697万元这个数额，源自一张佣金分配明细表的底层数据。
香港高等法院第20日庭审现场，经手加多利山该单位买卖事宜的地产中介黄德昇步入证人席。主控官郭莎乐当庭出示交易文件，手指停在“13.5%”这一栏，直问这笔代理费用究竟如何拆解、流向何方。
黄德昇应答毫不迟疑。
他说明：发展商向代理行支付总佣金率13.5%，折合金额818万元；其中11.5%即约697万元，以“购房礼遇”的名义，由代理行开具支票直接交付买家；余下120万元，才归属代理行实际所得。
总价6060万元的住宅，逾八成佣金悄然回流至买方账户。
读到此处，我最先捕捉的并非数字本身，而是“购房礼遇”这四个字。
房屋出资方是蔡天凤，资金经谭家账户划转，产权登记却落在邝球名下。这笔所谓“礼遇”，兜转一圈后，实为从蔡天凤名下支出，再原封不动汇入邝球个人账户。
换言之，他在整宗交易中未投入分文，却是唯一手持真金白银支票的人。
真正关键的一句紧随其后。
郭莎乐进一步追问：此类分配方式，属代理行惯常操作，抑或由买方自行提出？黄德昇明确回应——系邝球主动提议。
他还补充道：早在招标阶段，邝先生便已就“购房礼遇”条款反复询价。
这句话的分量远超697万元本身。被动接受与主动策划，本质截然不同：前者尚可归为贪婪，后者则已是精密布局。
说到底，一位退休警长，在替儿媳担任挂名业主签字前，先将返现额度逐条厘清。这个动作发生的先后次序，早已无声揭示立场。
这套房产的原始购入路径，法庭此前已有清晰陈述。
2019年完成交易，成交价6060万元，另缴印花税309万元，合计需支出约6300万元方可办妥全部手续。而此笔巨款，并非出自邝球本人。
资金来源确属谭家。
蔡天凤现任丈夫谭方骏出庭作证指出，其父谭泽均出售谭仔云南米线业务后获益约2.5亿港元，前后分批拨付7000万至8000万元予蔡天凤用于投资，另每月固定提供20万至30万元生活开支。
蔡天凤母亲张燕花表述更为直截了当：加多利山物业全款均由谭父承担，仅借邝球之名登记，核心目的正是规避高达900余万元的额外印花税。
因她名下已持有房产，再购即被界定为非首次置业，税率将由4.25%跃升至15%，单笔税费差额动辄数百万。节税逻辑看似精明，但省下的税款，最终换来的却是一处她无权签署任何文件的住宅。
客观而言，为节省数百万元税费而将房产暂挂他人名下，在现实中并不罕见。区别仅在于，多数人押注于血缘亲族的诚信底线，而蔡天凤押上的，却是已与其彻底决裂的前家翁。
一名二十出头、被本地媒体冠以“名媛”称谓的年轻女性，竟将价值数千万的资产登记于前公公名下。她曾对谭方骏坦言：“钱是我出的，只是借用阿爸的名字。”
我一直认为，这句话是整起事件中代价最沉重的一句口头约定。
它没有落于纸面，没有第三方见证，更无任何具备法律效力的约束条款。
谭方骏证实，自己长期误认该单位为前公公产业，直至2022年那场激烈冲突爆发后，蔡天凤才向他透露代持实情。彼时他方知，会所礼宾系统登记的业主姓名邝球，背后另有隐情。
而邝球所求，从来不是一句承诺，而是一张即时兑付的支票。
据黄德昇回忆，2019年6月28日，双方于红磡码头某餐厅会面，全程仅30分钟。地点由邝球指定。电话中买卖价格、合约细则及返现安排均已敲定，此次见面仅剩签署环节——邝球递交身份证副本与支票，并当场签署授权书，委托代理行对接发展商。
30分钟，一份授权，697万元到账。
公允而言，香港楼市中“购房礼遇”并非新鲜操作，发展商返佣、中介让利，业内素有惯例。
但必须指出的是，合规返现理应面向实际出资人。本案中每一笔资金均来自谭家账户，签字人自始至终未曾垫付分毫，最终却独享11.5%返现。
这已超出行业常规，实为将他人资金经手一转、截留收益。
在我看来，“返现对象”比“返现比例”更能映照双方关系的真实质地。
更令人刺痛的是时间节点。
该房于2019年购入，邝球一家四口随即入住，从未缴纳分文租金。同区同类单位月租普遍达十万元以上，数年累计免租收益已达数百万元。
他既白住多年，又在购房初始即提取697万元现金。
综合观之，这套房产对邝球而言，从来不是儿媳孝心所托，而是一台持续双向输血的金融装置。
或许他真正难以割舍的，并非熟稔的生活空间，而是这套资产仍能持续变现的现实功能。
换个视角看，资金确系蔡天凤自愿提供，邝家亦曾协助照看子女，此说并非全无依据。
问题症结恰在于此：她的退让始终设有边界——前提是房产可售、资金可回笼。
2022年6月，她计划出售该房，置换屯门一处估值2000万元的单位，以便子女就近入学。邝球拒绝签署卖楼所需授权书。
张燕花于庭上披露，邝球当时撂下狠话：“你敢动手，我就杀你全家。”
此事拖延至10月底，张燕花表明拟启动司法程序，邝球方才勉强签署授权。
即便签妥，风险仍未解除。控方指出，蔡天凤深知该委托随时可能被单方面撤销，因而争分夺秒：主动调低售价、提高中介佣金，只为赶在授权失效前完成交易。
案发当日，她正陪同潜在买家实地验房。
读至此处，内心确感寒意。一人竭力取回本属己有的资产，另一人则步步设防，务求这些资产永久固着于己名之下。
控方结案陈词极为凝练，仅有一句：“金钱，正是整起事件的根源。”
再往前追溯，邝球过往履历亦存污点。他曾任旺角警署侦缉警长，2005年因涉嫌强奸案遭警方拘捕，随后离任警队，彼时年届48岁。
一位曾身着制服者，深谙哪些行为游走于法网边缘、哪些痕迹难以追查。这份清醒，被他运用于签署文件、谈判返现，亦被嵌入那句“你敢动手”的威胁之中。
蔡天凤生前曾向母亲抱怨邝球，用词极为精准——“贼老头”。
她亦对谭方骏坦言：“我们必须尽快脱离这一家人，他们愈发失控，毫无感恩之心。”
2022年暑期某个夜晚，她探视发烧的女儿，与前婆婆发生争执，邝球突然闯入房间，两次猛扑向她，幸被谭方骏及时阻拦。
他当众辱骂她的那四个字，谭方骏在庭上复述时，声音明显颤抖。
“生仔机器。”
四个字，比697万元更具穿透力，赤裸标定蔡天凤在那个家庭中的真实坐标。她既非儿媳，亦非母亲，而是一台兼具生育功能与提款功能的工具。
当这台机器试图取回自身产出的资金时，它便成了亟待清除的障碍。
案件仍在审理中。三名被告均否认谋杀指控；邝港杰与邝港智承认“阻止合法埋葬尸体”罪名；邝球则对两项控罪全部否认。最终裁决须待陪审团审议后揭晓。
但697万元这个数字无需等待判决。它静卧于成交文件之上，镌刻于佣金比率之中，更已化作一张真实兑付的支票凭证。
归根结底，一个人愿为一套与己无关的房产付出何种程度的努力，只需看他是否主动开口索要那11.5%的返现，答案已然分明。
信息来源：据香港《法庭線》2026年10月21日庭审报道、星岛头条同日报道及Yahoo新闻转载内容整理。
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