观点指数 政策端持续完善租购并举体系，市场进入传统淡季 2026年9-10月，中央层面围绕城市更新、租购并举住房制度建设出台多项顶层指引；地方配套细则同步落地，覆盖存量资产盘活、青年安居保障、公积金工具创新、行业合规监管等多个方向，持续推动住房租赁市场规范化、体系化运行。2026年9月，重点50城住宅租金均值收于31.12元/平方米/月，环比继续下行，跌幅为0.98%，同比下跌4.74%。对比8月，环比跌幅小幅加深，而同比跌幅有所收窄。随着毕业季带来的季节性租赁需求消退，市场开始步入传统租赁淡季，整体需求走弱，不同城市的基本面差异持续放大。
存量焕新与轻资产受托成主流，龙湖冠寓加码焕新 期内安居宁巢、越秀星寓、南国置业（悦生活长租公寓）、龙湖冠寓、郑寓（郑州城发安居）、瓴寓等企业披露多项业务动态。从业务布局来看，本期住房租赁运营商延续由规模扩张转向质量优先的发展逻辑，行业扩张路径进一步分化。本期中小专业运营品牌、新入局国资平台等主体持续释放项目动态，主体类型更加多元。
市场化保租房对接政策红利，招商壹间公寓·高新社区成R4保租房样本 从资产培育周期来看，招商合肥项目仍处于爬坡早期。项目2023年拿地、2026年3月交付招租，当前运营尚不足一年，出租率70%，处于正常爬坡区间。在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业新增开业项目共录得15个，覆盖上海、郑州、北京、深圳、杭州、苏州、广州七城，可统计房源合计超8000套，项目数量较上期有所增加，城市覆盖范围进一步拓宽。
租赁住房REITs一级市场供给提速，机构间制度框架渐趋成熟 保租房REITs常态化发行已经成为现实，首发申报与扩募双线推进，同时发行地域持续下沉，由北上广深、厦门、苏州进一步拓展至杭州、济南等强省会城市。机构间REITs（持有型不动产ABS）作为资产孵化的过渡工具，与公募REIT形成错位互补，本期在机制和主体上均实现突破。10月，建信住房租赁基金持有型不动产ABS（第二至N次扩募）获上交所通过，成为全市场首单实现第二次扩募的保租房机构间REITs。
市场综述
政策端持续完善租购并举体系，市场进入传统淡季
据观点指数不完全统计，2026年9-10月，中央层面围绕城市更新、租购并举住房制度建设出台多项顶层指引；地方配套细则同步落地，覆盖存量资产盘活、青年安居保障、公积金工具创新、行业合规监管等多个方向，持续推动住房租赁市场规范化、体系化运行。
中央层面，住建部发布《城市体检管理暂行办法（征求意见稿）》，确立片区更新“先体检、后更新”的机制，要求片区更新实施前开展专项体检，并将体检结论作为片区策划、改造项目立项的核心依据。该机制引导城市更新项目锚定民生需求、识别空间短板，为老旧片区、存量楼宇转型保障性租赁住房建立前置评估门槛。与此同时，住建部部署“十五五”城市更新与租购并举住房制度建设工作，推进公积金制度改革，拓宽公积金使用场景与覆盖人群，打通城市更新与保障性住房建设的制度通道，为存量物业改造为租赁住房提供顶层政策支撑。
资本市场与REITs配套机制迎来重要优化。证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法》修订公开征求意见，新规将公募REITs按证券品类管理，取消普通公募基金投资REITs的“基金投基金”比例限制，拓宽机构资金配置保租房REITs的渠道，有利于保租房REITs首发、扩募发行，同时改善产品二级市场流动性，为重资产保租房资本化退出创造更友好的环境。
