2026年第42周广州城市更新市场周报
（10月12日—10月18日）
本期看点
政策资讯：
本周重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于低效用地再开发。
行业资讯：
1.广东印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》
2.正式开放！广州天河区柯木塱回迁房样板房参观活动启动
3.广州黄埔区五村七片城中村改造项目复建地块三实现全面封顶！
4.广州南沙区大涌村（上下街）城中村改造安置房样板间开放
项目动态：
本周，广州市共发布4个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积44万㎡；土地征收公告3项，用地面积17.3万㎡。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周有1宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有3宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周无新盘入市。
4.房地产市场交易信息
本周，住宅成交1496套，成交面积162974㎡；商业成交40套，成交面积4773㎡；办公成交114套，成交面积10539㎡；车位成交551个，成交面积7304㎡；合计成交2201套，成交面积185590㎡。
01
政策资讯
本周重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于低效用地再开发，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：自然资源部办公厅关于印发《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》的函
发布单位：自然资源部办公厅
发布日期：2026-10-13
文件要点：
为贯彻落实党的二十届三中全会、四中全会关于盘活存量土地和低效用地的部署，自然资源部指导低效用地再开发试点城市深入改革探索，积累了一定的经验成效，形成《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》。
02
行业资讯
1.广东印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》
近日，广东省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅等11个部门印发《关于推进城镇老旧住房自主更新试点工作的指导意见》，鼓励产权所有人对老旧住房进行自主更新、原拆原建，不断探索城市更新新路径、新模式。
明确支持政策。《指导意见》明确，城镇老旧住房自主更新项目因改善居住条件需要，可依据详细规划依法依规适度增加建筑面积、增配服务设施。项目周边涉及的零星用地经属地自然资源主管部门组织论证不具备单独供地条件的，可按划拨或者协议有偿使用土地的有关规定，纳入老旧住房自主更新项目范围一并实施。受客观历史条件限制，项目建筑间距、建筑退距、日照标准、绿地率等无法满足现行标准和规范的，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新。项目在不改变使用功能的前提下，通过综合运用技术措施提升消防安全条件，并经特殊消防设计专家评审后，可以按照不低于原建造时实施的标准进行更新。《指导意见》还对金融、资金、税收、国企和社会力量参与等方面提出支持政策。
明确更新对象。《指导意见》明确，老旧住房自主更新是指房屋产权所有人为消除住房安全隐患、改善居住条件，自主出资并依法对老旧住房申请原拆原建的更新活动。经房屋安全鉴定单位根据危险房屋鉴定标准鉴定危险等级为B级、C级和D级，或根据房屋完损等级评定标准鉴定为严重损坏房、危险房的；无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；砖木结构房屋，且建筑结构差，影响居住安全及生活品质的；历史上使用未经处理的海砂建造的房屋及预制板房，存在严重安全隐患，且缺乏维修加固价值的城镇老旧住房或者老旧小区可以开展自主更新。
明确自主更新流程。《指导意见》明确，自主更新项目应按照8大工作流程推进。一是合理划定本地区老旧住房自主更新试点范围。二是拟开展自主更新的老旧住房，可由产权所有人等向属地主管部门提交申请。三是属地主管部门对相关项目进行审核，审核通过后纳入属地老旧住房自主更新试点计划。四是由相关房屋产权所有人依法表决确定项目实施主体。五是实施主体应编制实施方案，实施方案包含更新范围、项目设计、成本测算、资金筹措、房屋产权分配方案、工程周期、施工组织、后续管养等内容。六是实施方案经全体房屋产权所有人一致同意的，实施主体可持实施方案和相关材料向属地主管部门提交审查申请。七是开展施工建设。八是竣工验收与不动产登记。
2.正式开放！广州天河区柯木塱回迁房样板房参观活动启动
10月13日上午10时，天河新模式城改首个开放的样板房——柯木塱回迁房样板房参观活动正式启动！继此前组织村民集体进工地之后，这一次，村民走进了凤凰汇东侧地块样板房现场，零距离触摸未来家园的真实模样。从“走进工地看建设”到“走进样板房看品质”，柯木塱城改项目持续践行“阳光征拆、透明建设”的承诺，把监督权交到村民手中，让村民共建共监督。
