作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
住宅库存剩两万多套的深圳楼市，有没有必要焦虑？
最近，市场上一些拿着筹码一直观望着的群体，是有些蠢蠢欲动的。
老盘三年还没清，自掏腰包贴息
深圳剩两万多套新房住宅库存，但如果因为这样的市场开始觉得焦虑，担心供不应求，就很没必要。
深圳市场最热的年份，都有一个特征，就是供应稀缺，供应跟不上市场需求。
两万多套的库存，容易给市场一种错觉，深圳的房子不多了。
实际上深圳的库存并不缺。
尤其是外围。
海量的供应一点一点地冲击原本就脆弱的外围市场。
一些大体量的旧改项目，陆陆续续成了密密麻麻的楼栋，在外围的市场织成了一张巨大网。
看今年金九连着十月上旬的供应就很直观了。
深圳一口气发了24张预售证。
数了数，真正在核心区的，满打满算就3个——福田香蜜四季、南山万星林花园、宝安宝中观潮府。
剩下21个，全在外围。
不是光明中心区、公明、塘尾，就是龙岗平湖、横岗、布吉，连龙华的项目，都集中在观澜、大浪这种边角地带。
更重要的是，很多项目前一期还没卖完，后一期就迫不及待续上了。
今年金九供应里面，最典型的就是平湖的金光华凤凰九里，前期推售的房源，不知道何时才能消化完毕，新的一期便又再次推售。
9月30日，项目二期“君苑”拿了预售，首推1/5栋，合计425套房源。
备案均价约3.86万元/㎡，总价区间约262万—491万元。
价格看起来中规中矩，但背后的价格促销，依旧感人。
根据市场消息，君苑折后均价约3.39万/平，单价最低3万出头，约75平三房总价约227万起。
为了冲销量，开发商还加码，也蹭上了政策的热度——释放出百万贴息的促销信号，购房即享贴息补贴，每年最高补贴1%，连续享受2年，每套限额100万，先到先得。
国家财政层面10月刚官宣针对120平以下，总价100万以内的购房行为，按照贷款总额的1%连续贴息五年。
很显然，凤凰九里并不符合这样的条件。
但市场的期待落空，项目为了促销，也自愿掏腰包，把贴息利好的落空补上。
这个折后价比2023年的首批房源折后价还便宜——2023年11月，项目备案均价约4.2万元/㎡，开盘88折+总价减1万，折后均价3.6万/㎡。
为什么这么急着甩卖？
毕竟一期慧苑，卖了快三年，都还未清盘。
拉一下项目去化的数据就知道了——
2023年11月，一期首批430套入市，备案均价4.21万元/㎡；截至今年10月，剩54套。
2025年3月，一期加推210套，备案均价4.25万元/㎡；截至今年10月，剩67套。前后640套房子，卖了整整三年，还剩121套。
去化超过八成，但都是靠时间堆出来。
而这不是凤凰九里一个盘的问题，是整个平湖区域的问题，都在堆库存。
像凤凰九里君苑相隔不远的岗宏翰林汇，一期500套，均价约3.57万/平，剩22套，二期860套，均价约3.48万/平，剩657套，加起来还有近680套没卖完。
（来源：各项目公开资料，格隆汇楼市整理，2026年10月21日）
再往远了看，大皇公片区、大岭工业区、富民二区、新木社区，大大小小的旧改排队等着入市，拟拆除面积加起来几十万平，未来全是住宅。
可以说，平湖的房子，不是不够，而是藏在市场水面之下的实在太多了。
（来源：百度地图，格隆汇楼市绘制）
所以，凤凰九里君苑这425套库存，只会把平湖的价格，拖向冰冷的深水区。
毕竟，凤凰九里打折促销策略已经相当激进。
去年凤凰九里就因为“低首付”上过新闻——疑似宣传首付5万、8万上车深圳，实际是先交1.5成首付，贷款下来后，开发商再以购物卡、返现的形式退钱给购房者。
一路之隔，差了两三倍
便宜倒是便宜了，但代价是，需要接受外围项目的全部短板。
便宜意味着地铁远、位置偏、密度高、二手流通差。
凤凰九里君苑也自带外围项目的大部分通病——。
项目一街之隔是东莞，平湖“边缘地带”，甚至已经是深圳地界的边缘，下楼买瓶水，都可能走到东莞地界。