中长期规划层面，北京、辽宁等重点城市先后发布“十五五”住房城乡建设领域规划，将保租房与租赁住房供给纳入城市长期发展框架。北京在国际消费中心城市建设规划中同步布局新市民安居配套，推动居住空间与产业、消费场景协同；辽宁“十五五”住建规划明确住房保障建设任务，各地结合产业人口规模差异化设定保租房筹集目标，坚持因城施策，租赁住房供给节奏与城市人口、产业发展规划深度绑定。
城市更新与存量盘活成为保租房供给的重要抓手。如西安对外发布城市更新办法修订征求意见稿，推出涵盖108处点位、总建面53万平方米的存量资产盘活清单，采用“用、售、租、融”多元处置模式，鼓励闲置楼宇、低效空间改造，持续储备保租房与人才公寓房源，引导社会资本参与存量盘活。
江苏、深圳、湖北等地重点关注青年安居保障。江苏出台青年社区建设21条省级政策，支持公积金按月按实直付租金，鼓励依托老旧厂房、低效楼宇改造建设青年社区，并将更新改造项目纳入财政贴息支持范围，从房源供给、支付减负、财政支持多维度完善青年租住保障。湖北出台楼市20条，提出动态筹集2万套以上青年人才公寓，搭建“一张床、一间房、一套房”阶梯式安居保障体系，配套青年驿站、免租与租房补贴，以人才公寓作为吸引青年劳动力的重要载体。
行业风险监管持续收紧。成都印发《关于加强住房租赁企业报送开业信息管理的通知》《成都市住房租赁资金监管办法》，构建开业信息报备+租赁资金监管的闭环管理体系。转租类租赁企业须完成开业报备、开立资金监管专户，并根据企业经营评级设置风险防控金，规范租金、押金收取模式，遏制长收短付、资金挪用等风险，从市场准入、资金管控两端压实租赁企业的主体责任。
整体来看，随着“十五五”城市更新行动持续推进，城市更新片区改造将持续成为保障性租赁住房重要的增量来源，更新盘活实物房源、金融工具减负、强监管防控风险等，将成为住房租赁行业长期的政策主线。
住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。
据观点指数监测，2026年9月，重点50城住宅租金均值收于31.12元/平方米/月，环比继续下行，跌幅为0.98%，同比下跌4.74%。对比8月，环比跌幅小幅加深，而同比跌幅有所收窄。随着毕业季带来的季节性租赁需求已经消退，市场开始步入传统租赁淡季，整体需求走弱，不同城市的基本面差异被持续放大。
从涨跌结构观察，9月样本城市租金环比波动区间为‑8.93%到5.70%，超六成城市出现环比下行。同比层面，绝大部分城市租金水平低于去年同期，但部分产业优势城市同比跌幅明显收窄，个别城市保持正向增长，城市基本面差异逐步主导租金走势。
一线城市内部延续分化格局。北京租金绝对值依旧处于样本高位，9月租金94.74元/平方米/月，环比下滑2.45%，同比下跌5.82%，继8月回调之后继续回落，毕业季过后外来青年租住需求释放完毕，市场回归淡季行情。上海租金为96.30元/平方米/月，环比小幅下跌0.48%，同比跌幅为2.20%，相较于其他一线城市，上海同比跌幅为一线中最低，依托本地产业人才租住需求，市场抗跌韧性仍然突出。
广深市场延续偏弱，前者环比跌幅为1.27%，同比下滑7.65%；深圳环比下跌4.60%，同比下跌10.83%，广深市场化租赁供给充足，叠加就业端因素压制，租金回调幅度相对更大。
普通二线及区域中心城市整体承压，多数城市环比下行，仅少量城市实现上涨。武汉、天津、青岛、郑州、徐州等城市环比跌幅较为突出；部分中西部、东北城市租金持续低位运行，外来人口流入有限，缺少增量需求支撑。少数城市如三亚受益于季节性旅居需求带动，录得5.70%的环比涨幅，属于短期季节性扰动。
整体来看，9月住宅租赁市场开始进入传统淡季，季节性需求退潮带动整体租金继续回调，但同比跌幅边际收窄。市场逻辑已经由毕业季脉冲驱动切换为城市基本面主导行情，产业带来的青年人口流入成为租金韧性的核心支撑，而人口流入偏弱、供给持续放量的城市租金明显承压。保租房持续扩容继续对市场化租金带来冲击，压制上行弹性。
