行业背景：2026上半年香港存量商业物业改造学生公寓已经掀起一轮投资高潮，央企、本地房企、外资及民营资本密集收购酒店，改造为学生宿舍。步入第三季度，市场热度持续不减，香港政策端利好消息持续释放，中资、新加坡外资等各路资金持续进场，学生公寓也从过去的教育配套短板，转变为香港不动产市场炙手可热的稀缺资产。

▲注：本表仅收录2026三个季度有完整公开披露资料的大宗资产；小型民宅改造、院校预租合作、仅意向签约未交割、私下银主盘转让等项目未纳入统计

URI城市租住数据显示，2026Q3学生宿舍相关资产投放资金达53亿港元；同期香港住宿类大额投资成交额180亿港元，环比大幅上涨79%。其中值得一提的是，中原集团自2024年9月起累计斥资20.33亿港元，先后完成尖沙咀珀荟酒店、西半山般咸轩、富豪东方酒店三宗收购，持续扩充学生公寓储备底盘，成为其中活跃度较高的一员。

本文依托URI城市租住持续的市场监测，截止三季度最新市场数据及动态，复盘赛道交易、政策、供需格局，研判酒店转学生宿舍这一存量资产结构性重构的长期趋势。

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政策背景：持续利好

市场供需缺口进一步放大

在政策端，香港政府持续推进“留学香港”国际教育品牌建设，政策从招生扩容、审批简化两端为学生公寓赛道打开空间。自2026/27新学年起，教资会资助大学授课课程自资非本地生收生上限上调至本地学额的50%。教育局数据显示，2025/26学年8所资助大学的资助课程中非本地生占比26.1%，内地生占非本地生比例连续三年维持约八成，留学生的刚性住宿需求持续扩张。

“城中学舍计划”落地成效显现，截至三季度，已有41宗项目申请确认资格，预计可提供约1.08万个宿位。即便如此，香港学生宿位缺口仍然超过5万个，机构预测到2030年缺口将扩大至7.5万个，巨大的供需矛盾，为酒店、商厦存量改造提供坚实底层逻辑。

审批流程简化叠加生源上限放开，双重政策红利之下，酒店改造学生公寓的模式被广泛验证。传统酒店受旅游周期扰动，空置率高、回报偏低；而学生公寓租期跟随学年、满租率高、现金流稳定，对央企、本地房企、互联网大厂、海外资管机构均具备强大吸引力，外资机构加速把香港学生公寓作为亚太长租板块重要布局阵地。

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资本的共同趋势

存量酒店改造成主流解法

从全年已落地的交易可以看出，市场已形成共识：存量中端酒店是改造学生公寓的最优载体。原有客房自带独立卫浴，不需要大规模土建，改造周期短，能够快速响应爆发的宿位缺口。

不同背景的资本，布局诉求各有差异：央企房托看重长期稳定租金现金流，丰富房托底层资产池；香港本土房企抓住本地高校客群，发挥本地运营经验；京东这类民营资本，把学生公寓作为抗周期不动产配置，平滑主业的周期波动；以凯德、伟合控股为代表的新加坡外资，则把香港作为亚太学生住宿市场的重要节点，依托成熟长租品牌完成输出。

但赛道并非简单“拿楼改楼”。市场也已经看到风险提示：学生公寓产品需要兼顾学生支付承受力，物业最好保留业态转用弹性，避免政策或者生源波动带来资产锁死；机构化运营能力、能耗精细化管控、合规改造能力，将成为未来拉开项目收益差距的核心分水岭。

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URI城市租住观察

资金由内地向成熟市场转移

URI观察到，香港学生公寓的本轮热潮，不能孤立看作单一城市的行情，它本质是亚太租住不动产一轮明显的资本区域再配置。

URI城市租住观察到的是，国内住房租赁市场当前整体热度偏弱，赛道格局已经明显分化，供给主力逐步转向以地方保障房平台、央企国企为代表的国家队，依托低成本长期资金承接保租房任务；市场化民资、境外资本在国内长租板块的布局意愿趋于谨慎，扩张节奏明显放缓，资金在寻找新的、回报确定性更强的跨境出口。

在此背景下，东亚与东南亚租住资产成为这一类资本的核心突围方向。其中，香港、日本是现阶段资金认可度最高的两大板块。香港依托留学扩容的刚性生源、酒店改造短周期落地的模式，叠加港币资产的跨境流通属性，对新加坡资管、海外基金吸引力突出；日本成熟的租赁法规、稳定的本地租住需求、机构化渗透率高，同样持续吸引海外长线不动产基金重仓布局。东南亚部分核心城市则依托人口红利与年轻客群，作为收益弹性更高的补充配置。

但不同区域底层逻辑存在差异：日本以本地居住需求为主，偏稳健收租型资产；香港学生公寓的核心红利绑定非本地生扩招政策，需求增长曲线更陡峭，但也高度依赖招生政策、入境政策持续稳定。东南亚项目收益空间更高，同时伴随租赁法规、运营供应链、租户结构带来的不确定性。

URI认为，这一轮资金出海不是短期炒作式外逃，而是长租资本在不同市场风险收益之间做重新配比。对跨境资管而言，香港学生公寓的特殊价值，在于它既贴近内地生源池，又具备境外资产的配置属性，是介于日本低波动资产、东南亚高弹性资产之间的中间选项。

未来，赛道分化会持续加剧：资本不再简单“押注租住赛道”，而是进一步细分客群，优先选择有刚性入学/居住刚需、现金流可预判、存量物业可快速改造的品类。亚太租住资产会形成分层格局：国家队持续扎根国内保租房底盘；市场化民营、外资资金，持续在香港、日本、东南亚等市场做跨境轮动配置。

URI城市租住

，赞68

香港学生公寓的火热，本质不是概念炒作，而是不动产市场的一次价值重估：拥有刚性稳定居住客群的资产，正在跑赢依赖流动文旅客流的物业。

大量亏损酒店物业，通过业态切换重获资本溢价，但这不代表所有酒店都适合一窝蜂改学生宿舍。政策红利会放大收益，但也会掩盖风险。

未来，盲目拿楼、只看重床位规模，忽略运营能力、租金承受力、物业弹性的玩家，很可能会在后续周期付出代价。资本抢滩之后，赛道依旧很快从 “抢资产” 时代，走向拼运营、拼精细化管理的新阶段。

内容来源:公开报道URI复核

数据来源:URl调研及URI Data Bank

撰文:URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