式，违规拆零销售B区2号楼格子铺。
这套“双合同、双收据”销售模式，刻意拆分房款，过半资金以“购房优惠款、托管运营费”转入宸景商业账户，未进入预售资金监管账户。数千万元销售回款没有用于工程续建，而是体外流转。监管账户仅剩余约400万元，不足以支撑后续施工。宸景商业作为独立法人，与历科置业、山东恒华无直接股权关联，即便历科置业出现债务危机，这部分体外资金难以被追索。
同时，项目存在未经审批虚拟分割产权、售后返租等不合规销售行为。该商务楼宇无法分割为独立产权商铺，只能办理共有产权证。该模式本身存在法律瑕疵，后续商铺办证、回款均存在不确定性，难以依靠商铺销售形成可持续的项目运营现金流。
多重问题叠加，工程资金彻底断供，施工被迫中断。项目B区少量楼栋建至3至6层后停工，A、C片区未启动建设。当地部门虽组织专题会议研究引入接盘方、盘活处置方案，但开发商债务缠身、资产被司法冻结、大额售房款去向不明，多方矛盾叠加，项目复工计划推进难度巨大，围挡公示的2026年12月撤围节点能否落地仍存较大不确定性。
吴荣栓律师认为，历科置业与宸景商业这套格子铺销售模式，是以国企背景和市级产业园项目为背书、“生鲜市集”为包装，通过“双合同”拆分房款、虚拟分割规避监管、售后返租吸引投资者。最终数千万元预售资金去向不明，300余户业主承担全部风险。该事件暴露出预售资金监管漏洞以及商业地产分割销售的法律灰色地带。当监管账户未能有效约束资金，违规销售未能及时叫停，资金转移难以追查，普通投资者的权益保障问题值得持续关注。
值班编委：马琳
编辑：樊永锋
美辑：王靖华
审读：戴士潮
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