企业运营
存量焕新与轻资产受托成主流，龙湖冠寓加码焕新
企业经营层面，据观点指数监测，期内安居宁巢、越秀星寓、南国置业（悦生活长租公寓）、龙湖冠寓、郑寓（郑州城发安居）、瓴寓等企业披露多项业务动态。从业务布局来看，本期住房租赁运营商延续由规模扩张转向质量优先的发展逻辑，行业扩张路径进一步分化。
从参与主体来看，国资平台间的业务协同是本期突出的特征。安居宁巢、越秀星寓、南国置业、郑寓等项目均以地方国企、城投平台作为资产持有方，央企与地方国资、地方国资之间的合作网络逐步成型，租赁运营能力在国资体系内流转输出。
国有租赁平台持续开展跨城市、跨主体运营能力输出。杭州安居集团旗下安居宁巢作为杭州本土国资运营主体，一方面与台州湾新区聚兴公司签署战略合作框架协议，输出长租公寓运营管理经验，服务台州湾新区产业人才安居，实现杭州国资租赁品牌向台州跨城输出；另一方面与浙江交投下属交投城发达成合作，签约“洛川名著”商品房自持住宅项目，拿下523套（间）精装房源，项目紧邻云栖小镇、之江科创城，面向西湖区都市白领，租金2800‑3500元/套，通过承接其他国企自持存量住宅资产实现规模扩容。
地方城投旗下租赁品牌立足属地资源，以轻资产受托模式持续拓展新项目。郑州城发安居旗下郑寓新签项目，新增管理房间700间以上、管理面积超3万平方米，面向青年群体推出灵活租期、押一付一、零中介费等租住政策，持续夯实郑州本地市场化长租产品供给。
整体而言，当前国有租赁平台不再局限于运营自有建设项目，凭借成熟运营体系与保租房管理经验对外输出能力，同步实现国有资产保值增值。
产业配套与TOD型租赁社区集中落地，轻资产受托成为获取大体量项目的核心方式。如越秀星寓与广州机场资产运营二度合作，签约空港悦居·云怡花园店；中国电建地产南国置业旗下悦生活长租公寓，中标武汉东湖城建的武汉红岭三期委托运营项目等。
瓴寓国际多点落子轻资产受托项目，期内中标重庆海峡路四公里TOD租赁社区项目，拿下1228间房源管理权；旗下上海嘉领新寓公寓管理有限公司中标东方财富嘉定新城租赁住房、梦之春公寓两个项目，合计管理规模514间，以及中标西安城南CCBD板块租赁住房项目，管理规模480套，持续在长三角、西南、西北核心城市布局产业与商务区租赁社区。
以上项目均采用资产方持有物业、运营商输出产品策划、改造管理、招租运维全链条服务的轻资产模式，房企系租赁品牌以此实现千间级体量快速扩张，是现阶段主流的拓展路径。
头部运营商由新增拓店转向存量资产提质升级。龙湖冠寓迎来品牌创立十周年，在管房源规模超15万间，产品迭代至5.0版本；本期重点推进存量资产焕新改造，覆盖全国10余个城市、20余个已运营项目，通过门店硬件升级、客户反馈机制优化，挖掘存量资产收益潜力。同时其保租房业务已经落地20余城，纳保房间超7.6万间。在新增项目投资趋于谨慎的背景下，对存量在营项目做系统性改造升级，成为头部品牌提升出租率、客户满意度和资产价值的重要抓手。
整体来看，轻资产受托管理、运营能力输出已成为住房租赁企业主流的扩张模式，国资体系内业务合作、跨城市能力输出频次持续提升。与此同时，头部企业增长逻辑切换，资源投入从新增项目转向存量资产焕新，依托硬件更新与精细化运营，提升存量资产的综合收益。
客群与选址层面，项目持续聚焦产业板块，空港、科创园区、城市核心商务区、轨道TOD片区成为重点落位的区域，产品定向服务产业人才、都市白领，租赁社区建设与地方产业发展深度绑定。
中小品牌/新品牌维度，据观点指数监测，本期包括中小专业运营品牌、新入局的国资平台在内的主体，持续释放项目动态，主体类型更加多元。
