看好楼市也罢，不看好也罢，今年就是比去年好点
今年刚开始就结束了下跌，乐观的解释成全年微涨，悲观的解释成阶段底
这次反转主要推手之一是，挂牌量大幅下滑
房地产交易中心每天都公布挂牌笔数，上周七天减少了8188套
比去年同期减少了73318套
挂牌笔数没有去重，有不少重复挂牌，不等同于总挂牌套数（大致是挂牌量三倍）
头部中介会进行去重，挂牌套数占行业80%左右
上周头部中介挂牌只有77603套，比去年同期少了26307套，大幅下滑
房源少了，房东不卷了，降价的就少了，房价整体企稳
环线一直活跃在交易最前线，接触了大量实际案例
明显的感受是，有些低价房子卖掉了，还有很多房东撤牌不卖了
楼市全面反弹，还是回光返照，首先还得看懂房东
没有无缘无故的挂，也没有无缘无故的撤，很多房东都是市场推着走
最近有个老客户约环二面谈，说方案想调整一下
名下两套房，一套大虹桥蟠龙馨苑，一套世博的新世纪花苑，原来想两套都卖掉换学区
现在计划只卖一套，新世纪花苑不卖了
亏了不少，卖掉也卖不出太多钱
现在租金能到5000块，基本跟月供打平，拿着也没太大压力
卖房还有什么意义
因为租金满意撤牌的客户越来越多
还有一个老阿姨，原本想卖掉北新泾的老破小，拿钱在手里（可能是养老用）
最近房价没怎么降，也没那么恐慌了
自己算了算账，租金一年4万，卖房后钱存银行利息才2万多
还不如拿着继续收租
房价降了不少，按现价算，租金回报率比2023年高得多
但是银行利息却越来越低，越来越不如收租划算
当然还有一些房东是没能力换房了
有个古早客户，2017年210万买了佳源梦想广场小三房，在奉贤柘林
上班实在是太远，女方上班在静安寺，需要老公开车送她去奉贤新城坐地铁，老公再开车去张江，实在接受不了
2025年初就挂牌了，一直卖不掉
到年底同户型成交价只有100万了
以上数据来自房见
卖掉都不够还银行贷款，还拿什么置换
现在只能继续在那住着
也有一些房东纯粹是破防，理性上也知道该卖房
但是手里房子亏太多，不甘心割肉，就先撤牌不卖了
现在又有一个重大变化减少挂牌量
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网上有不少分析，上海本地购买力不足了，豪宅都要靠外地人买
其实买这些豪宅的外地人，也是长期在上海做生意或者在上海生活的，早就住进了上海豪宅
融创外滩壹号院就住了很多浙江籍有钱人
都2026年了，很少有杭州、南京有钱人再空降上海
当当土皇帝不好吗
仅有的一些首套买房的，也都是孩子结婚，父母出钱买房，行业所谓的“分户需求”
换句话说，上海的有钱人就那一小撮人，短期很难大量增加
新推出的豪宅，盯着的都是存量居民置换
2024-2025年新房市场豪宅火爆，成交量翻倍上涨
翠湖天地六和上市，大量翠湖早期业主换过来，二期三期迎来挂牌高峰
香港置地·启元、绿城·潮鸣东方开盘时，也有一些融创外滩壹号院、徐汇风貌区的业主换过来
融创外滩壹号院、绿城黄浦湾那批买家也到了换房时间
2025年下半年开始，上海没有推出太好的新房豪宅，很多有钱人就不置换了
卖掉翠湖三期换新弘北京道？卖掉融创外滩壹号院换到安澜上海？好像没太大必要
2025年置换抛出的好房源陆续卖出，不少小区好房源不多了
最近豪宅市场很好，9月份链家1500万以上二手房成交209套，平均单价比8月份上涨7.6%
豪宅市场是整个新房的缩影，新房大幅减少，置换打新的大幅减少，二手房抛盘就会减少
2022年开始楼市就不太好，但是我们发明了新房倒挂，新房比同地段二手房便宜得多
大虹桥二手房单价10万，新房6万，卖到就赚300多万
巨大的套利空间刺激了投资需求
很多人本来不需要买房，为了赚300多万倒挂，赶紧把房子挂牌，卖掉打新
他们必须把房子卖掉，不然积分不够（上海新房实行积分制，火爆的项目优先高积分客户购买，无房户多20分）
买新房能赚几百万上千万，二手房降100万出手完全没压力，大量低价房源入市，打垮市场
当然更多的是自住需求，新房太多、新房太好，源源不断的家庭卖房置换
2025年开始新房卖不动了，不是大家不想买，实在是买不起了，新房套均总价超过1000万
有些人看不到满意的新房，就撤牌不卖了
2026年几乎每周的新增挂牌量，都比前两年少很多
2026年新房继续减少，可能连4万套都卖不掉，大大减少了二手房源供应
今年8月份又来神助攻，强推现房销售，新房市场会出现12个月左右的供应空窗期
实际上现房销售制度下，有能力拿地的开发商都不多了
这意味着未来新房还会持续减少，进而减少二手房抛盘量
上海的人还是那群人，房子还是那些房子
外部环境变了，大家想法就变了
2023年后房价大幅下滑，几个月就可能亏上百万，出现大量恐慌性抛售，挂牌房源直线上升
现在房价稳了快一年，很多人没那么担心上百万的亏，恐慌情绪没了
卖房没那么急
现在的楼市跟2023年完全不同
房价降太多，很多地方降40%甚至50%，拉高了租金回报率，叠加利息降低，很多人出售转出租
房价降太多，很多人开始怀疑是不是触底，想博一下后面反弹
恰好赶上新房供应断崖下跌，有些打新的只能去买二手，卖房打新的也在减少，挂牌量双重下滑
房价降太多，很多买不起房的现在能买了
这时准备买房，很容易发现好房子并不多
卖方变得强势，买方话语权降低，房价很难再谈下去
2025年第四季度二手房议价空间达到峰值，挂牌1000万的房子，能谈下去120万
现在只能谈下去60万
当然以上数据还是低估了市场反转
一年时间头部中介挂牌量由103910套降低到77603套
算数据是减少了26%，但是这26%中大部分都是高性价比房源
很多小区真正诚意出售的房源，少了一半还多
当然供应量只是数据之一，看清市场还要研究买方、土地出让方
各个类型的房子触底时间也不同，今年很多小区反弹15%，有些还在下滑
具体大家自己关注的小区、自己居住的小区有没有触底，后面市场怎么走，欢迎私信，我们详细交流
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