节后首周苏州新房网签264套、二手601套，同比涨25%的不是新房是二手。六区量能分三档，买前先看板块排第几。
银十过半。国庆那波看房潮退下去之后，真正的成交有多少，现在数据已经陆陆续续落进了网签系统。上周，也就是10月5日到11日、今年第41周，苏州的数字出来了。我们把六区拆开看了一遍，结论先说：量还在，但六区之间的冷热差距，比很多人想的要大。
有人问，为什么不听喜报要听网签？因为认购可以造势，网签造不了假——钱真正过了户、进了系统，才算数。这也是我们每个月中、每个月底都盯网签的原因。
一、先看总量：节后回落是常态，二手同比依然硬
第41周，苏州新房住宅网签264套，环比跌7%，同比也跌5%；二手住宅成交601套，环比跌21.5%，同比却涨了24.7%（重点城市楼市周报）。
先别被环比吓到。国庆那一周认购集中、网签滞后，节后第一周回落是每年的正常节奏。真正值得看的是同比：二手比去年同期多卖了近四分之一，说明真实需求没有走。再往前看9月全月，苏州新房网签2640套，环比涨38.5%；二手9月成交同比涨了约44%，在全国重点城市里排在前列（楼市日历监测）。银十的底子，是9月打下的。把这两个数放在一起看就很清楚：第41周新房同比跌、二手同比涨，不是市场不行了，而是节后新房推盘节奏还没跟上，二手现房即买即住的优势被放大了。
二、六区拆开看：高新领跑，姑苏垫底
把第41周的新房网签按区拆开，差距立刻出来了：高新区187套排第一，吴中区104套第二，相城区76套第三，吴江区65套，工业园区53套，姑苏区33套垫底（幸福里，10月5日至11日分区网签）。
高新区为什么猛？狮山和科技城两个板块一起发力，改善盘供应集中，买的人也认。吴中区靠木渎、尹山湖这些刚需板块的基本盘，量一直稳。相城区有金秋优惠购房活动托着，10月25日前案场价上直接减3到10万。园区量不大，不是没人要，是价格高、供应少，去化并不慢。姑苏区垫底，则是老城本来就没多少新盘可卖。
单日数据也验证这个格局：10月15日当天，六区住宅网签179套，吴江39套、吴中37套、园区30套（苏州市房地产经纪与信用管理平台）。吴中和园区在单日榜上比周榜更靠前，说明吴中的二手基本盘和园区的改善盘，都在持续出货。看懂这张榜有什么用？很简单：你去售楼处问一句上个月卖了几套，再对照这张榜，销售话术里的水分当场就能挤出来。
三、为什么是这个格局：钱只往确定性走
看完榜单，很多人会问：为什么不是雨露均沾？三个原因。
第一，钱往确定性走。学校已经开学、地铁已经运营、商场已经开业，这三样凑齐的板块，买家才敢下手；图纸上的地铁、规划里的学校，现在拉动不了成交。第二，供应结构决定的。高新区和园区的新盘集中在改善产品，单价高但去化快；吴江、相城的远郊板块靠低价跑量，去化周期还是长——此前机构口径，吴江接近40个月，园区只有约12个月，差着三倍（克而瑞）。第三，挂牌结构决定的。六区挂牌约8.5万套，比两个月前少了约5000套，减少的大多是核心区业主惜售——好房子挂出来的少了，远郊的还在让价，成交自然集中在头部板块。这三条叠在一起，就解释了为什么同一个苏州，有的板块门庭若市，有的板块一周开不了一单。
四、三类人，三句话
刚需，预算150万以内：你的选择集中在吴江、相城、浒墅关和吴中的部分板块，正好在贴息政策的覆盖范围里——首套、120平以下、总价150万以内，年化贴1个点、最长5年，窗口到明年9月底。不用抢，但要把账先算明白。另外记住：贴息是系统自动扣减的，办贷款时同步授权就行，不需要交任何「代办费」。
改善，预算300万以上：核心区次新是主战场，量在往这里走，业主心态硬，议价空间收窄到5%到8%，看到合适的就出手，别指望大幅回调。
卖旧买新的：先看你要卖的房子在不在量的低谷里——如果所在板块排在成交榜末尾、挂牌周期又长，先降价把旧的卖掉，再去谈新的，顺序不能反。
银十还有一半，数据已经把话说清楚了：这不是普涨的行情，是分化的行情。看房之前，先查一眼目标板块上周的网签量——量在的地方，将来你卖的时候才有人接。数据我们每周都盯，下周一继续。
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