和头部全国性运营商相比，这类主体普遍以区域深耕、特色产品创新、B端人才社区、存量物业改造为核心抓手，轻资产受托、物业整租改造等是主流落地模式，同时新主体依托母公司资源快速切入住房租赁赛道，行业分层竞争格局进一步清晰。
期内房企/地方国资新主体加速入局赛道。首创集团新设首创住房租赁（北京）有限公司，注册资本30亿元，作为集团住房租赁专业化平台，叠加前期北京保障房合作、大额银行授信资源等，首创已将住房租赁提升至集团战略板块，依托平台统筹推进保租房投资、运营、资本化业务。
同期上实城开旗下阡集上海承租上药新亚大厦12层楼宇，计划改造为中端白领公寓，项目位于上海长宁核心商务区，靠近多条轨道交通。项目采用长期整租模式，租期最长15年，需要投入改造资本开支，同时正在推进物业用地性质变更，待股东大会审批后落地。该项目为上海核心城区商办存量转白领租赁社区的典型案例，但物业性质变更与改造投入给项目落地周期与成本带来不确定性。
地方区域国资系租赁品牌持续落地本地化特色保租房项目，产品不再局限于单一的居住功能，而是探索“居住+创业、居住+配套”的复合业态，如宁波城投、苏州地铁、武汉城投、西部集团等。举例来说，期内宁波城投旗下的城投橙寓·南岸社区开业，作为OPC+模式保租房项目，打造楼上居住、楼下创业场景，创新性设置专属办公舱、路演厅、科学家会客厅，打通居住与创业空间。项目租户以南部商务区青年创业者、通勤新市民为主，租户画像清晰，平均年龄仅26.5岁，女性租户占比63.7%。
从数据来看，本期区域国资是中小品牌/新品牌这一层级的主力供给方，项目深度绑定本地产业、轨道交通、科创园区，产品向“居住+创业、居住+社交”复合业态升级，依托属地资源优先落地保租房。
产品发展
市场化保租房对接政策红利，招商壹间公寓·高新社区成R4保租房样本
本期选取招商壹间公寓·高新社区作为央企重资产保租房R4用地开发运营的典型样本。项目坐落于合肥高新区望江西路，紧邻地铁6号线梦城站，是招商蛇口壹间公寓在安徽落地的首个全链条自主开发、持有运营的大型保障性租赁住房社区，同时也是合肥高新区规模最大的保租房项目。
项目总建筑面积12.69万平方米，规划9栋租赁住宅，合计2734套房源，2026年3月完成精装交付并启动招租，开业阶段出租率达到70%。
产品层面，项目主力打造32-35平方米一居室，搭配少量50平方米一室一厅、60平方米两室一厅户型，覆盖单身科创青年及小型家庭的租住需求。全部房源精装交付、配齐家具家电，实现拎包入住，执行保租房民水民电政策，降低青年租住成本。配套方面规划约3000平方米社区商业、1688平方米架空层公共空间，划分健身、影音、萌宠社交等多元主题功能区，引入便利店、生鲜、餐饮等业态，打造居住、商业、社交一体化青年社区。项目同步落地人脸识别、智能门锁、线上报修缴费等智慧社区体系，提升租住安全水平与运营运维效率。
客群聚焦高新区集成电路、人工智能等高新产业企业青年员工与新市民人才，采用企业批量配租+个人市场化申请双渠道招租模式。依托高新区产业集群资源，定向对接园区科创企业，通过企业批量配租平滑大体量项目空置风险；租客主体集中在22-35岁的产业青年，租户结构稳定性较强。项目采用央企全链条重资产模式，完成从R4租赁用地获取、规划建设，到资产长期持有、社区运营的一体化闭环。
从样本运营表现来观察，央企依托资金实力与工程开发能力，通过R4用地新建保租房，能够快速补齐产业片区规模化租赁住房供给短板。但重资产新建模式下，项目长期现金流、资产收益率，以及未来纳入公募REITs底层资产的可行性，仍需完整运营周期持续验证。项目开业达到70%的出租率也反映，2734套的超大体量单体租赁社区难以短期内实现满租，需要持续推进企业定向对接与社群精细化运营，逐步完成房源消化。
