胶卷时代落幕后，厦门海沧如何长出“第二卷”？|区位优势|厦门市|厦门海沧|招商|海沧区|科技园|胶卷

城镇化走到下半场，中国城市的产业叙事正在发生一次无声的转折。

过去数十年，我们习惯了向外要土地、靠增量谋增长。大片空地推平，产业园拔地而起，依靠新增建设用地驱动产业规模快速膨胀。但如今，很多沿海发达城市已经来到土地供给的天花板：可供开发的新增工业用地日渐稀缺，城市建成区内大量沉淀下来的老旧厂区，不再是城市发展的包袱，反而成为决定未来产业竞争力的第二战场。

城市更新，也由此跳出单纯地产开发、旧楼翻新的传统认知，真正回归产业高质量发展的命题。不是简单拆旧建新，也不是一刀切“腾笼换鸟”把原有企业全部赶走，而是如何在保留既有产业基本盘的前提下，向存量土地索取空间、效率与新动能。火炬・海沧308科技园，正是存量产业更新这一解题思路的典型实践。

厦门是典型土地资源约束下的外向型城市。依托海港优势，外向型经济始终是城市经济的核心底色，但土地稀缺，一直束缚着产业进一步扩容。当增量走到尽头，盘活存量低效工业用地，就不是选择题，而是城市产业升级绕不开的必答题。

海沧作为厦门工业化起步最早的片区，故事格外有代表性。这里既坐拥海沧港的全球物流区位，也留存了一大批上世纪建设的老厂房、老旧工业管网。上世纪末，全球影像巨头柯达落子于此，建起规模庞大的感光材料生产基地。鼎盛时期，这一片厂区贡献的税收，一度接近厦门全市的三分之一，见证过胶片工业最辉煌的时代。

时代浪潮更迭，胶片行业落幕，但相关产业链并没有就此彻底消失。5家扎根于此的企业延续感光材料相关制造，生产医用胶片、工业探伤胶片等细分产品，园区每年创造约37亿元产值、4亿元税收，扎实的存量产业底盘被完整保留下来。

但在光鲜的产出之下，也存在着尖锐矛盾。整个厂区占地568亩，整体容积率仅0.35，以单层钢结构厂房为主；整套能源公用动力系统沿用柯达时代美标设计，管网规格按照单一超级大厂的峰值负荷建设。当多家中小制造企业共享这套设施，设备长期低负荷运行，管网能耗居高不下，土地资源价值被严重压抑。

这便是很多工业老城共同遭遇的“甜蜜矛盾”：推倒重建最简单粗暴，但会直接摧毁现有成熟产业链，造成产值、税收、就业集体流失；维持现状不动，又等于放任土地持续低效利用，浪费城市稀缺的空间资源。老厂区改造，卡在“不能拆，又不能不改”的两难之间，这也是项目前期多年悬而未决的根源。如何处理“新旧共生”，就是存量更新最大的难点，既要尊重历史沉淀下来的产业根基，又要适配新质生产力对产业载体、能源体系、产业生态的全新要求。

面对这道复杂的考题，火炬·海沧308科技园项目确立了“本地平台+专业机构”的合作模式：厦门市属国企火炬集团作为开发主体、中电光谷作为园区运营主体，共同推进火炬・海沧308科技园的存量更新。

厦门火炬集团脱胎于1990年火炬高新区建设，产业园区综合实力位居福建省首位。项目实行火炬高新区与海沧区双区共管，入驻企业可叠加享受厦门市、海沧区、高新区三重政策红利，对产业项目具备很强吸引力。但不停产存量改造，完全区别于从零起步的新建园区，它远不止建房、招商两件事。

▲ 厦门火炬集团旗下国家芯火双创基地

在不停产的约束条件下，改造要同步完成能源系统重构、土地效能挖潜、新载体建设、产业生态培育，涉及复杂的工艺适配、能源改造、分期建设、全周期产业运营，考验一套完整的综合解决方案能力，这也是火炬集团引入中电光谷协同作战的关键原因。

作为国内深度实践存量园区更新的产业运营集团，中电光谷在综合能源改造、园区二次规划、第五代产业园区落地方面沉淀了成套方法论。中电光谷拥有遍布全国的产业资源，这刚好与手握本地资源的火炬集团形成优势互补。二者共同锚定“保存量、提效能、引新业”的核心目标，试图走出一条“边生产、边改造”的现实路径。存量工业更新，已经很难依靠单一主体独立完成，只有多元协同，才是破解老厂区困局的可行路径。

综合种种现实情况考虑，火炬·海沧308科技园项目在前期规划时就确立了“保留—替代—重构”的完整更新逻辑。这套思路的核心是“先立后破”，不把原有产业当成改造的阻碍，而是视作园区最珍贵的资产，分层次解决土地错配、设施错配、运营错配三大现实痛点，同时向着打造土地集约利用标杆、塑造产业迭代升级样板、树立零碳园区、智慧园区典范等目标推进。

所谓保留，核心是守住存量产业基本盘，原有企业不搬迁、生产不中断。

园区内五家存量制造企业，高度依赖大跨度单层钢结构厂房。这类层高、荷载、跨度条件，是普通新建高层楼宇很难复刻的。一旦企业被迫搬迁，不仅要承担巨额搬迁成本，部分精密生产工艺甚至会因为场地变动遭受不可逆损失。