参观现场，项目专班详细介绍建设背景、选材标准与施工工艺；大家分组参观客厅、卧室、厨房、卫生间等空间，样板房设计对标住建部《住宅项目规范》及广州市“好房子”建设指引，每一处细节“有样板可看、有标准可查”。现场还设置了标准化工艺展示区，将墙体砌筑、防水等隐蔽工程1:1实景拆解展示。
质量把关方面，项目实行“政府监督+第三方检测+村民代表巡查”三级质量管控体系。监理单位全程旁站，关键工序须经检测合格方可进入下一道工序。建成后，装修阶段还将组织村民监督小队，村民可随时提出质量疑虑，建设单位将第一时间核查反馈。
意见反馈方面，每次参观现场会发放《复建房样板房参观意见表》，邀请参观者对户型、用材、交付标准、公共配套等方面提出意见建议。参观结束后将汇总意见形成问题台账，研究答复村民反映的合理诉求和共性意见，作为复建房建设优化的重要参考。
交付时间方面，当前已开工超3000套安置房，其中，凤凰汇东侧地块最高楼栋已建至21层，广建地块最快楼栋已施工至18层。预计最早批次将于2027年底正式完工。
3.广州黄埔区五村七片城中村改造项目复建地块三实现全面封顶！
近日，由广开城发集团作为改造主体的五村七片城中村改造项目复建地块三实现全面封顶！正式由主体施工阶段转入装饰装修、配套设施建设冲刺阶段，辖区村民的宜居安居梦想加速照进现实。
五村七片项目位于黄埔区九佛街道，地处中新广州知识城核心区域，涵盖莲塘、重岗、燕塘、蟹庄、山龙五村七片区。作为黄埔区城中村改造新模式重点民生工程，五村七片城中村改造项目创下全国第一个发放房票的新模式城中村改造项目、全市第一个购买存量房作为安置房的项目、全区第一个跨村域统筹改造的城中村改造项目等八个“第一”。五村七片城中村改造项目复建地块三作为“新模式”第二批完成的封顶项目，为黄埔区城中村改造再添重要成果。
本次封顶工程总用地面积约30487.74㎡，总建筑面积约167916.89㎡，住宅总套数995套，建筑密度≤15.34%，绿地率≥35.02%，将冲刺2027年9月完成交付。
五村七片城中村改造项目复建地块三整体规划建设6栋高层安置住宅，同步配建地下车库、沿街商业网点、社区公共服务空间，总建筑面积约16.89万㎡。其中首期建筑面积8.4万㎡，规划3栋高层安置房，配套地下车库与室外公共空间。
建成后，不仅能够满足首批村民回迁安置需求，沿街商业还将激活片区商业活力，补齐原村落公共配套短板，切实改善原村民居住环境，拓展黄埔知识城片区城市发展空间。
4.广州南沙区大涌村（上下街）城中村改造安置房样板间开放
南沙街大涌村（上下街）城中村改造是南沙区重点城市更新民生工程，也是全市首个采用“依法征收、净地出让”新模式完成征拆全面清零的城中村改造项目。近日，项目安置房样板间面向第一批村民开放参观，让回迁新居从规划蓝图变为实景体验，助力村民直观感受未来安居品质。
自项目启动以来，南沙街道坚持党建引领城市更新，组建城中村改造专班扎根一线，统筹多方建立常态化联动调度机制。通过政策宣讲、入户走访与矛盾调解，耐心解读补偿安置政策。面对征拆体量大、历史情况复杂等难题，专班采取“一户一策”分类处置，主动协调化解各类堵点问题，稳步推进数据核查、意愿征询、签约谈判、房屋拆除及土地整备等各项工作，切实保障村民权益。在多方合力攻坚下，项目顺利实现征拆全面清零，有力保障安置房地块如期开工、主体结构封顶。
复建安置区启动区位于环市大道西、星河智荟西侧，临近大涌地铁站，规划建设2栋安置房及1栋商业配套楼。项目用地面积约1.08万㎡，总建筑面积约5.5万㎡。地块坐拥优越区位，地铁出行高效便捷，周边成熟商圈环绕，自带商业配套楼，购物消费、休闲娱乐就近可享。片区产业集聚，生活氛围浓厚，教育、市政等各类公共配套齐备，兼顾生活便利度与居住舒适度，村民回迁后便可畅享成熟城市生活。
本次开放的样板间设于安置房实体楼栋内，作为项目户型、空间及装修设计效果的实景展示，推出约95㎡、105㎡、125㎡多款户型（105㎡为主力户型），适配三口之家、多代同堂等不同家庭结构的居住需求。参观现场，村民代表分批进入样板间，仔细查看户型格局、采光通风、空间动线，感受新居的通透布局与实用设计。
目前，项目建设正按计划稳步推进，现阶段重点开展室内精装修、外立面施工、市政道路、园林景观、地下配套设施等分项工程建设。项目计划2027年二季度完成竣工验收备案。
03
项目动态
本周，广州市共发布4个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积44万㎡；土地征收公告3项，用地面积17.3万㎡。
1、控制性详细规划调整
1
广州市荔湾区坑口片区（二期范围）
用地位置：位于荔湾区坑口片区中部，北至大冲口涌、南至鹤洞路、西至花地大道、东至珠江
用地面积：439700㎡
批准内容：
一、规划方案主要内容：
1、规划用地和指标：二期范围主要包括芳村小学及周边组团、聚龙湾太古里周边组团、坑口新村片区组团三个组团，用地面积43.97万㎡。综合考虑近期安置复建、近期出让地块与已开发的聚龙湾太古里相衔接、提供高品质居住环境与公共服务等需求，将村镇居住用地、村镇企业用地、规划待定区等调整为商住混合用地、商业商务用地、中小学用地等，同时对公园绿地重新布局。本次规划主要调整三个组团改造范围内6个地块指标，6个地块规划总建设量为37.89万㎡（其中住宅15.59万㎡，产业15.97万㎡，公服及其他性质6.33万㎡）。
2、道路交通：方案共涉及道路红线调整共9处。其中次干道调整1处，支路调整7处，均为优化道路线位；扩大交叉口转弯半径1处。另外48处交叉口转弯处路边线改为圆曲线控制。