招商壹间公寓·高新社区并非个案。上海市场已有华润有巢、中建八局、上海城投、旭辉瓴寓等市场主体，完成R4用地保租房从开发、运营到资本退出的完整实践，形成多类可参照的资产路径。
其中华润有巢泗泾、东部经开区、马桥项目，城投宽庭·江湾社区、城投宽庭·光华社区等项目，已通过公募REITs首发或扩募实现资产退出。中建·幸孚+公寓（上海松江店）作为中建集团首个R4用地项目，2018年3月拿地，2021年11月投入运营；自运营起至2026年4月REITs申报获受理，耗时约4.5年，并于2026年8月取得证监会注册批复。
瓴寓选择了一条中间路径。2025年2月，瓴寓国际与中信金石基金及保险机构共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金，将柚米社区作为种子项目装入基金孵化公募REITs上市。
从资产培育周期来看，招商合肥项目仍处于爬坡早期。项目2023年拿地、2026年3月交付招租，当前运营尚不足一年，出租率70%，处于正常爬坡区间。对标华润有巢（运营约1.5至2年实现REITs发行）、中建·幸孚+公寓（运营约4.5年完成REITs申报注册），招商合肥项目若直接申报公募REITs，至少还需要积累2至3年的稳定运营数据，以满足监管对现金流和出租率持续性的硬性要求。
从退出路径选择来看，招商蛇口已有REIT平台可供依托。招商基金招商蛇口租赁住房REIT首发底层资产为深圳两处租赁住房项目，拟扩募标的为深圳南山区壹栈·山前项目。若参照已上市租赁住房REITs的滚动模式，以成熟项目先行完成首发，再通过扩募将合肥项目注入资产包，则合肥项目资本化退出时间或将进一步延后。
若招商蛇口希望加速资金回笼，瓴寓Pre-REITs模式提供备选方案。待项目出租率稳定至80%以上，引入保险资金、私募基金设立Pre-REITs载体，提前实现部分资产变现，同时完成资产合规培育，为后续公募上市铺路。
对标现有R4用地保租房项目可见，R4重资产项目资本化退出存在明显的周期分化。资产能否达标，核心取决于持续稳定出租率、现金流表现、运维成本管控。对于落位于强二线城市的央企R4项目，既可以等待满足条件后直接申报REITs，也可选择Pre-REITs前置孵化，或是依托集团已有保租房REIT平台等待扩募注入。
在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业新增开业项目共录得15个，覆盖上海、郑州、北京、深圳、杭州、苏州、广州七城，可统计房源合计超8000套，项目数量较上期有所增加，城市覆盖范围进一步拓宽。
从企业维度来看，城发美寓以5个项目（含9月集中入住3个、10月上线配租2个）为本期最活跃的样本企业；领寓以3个项目紧随其后；融寓、宁巢、恒泰星寓、微领地、百瑞纪集团、金地草莓社区、乐乎公寓各开业1个项目。
其中瓴寓国际本期在上海核心城区连开三家门店，覆盖大宁、小木桥、漕溪路，均布局于轨道交通沿线，定位中心城区白领保障性租赁住房。其中大宁柚米寓、漕溪路柚米社区纳入上海“新就业青年安居服务”补贴可享受房源库，符合条件的租客可申领租房补贴，直接利好瓴寓去化。
苏州恒泰星寓江韵四季公寓9月28日正式开业，合计2157套租赁住房，可满足约4800人的租住需求。项目地处苏州东站片区，是片区重点人才安居配套项目，产品分层供给，包含1183套白领公寓、192套合租公寓以及782套家庭公寓，合计12类户型，不设置申请门槛，覆盖单身白领、合租青年、家庭型多元客群。
