观点网 拿了越来越多地的互联网大厂，开始对自持商业有了想法。
这件事放在2010年代会被当成一句玩笑，那时候互联网公司的标准叙事是轻资产、快周转，写字楼能租不买，商业配套最好一个都别碰，谁手里握着一堆重资产，谁就显得不够“互联网”。
早年间张一鸣是出了名的“租房派”，字节跳动最初办公场所几乎全靠租赁，例如在大本营北京，字节团队就曾一度分散在北三环沿线大约30处写字楼里。
但“租房派”这个标签的保质期到2019年就结束了。当年，字节跳动以约50亿元收购方恒时尚中心，第一次拥有自有产权办公楼，此后又斥资约90亿元拿下大钟寺中坤广场。
后续字节逐年加大了对自持物业和土地的投入。
整个互联网行业对此的风向也在转变，没什么仪式感的节点，更像水位一点一点涨上来，让大厂们的体感有了变化。
近年来，字节跳动、京东、拼多多等企业在全国范围连续摘地，也都更愿意将自有园区建设成“迷你城市”。
当一家公司的自建、自持园区多到一定量级，配套商业自然会浮出水面，变成资产负债表上必须处理的一层。
但想做和能做，不是一回事。自持商业是个苦活儿，招商、运营、调改，样样要专人，样样要时间。
所以你会看到一种分化，一部分企业不愿亲自下场，它们的办法是把商业配套外包出去，找来商业运营商操刀；另一部分企业则开始摸索自己的商业产品线。当然，不少大厂是两边的路都在尝试。
字节跳动与国内核心业务平台抖音集团（以下统称抖音），就属于后者。
MEET系商业
“MEET”命名没有太多玄机，数字就是门牌号。江湾里MEET678在上海民府路678号，老船厂MEET178在天章路178号，仓南里MEET636在杭州景兴路636号。
把地址直接嵌进品牌名，带有浓厚的园区配套色彩。
江湾里MEET678是MEET系商业的起点，坐落在上海杨浦新江湾城抖音集团办公园区，3栋写字楼底商加1栋独栋商业，总体量约2.2万平方米，盒子与街区拼成一个X型。
所对应的办公体量则是十倍以上，整个园区总建筑面积约28万平方米，设计容量约12000名员工。
2023年9月园区投入运营时，抖音员工的大规模入驻，带来了年轻、高密度的消费需求，而新江湾城原有的商业供给在品质和丰富度上存在滞后。
因此在初期，江湾里MEET678的本质就是办公园区的配套商业，主要目的是解决员工的工作与生活需求。项目也被交由专业商管公司龙湖商业做轻资产管理，这也是龙湖在上海的第一个轻资产商业项目。
江湾里MEET678的运营思路，后来被项目方概括成：把“巨富长”的氛围感搬到上海东北部。核心客群是工作日在新江湾城的抖音员工，他们周末才有空去市中心的潮流街区。
运营方于是直接去招那些通常只在市中心开店的品牌，用首店和定制店制造稀缺感。资料显示，2023年12月开业时，项目招商率达95%，汇聚了近75%的首店品牌，其中又以餐饮为主攻业态。
包括盒马新概念店盒马FRESH&FAST、alimentari旗下意式餐厅issimo、烧肉居酒屋ALAIA、创意川菜一川二水等全国首店，以及潮汕菜MEET潮桔桔、可丽饼品牌PAPITO、咖啡与烘焙品牌Todos los dias等上海首店、杨浦首店；露营咖啡AOKKA也在这里开出了华东首店。
接下来的运营中，江湾里MEET678陆续将户外空间、市集、宠物友好这些标签贴到身上，也同步开始与抖音生态联动，例如联合“抖音汽水音乐”、“抖音美好现场”等IP举办街头音乐节。
这让江湾里MEET678很快成了新江湾城一带“好逛的地方”。
在江湾里MEET678顺利运营之后，抖音很快将相同的模式复制到字节跳动（抖音）华东总部的园区，并形成仓南里MEET636项目。这一次，抖音据信并未引入外部商管公司，自主完成规划、招商和运营。
据了解，仓南里MEET636所处的杭州未来科技城“智慧科创总部区”，字节跳动（抖音）华东总部与未科阿里中心、vivo全球AI研发中心形成了一个高密度的产业建筑群。
如此环境下，这座面积约6000平方米的商业街区的功能，与江湾里MEET678一脉相承，即为庞大的总部办公人群提供高品质的近距离生活配套。
定位上，仓南里MEET636被描述为“会呼吸的街巷”，空间形态由街区、空中连廊、立体花园组合而成，强调开放性与流动感，店铺多为面向街区开口的首层铺位，并预留了绿植环绕的外摆空间。