3、绿地规划：本次涉及调整的绿地面积由8.63万㎡调整至9.31万㎡，增加0.68万㎡。
二、对二期规划调整范围外因规划道路、河涌水系、公园绿地、用地报批红线调整所涉及的地块，根据历史文化遗产调查评估成果在备注中补充相关情况，位于改造范围内的地块衔接片区用地方案调整为规划待定区，位于改造范围外的地块按照用地性质不调整、建筑面积不增加的原则修正地块规划指标。
三、城中村改造建设量以经批准的改造方案为准，实施范围规划建设量有结余的，由政府统筹安排。
2、土地征收公告
1
广州市白云区松洲街道螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目（环卫用地地块）
项目位置：位于白云区松洲街道
用地面积：13210㎡
征收土地现状：拟征广州市白云区松洲街松北经济联合社集体所有土地1.3210万㎡（19.8150亩）。其中，现状地类为建设用地1.3210万㎡（19.8150亩），不涉及农用地、未利用地。
土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，征地区片综合地价标准为585万元/万㎡（土地补偿费标准为292.5万元/万㎡，安置补助费标准为292.5万元/万㎡）。
安置方式：
（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。
（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%，按照实地留地安排留用地。
征收用地红线图
2
广州市花都区新华街道三华村城中村改造项目二期（分地块三、四）
项目位置：位于花都区新华街道
用地面积：106021㎡
征收土地现状：
（1）拟征收广州市花都区新华街三华村西华组集体经济组织属下的集体所有土地3.3783万㎡（50.6745亩）。其中，建设用地3.3783万㎡（50.6745亩）；不涉及农用地和未利用地。
（2）拟征收广州市花都区新华街三华村西华组集体经济组织、三华村元华组集体经济组织属下的集体所有土地0.1165万㎡（1.7475亩）。其中，建设用地0.1165万㎡（1.7475亩）；不涉及农用地和未利用地。
（3）拟征收广州市花都区新华街三华村集体经济组织、三华村西华组集体经济组织、三华村元华组集体经济组织集体所有土地7.1073万㎡（106.6095亩），均为建设用地，不涉及农用地和未利用地。
土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，土地补偿费标准为120万元/万㎡，安置补助费标准为120万元/万㎡。
安置方式：
（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。
（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号），参照《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）相关规定，已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标，剩余部分按征收集体土地面积的1/11，按照实地留地方式安排留用地。
征收用地红线图
3
广州市花都区新华街道三华村城中村改造项目一期（分地块二）
项目位置：位于花都区新华街道
用地面积：53486㎡
征收土地现状：
（1）拟征收广州市花都区新华街三华村西华组集体经济组织、三华村元华组集体经济组织属下的集体所有土地3.8606万㎡（57.9090亩）。其中，建设用地3.8606万㎡（57.9090亩）；不涉及农用地和未利用地。
（2）拟征收广州市花都区新华街三华村西华组集体经济组织、三华村元华组集体经济组织属下的集体所有土地1.4880万㎡（22.3200亩）。其中，建设用地1.4880万㎡（22.3200亩）；不涉及农用地和未利用地。
土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，土地补偿费标准为120万元/万㎡，安置补助费标准为120万元/万㎡。
安置方式：
（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。
（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号），参照《广州市人民政府办公厅关于进一步加强征收农村集体土地留用地管理的意见》（穗府办规〔2018〕17号）相关规定，已办理规划用地手续的留用地再次被政府征收的，按原抵扣留用地指标面积等量返还留用地指标，剩余部分按征收集体土地面积的1/11，按照实地留地方式安排留用地。
征收用地红线图
04
市场资讯
1.土地挂牌
本周有1宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有3宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周无新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2026年10月12日至2026年10月18日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
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