市场化存量改造、精品焕新项目多点开花。9月24日乐乎公寓亚运村店于北京朝阳亚奥板块开业，共计225间，面向城市独居青年群体。9月25日，融寓深圳东角头店开业，合计123套，涵盖大单间至两房户型，租金2220元/月起；同期杭州宁巢公寓三里亭店焕新开业，40套一室一厅房源入市，租金2700元起，属于存量物业迭代升级项目，优化中心城区租住供给。10月15日，百瑞纪集团窝趣琶洲会展店于广州开业，落地会展商圈，补充广州商务片区市场化长租供给。
从供给结构上看，本期中小体量存量焕新项目与数千套级大体量国资人才公寓、保租房大盘并行，单体项目规模中位数显著抬升，国资平台仍是供给释放的主力，同时市场化房企重资产标杆项目落地，产品供给类型持续丰富。
地域分布上，长三角仍是保租房、长租项目投放的核心区域，上海集中落地国资大盘+房企重资产标杆项目，苏州、杭州项目同步上新；郑州地方国资人才公寓批量释放；粤港澳、北京以中小型存量改造精品项目作为供给补充。
综合来看，行业已经告别追求快速铺点的扩张阶段，供给逻辑转向大体量国资项目压舱、存量焕新项目做补充，结合市场去化节奏灵活推盘。大体量项目更加注重户型全谱系覆盖，兼顾单身青年与家庭型居住需求，强化交通与生活配套；存量焕新类项目则聚焦成熟城区，优化现有资产的产品力。
投融资与资本市场
租赁住房REITs一级市场供给提速，机构间制度框架渐趋成熟
资本金融层面，本期保障性租赁住房公募REITs一级市场节奏持续加快，新基金发行认购、新项目申报受理、扩募储备扩容同步推进。发行主体进一步向省会城市国资平台延伸，保租房REITs常态化发行机制已全面落地。
新发行端，审批与募集效率显著提升。2026年前9个月共有3单保租房REIT获批，行业累计获批产品已达11单。其中， 9月30日中金杭州安居宁巢REIT于的基金合同正式生效，是浙江省首单保租房公募REIT。项目自4月29日深交所申报至9月3日取得证监会注册批复，全流程仅127天；产品发行份额3亿份，发行价3.05元/份，合计募集资金9.15亿元，是当前11单产品中募集规模最小的一单。该项目REIT回收资金将持续投向本地多个保租房新建项目，实现资金回笼后反哺保障性住房建设的良性循环。
国泰海通中国建筑租赁住房REIT的基金合同正式生效时间为2026年9月20日，项目公司孚茸置业100%股权权属变更已于10月12日完成。
申报储备层面，多个强省会城市保租房REIT项目进入中介落地与监管受理阶段。济南城发租赁住房REIT已完成资产评估、会计师、律师、税务师四家中介选聘，项目转入申报材料编制阶段，底层资产为济南城发集团旗下不超过7个的保租房项目，计划发行规模8亿元以上。作为济南市属核心保租房运营平台，济南城发自持租赁住房资产约3.2万套，可为REIT底层资产储备及后续扩募提供充足支撑。上海市场，国泰海通上实租赁住房封闭式基础设施证券投资基金更新为上交所已受理状态，原始权益人为上实城开，进一步充实上海本地保租房REIT的储备池。
扩募端，头部产品做大资产规模的诉求强烈。汇添富上海地产租赁住房REIT拟开展37.37亿元扩募并获发改委推荐，已正式向证监会、交易所提交申请，为当前板块申报规模最大的一单，拟装入上海浦东两处大体量资产。
从已完成扩募的项目实际经营效果观察，以华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及华夏基金华润有巢REIT为代表，三者通过新增资产注入对基金营收、可供分配金额形成实质性拉动，同时实现资产组合分散化，降低单一项目、单一区域经营风险。与此同时，除已落地扩募案例外，市场还有多只已发布扩募公告、处于不同推进阶段的保租房REIT，如国泰海通城投宽庭保租房REIT早已对外公告扩募计划，拟注入闵行浦江、九星两大R4用地新建保租房项目，持续开展尽职调查工作，拟注入资产和现有底层项目形成区位、客群的互补。