（来源：百度地图）
（凤凰大道一路之隔周边实拍）
周边城市界面也一般。
以老旧工业园、厂房、民房为主。
（距离项目约3.3公里双拥街周边，近期实拍）
商业配套，离平湖核心商圈两三公里起步，日常逛街、聚餐、看电影，需依赖自驾，电动自行车或公交线路。
（格隆汇楼市近期实拍）
如龙岗万达都在步行约3.5公里以外。
有人会说，旧改完就好了，未来可期。
周边大皇公、新木社区的旧改，计划有效期刚延期到2027年，现在连拆迁都没利索。
等全部拆完、建好、配套成熟，没个十年八年，很难看到效果。
“君苑”预计2029年交付，等住进去，周边很大概率仍在施工。
（凤凰九里君苑，格隆汇楼市近期实拍）
就连已经推售的慧苑及恒苑，目前住户亮灯情况一般，底商不少空置中，居住氛围尚在成熟中。
（凤凰九里恒苑及慧苑，格隆汇楼市近期实拍）
而轨道交通是项目的头号硬伤。
无步行地铁，通勤需重度依赖其他交通工具接驳，本地居民以电动自行车，私家车，公交为主，暂未投放共享单车。
最近的10号线双拥街站，步行距离约3.3公里，实际步行约52分钟，骑行也要约26分钟。
（来源：百度地图）
远期规划的17号线凤安站，距离项目较近，但线路一期2023年10月才开工，预计2029年开通，全线贯通的时间还在待定。
自驾倒是方便点，紧邻丹平快速。
但代价是——项目北侧楼栋挨着凤凰大道主干道，大货车川流不息。
因为是旧改出身，产品上也少了许多优势。
君苑地块容积率6.44。
（凤凰九里君苑，格隆汇楼市近期实拍）
这是什么水平？
深圳普通刚需盘容积率大多在4-5之间，超过6的已经非常少，更不用说当下的新房升级，容积率降到了三点多。
规划了4栋住宅，全是45-46层的超高层，梯户3梯5户，或者3梯6户，未来电梯的使用体验大概率跟不上两梯四户的住宅。
新房电梯效率一般都还可以，只有居住长时间的高层住宅，电梯的维护成本以及使用体验才能显露出来。
而这样的容积率，往往也伴随了较近的楼间距，有一定的对视、采光差以及隐私暴露风险，规划的楼间距最近仅18.67米。
（来源：龙岗在线）
另外，项目车位配比1:0.91，连1:1都达不到。
现代家庭，一辆私家车是标配，两辆也并不罕见。
更重要的是，折后3万出头，看似是价格的洼地，与周边二手房相比，溢价就明显了。
相距约2.9公里的熙璟城，约88-89平三房最近成交219万—266万，单价才2.48万—2.99万/平。
（来源：中介平台）
（熙璟城，格隆汇楼市近期实拍）
相距约1.2公里的御峰园城，约78平2房今年6月成交195万，单价才2.49万/平，约175.77平4房今年9月成交538万，单价约3.06万/平。
（来源：中介平台）
况且一路之隔的东莞市场，价格差了一到两倍。
（来源：中介平台）
与凤凰九里步行相距约810米的翠湖豪苑，约76平户型市场报价140万，约104.5平户型，市场报价215万，约125平户型市场报价210万。
（来源：中介平台）
在翠湖豪苑一旁的翠湖新苑，今年6月成交一套约95平户型，成交总价163万；
（来源：中介平台）
与翠湖豪苑一路之隔的怡安皇庭，今年九月成交一套约99平户型，总价148万，而今年6月成交一套月月124平户型，总价208万。
（来源：中介平台）
而凤凰九里君苑，约75平户型备案总价区间约262.2万—284.2万；约100平户型备案总价区间约373.9万—401.4万；约115平户型备案总价区间约456.7万—491.2万。
这种天然的价差下，物理距离还不到1公里，市场会怎么选？
一公里之内，城市配套高度同质化，地段红利基本抹平，购房者的决策标尺会快速回归到购房成本和风险对价两件事上。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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