因此项目拒绝“整体腾退”的传统路径。原有厂房、驻园企业全部保留，新的建设改造在园区内部并行开展，施工建设和工业生产两套体系同时运转。让这批“产业留鸟”继续扎根海沧，守住园区基本盘，避免改造带来的产业流失。

在国内大量城市更新案例中，为了开发进度驱赶成熟在产企业的现象并不少见。而308科技园给出另一种价值观：存量更新的第一要义，不追求土地纸面指标的快速好看，而是保护真实存在的制造业生产力。

替代，瞄准老旧公用动力设施的系统性升级。柯达时代遗留的蒸汽、冷冻水、压缩空气整套管网按照美标大厂峰值设计，多家中小企业使用之后，系统长期“大马拉小车”，能耗浪费严重。此次由中电节能对火炬·海沧308科技园整套能源体系做系统性替代改造：根据当下企业真实生产负荷，缩小管网管径，完成从美标向国标的体系切换，匹配现有企业的工艺需求；同步新建集合式综合能源站，把分散的能源供给统一集中。

项目优先落地综合能源站，只有新的能源底座搭建完成，管网调整、土地腾挪、分批次新建才具备实施条件，让新旧企业都能够稳定获得能源保障。

“重构”，核心要义是在最大限度不扰动原有厂区正常生产的基础上，深挖存量土地的新增建设潜力。土地供给一方面盘活园区内部原有闲置空地，另一方面通过将架空能源管网改为地埋敷设，释放出宝贵的地面空间。通过这一系列存量挖潜举措，园区容积率从0.35提升至2.01，无需新增城市建设用地，便实现土地价值的成倍释放。

▲ 火炬・海沧308科技园效果图

存量空间的重塑升级，最终指向中电光谷所倡导的第五代产业园区——一个多重价值叠加的新型产业生态载体。项目并未割裂园区原有的工业根基与空间特质，而是主动嵌入厦门市、海沧区整体产业发展布局，重点聚焦生物医药、电子信息、新材料等战略性新兴产业，着力构建产、城、人、数据深度融合的产业发展模式，践行第五代园区“异构集群”的核心理念，推动多元产业业态在同一空间共生，培育独具特色的产业生态。

不同于市面上大量千篇一律、难以适配制造企业差异化生产诉求的标准化新建厂房，项目在载体建设上跳出单一模板，采用敏捷定制模式，根据客户不同需求打造专属载体，从方案图纸阶段就对接企业真实生产工艺。企业肯博便是该模式的典型实践，这家深耕高端电气绝缘材料、特种复合材料的企业，业务覆盖风电、光伏、输变电、新能源汽车等赛道，园区通过全流程空间定制匹配其复杂生产条件，牢牢留住优质本土产能，避免企业外迁流失。

在产业载体硬件之外，园区同步落地低碳基础设施，夯实绿色发展底色。项目规划建设综合能源站，一体化的冷冻水系统兼顾工业生产降温与办公空调制冷，替代原先分散布置的高耗能制冷设备；同时叠加光伏、储能设施实现绿电就地生产使用，将传统老工业基地改造为低碳产业示范样本。

项目同样也筹划搭建完整的数字园区运营体系，覆盖企业服务、数字化招商、产业资源共享等场景，采用目标倒推的建设思路：先锚定数字化服务的最终愿景，再反向推进系统落地，为入驻企业输出贯穿发展全周期的数字化产业服务。

经过前期成套实践方法论的打磨沉淀，火炬・海沧308科技园展示中心于9月22日正式对外开放。目前，园区建设、载体定制、产业招商培育等各项工作正稳步推进，第五代园区的完整图景正在逐步落地。

▲ 火炬・海沧308科技园展示中心开放活动现场

从柯达感光基地，到火炬・海沧308科技园，这片568亩土地的变迁，映照中国产业园区发展逻辑的重大转向。过去我们习惯“拆旧、清空、重建、招新”，但真正的存量产业升级，绝不仅只是简单换掉一批企业，而是要重新梳理土地、基础设施、产业链三者之间的关系。

“保留—替代—重构”模式的示范意义，远不止厦门一地。

对于国内大量拥有老工业基础的城市而言，老厂区不是发展包袱，而是宝贵的产业家底。不停产改造意味着，我们不必为了追求新城的光鲜，就轻易抹掉已经沉淀多年的制造业生产力。向存量土地要增量，向更新改造要效率，向专业运营要产业增长，这是新质生产力时代，产业园区需要读懂的课题。

胶卷时代早已落幕，但属于这片土地的产业新故事，才刚刚开始。

火炬·海沧308科技园项目位于厦门市海沧区新阳工业区翁角路308号，总占地面积568亩，由原柯达感光材料生产基地存量工业用地盘活更新再开发，为福建省重点项目。项目一期用地面积459亩，总建筑面积约35万㎡，建设内容包括企业定制厂房（1.5万㎡起）、4层独栋厂房（3000-7000㎡）、8层分层厂房（2000-18000㎡）、综合能源站、企业联合创新中心、食堂等，并提供厂房定制服务，可依据企业生产工艺需求按需设计。项目未来将聚焦电子信息、生物医药、新材料等重点产业方向，依托数字化基础设施、低碳技术及敏捷定制服务，打造“产、城、人、数据”要素深度融合的第五代产业园区，成为海沧区新型工业化、新质生产力发展的产业地标。