现阶段，保租房REITs常态化发行已经成为现实，首发申报与扩募双线推进，同时发行地域持续下沉，由北上广深、厦门、苏州进一步拓展至杭州、济南等强省会城市，省会城市国资平台逐步成为REITs申报的主力群体。
二级市场表现上，截至2026年10月16日，9只已上市租赁住房REITs整体表现为短期普涨、中期分化、长期正收益的走势。单日行情涨跌互现，波动幅度整体有限。
区间维度，近一月板块集体回暖，9只REITs全部录得正收益，汇添富上海地产租赁住房REIT以8.14%领涨，招商基金招商蛇口租赁住房REIT、中航北京昌保租赁住房REIT分别上涨6.84%、5.21%，全部标的涨幅均超过2%。近三月，除红土创新深圳安居REIT微跌0.63%外，其余8只均实现正收益。
中长期维度，板块内部收益分化进一步放大。近半年，红土创新深圳安居REIT（-2.96%）、华夏基金华润有巢REIT（-2.43%）、中金厦门安居REIT（-0.44%）出现回撤，其余标的保持正收益。今年以来，收益分化加剧，中航北京昌保租赁住房REIT（6.73%）、招商基金招商蛇口租赁住房REIT（6.46%）、国泰海通城投宽庭REIT（3.17%）、华夏北京保障房REIT（2.85%）、华泰苏州恒泰租赁住房REIT（0.87%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（0.69%）录得年内正收益。
上市至今（含上市首日）维度，9只产品全部取得显著累计收益，涨幅区间为28.05%至83.53%。
综合来看，租赁住房REITs二级市场在经历前期的调整后，近一月、近三月普遍反弹，板块情绪有所修复，但内部走势持续分化。从基本面看，保租房底层资产出租率、租金收缴率稳定性较强，现金流具备可预测性，是板块具备抗跌属性、近一月集体修复的底层支撑；但不同城市、不同原始权益人的项目租金增长、运营成本存在差异，叠加扩募预期、市场资金轮动，导致年内收益分化。
短期反弹的持续性，将取决于后续淡季运营表现、扩募落地节奏及市场整体风险偏好的变化。对于运营稳健、扩募预期明确的头部产品来说，修复动能相对更强；而运营承压、资产储备不足的产品，仍可能面临估值压力。
机构间REITs（持有型不动产ABS）作为资产孵化的过渡工具，与公募REIT形成错位互补，本期在机制和主体上均实现突破。
机制创新方面，10月建信住房租赁基金持有型不动产ABS（第二至N次扩募）获上交所通过，成为全市场首单实现第二次扩募的保租房机构间REITs。本次获批额度50亿元，采用“第二至N次”多期滚动发行框架，将按资产培育进度持续注入北京旧宫、重庆紫都等项目。该产品此前首发11.7亿元（2024年7月）、首次扩募4.53亿元（2025年9月），滚动框架的落地意味着机构间REITs可持续收购培育未完全满足公募条件的资产，待成熟后择机向公募转化，真正打通了Pre-REITs的孵化路径。
资产扩围方面，中信证券-华福证券-象屿保租房持有型不动产ABS获上交所受理，规模11.4亿元，底层为象屿旗下“屿果公寓”系列（布局上海、厦门、天津，近1万间，平均出租率约95%）。象屿将产业园机构间REIT经验复制至住房租赁赛道，进一步拓宽了地产民企系保租房资产的资本化渠道。
综合来看，保租房“投融建管退”的资本闭环正在被彻底打通。公募REITs的高认购与快扩募，与机构间REITs的滚动发行机制创新形成良好协同，为不同发展阶段、不同资产规模的项目提供了阶梯式退出路径。随着省会城市国资平台的加速入局与多层次市场体系的完善，住房租赁资产将展现出更强的流动性，反哺前端投资建设，推动行业实现良性循环。
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