业态上，引入了咖啡茶饮、轻食正餐等30余家品牌，其中不少是浙江或杭州首店。
到了老船厂MEET178，抖音的打法出现调整。
2021年9月，字节跳动以20.42亿元竞得杨浦滨江平凉路街道1街坊南块地块，土地面积约2.2万平方米，规划总建筑面积约11.5万平方米，也就是后来报批方案里的抖音集团上海滨江中心。
这块地前身是上海船厂旧址，场地内留着四跨老厂房，整个项目的设计也是从船厂历史里找灵感，最终在工业遗存上形成新办公楼、展演中心、抖音大厅、商业集群、观浪公园、船排广场、登船甲板等室内外业态布局。其中，商业集群便是老船厂MEET178。
图片截取自：老船厂MEET178官方公众号
对于该项目，区别于传统大厂园区的运营逻辑，抖音似乎更愿意将其融合为抖音内容生态的一个线下出口。
项目将商业空间、内容生态展示空间直接向滨水公共空间和城市人流打开，使得抖音的品牌和生态能够以一种更具体验感的方式触达更广泛的公众。
空间形态上，老船厂MEET178体量约5800平方米，定位“上海多元生活创艺地”，靠保留下来的风貌建筑拼出一个十字街区。
项目也一定程度上延续了此前的打法——首店、调性、外摆、氛围，主力业态也是餐饮。但与此前项目相比，其主要客群除刚需的办公人群外，相信也能吸引更多到滨水空间休闲的周边家庭客，以及被抖音特色活动吸引来的人群。
截至目前，抖音集团上海滨江中心整体项目已基本建成，围挡打开后，老船厂MEET178进入试营业阶段。
据披露，老船厂MEET178目前引入的品牌包括，露营咖啡AOKKA、Grid Coffee（杨浦首店）、M Stand、BalaThE逛山（都市茶山定制店）、甬江鲜·紫庐（全国首店）、萃拾庐（全国首店）、宋楠笙（全国首店）等。
抖音的土储
那么，抖音手里到底攥着多少有可能长出商业的土地？
近年来，抖音已经是北京土地市场上最活跃的科技公司买家之一了。从2025年12月至近，十个月时间内，字节系已在北京公开市场拿下四宗地块。
其中2025年12月，抖音旗下北京宁和康瑞医疗管理有限公司以3.36亿元成功竞得一处医院用地，土地位于北京中关村朝阳园北区。而在2025年1月，抖音集团在北京市朝阳区建设三级医院的提案便已获得北京市卫健委批复，暂定名“北京爱瑞医院”。
2026年2月，字节系另一家子公司以28亿元底价成功竞得海淀区蓝景丽家收储项目两宗综合性商业金融服务业用地，项目纳入海淀人工智能创新街区规划范围，并要求自持。
据悉，该项目将建设集高端办公、商务配套于一体的数字经济产业园，规划建设工位4200个、酒店客房288间。
4月，字节系再斥33.05亿元拿下学院路双泉堡研发设计用地，地块周边3公里范围内有39余所高校、100多家科研院所，规划用途为办公研发。
9月，抖音以26.13亿元竞得朝阳奥林匹克公园南区OS-15商务金融地块。该地块规划为综合性商业金融服务业用地。
北京、上海之外，抖音近年来也在深圳、杭州、广州、武汉、成都、厦门等地布局了线下实体与园区项目。这些土储里，带商业配套要求的项目也不在少数。
例如，2025年3月抖音以12.14亿元竞得的广州琶洲中二区AH041101地块，该地块建筑面积约7.1万平方米，规划为商务兼容商业设施用地，用于建设抖音华南创新基地。
按照规划，该地块就有商业配套功能，明确为商业建筑（含公共服务及市政交通配套设施）面积占比不得高于计容建筑面积的17%。
已投入使用的抖音集团成都总部，总建筑面积11.3万平方米，也拥有一座3层高商业裙楼。
2025年11月，抖音在深圳以9.65亿元拿下南山粤海街道K602-0016地块，用于建设深圳第二总部，该地块建筑面积8.7万平方米，其中规定包含商业6000平方米（含地下商业500平方米）。
这些凡是带总部办公和自持商业裙楼的项目，理论上都有复制MEET模式的可能。对于抖音而言，MEET系商业大抵并不是一个，需要快速找到复制方法论。
在字节系庞大商业网络和自家员工的流量喂养下，MEET系商业明显有更自由的发挥空间，来验证跳出“配套”二字之外，抖音办公楼下面还能变成什么。
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