房贷年限由30年调整至40年、预售或是现房销售，这些都只是表层问题。
过去国内房地产预售模式本身存在不少弊病，最突出的就是规则对购房者不公平、购房者权益缺少有效保障。早年预售准入门槛很低，部分项目刚开挖基坑就拿到预售证对外卖房，购房者还没见到成型的房屋，购房款就已经全部付给开发商；这笔资金的监管力度长期偏弱，开发商常常挪用回款去拍下一块地、开发下一个项目，杠杆持续滚高。一旦项目资金链断裂、房子烂尾，购房者很难拿到补偿，风险几乎全部压在买房人身上。
过去这套住房金融体系，本质是偏向开发商，购房者处在弱势位置。
现在我们开始搭建一套更有利于购房者的全新体系。这个转变不是开发商主动让步，也不是监管突然意识到要保护购房者，而是市场倒逼出来的结果。当前市场环境下，看不到实物的期房，消费者不愿意买单，这条路已经走不通，新政落地是水到渠成的选择。
预售损害购房者利益的问题，早年反复被讨论，但那个阶段房企销售势头强、市场热度高，并没有形成改革的客观条件。到今天推出这套新政，根源是旧的地产运行模式已经难以为继，市场参与者不再愿意继续承接原来的风险。
从数据上看，2021年之后全国期房成交占比持续回落，由高点接近85%逐步下滑，不少城市新房现房认购占比明显抬升。
往后看，预售实质上会慢慢退出房地产主流舞台，很少有人再去买看不见、摸不着的期房，市场会自发形成“建好房子再交易”的习惯。开发商和购房人的关系，已经发生翻天覆地的变化。预售原本是房企低成本融资的工具，这套逻辑正在失效。即便政策文件里文字层面依旧保留预售相关表述，但市场端，不做现房的项目很难吸引购房者，预售已经失去它原来生存的土壤。
预售回款这条融资通道弱化之后，开发商的资金来源就成了新难题。国家金融监管总局配套文件里，明确了两项核心制度调整。
第一个，推行项目主办银行模式
一个项目固定一家主办银行统筹管理。
过去房企可以多头融资，同一个项目在多家银行分别授信，少则几家、多的时候一个项目对接二三十家银行，负债底数很难摸清，杠杆能不断往上加。新规落地后，一个项目由唯一主办银行统一管理，项目全部贷款、负债情况清晰可查，从机制上管住无序加杠杆。
同时给房企开放其他合规融资路径，包括股权上市融资、发行REITs这类海外已经成熟的不动产金融产品。
靠预售回款融资的老路走不通了，监管配套给房企新的融资出口，房地产金融的底层规则和过去完全不同。以前相当于羊毛出在羊身上，买房人提前付房款，变相给开发商提供开发资金；往后，居民按揭在房企资金来源里的占比会持续下行，银行项目开发贷、资本市场直接融资的占比逐步抬升。
大家千万不要被带偏，很多自媒体为博取流量，专门盯着房贷拉长到40年这类话题炒作，渲染退休之后还要还房贷。这些都不是本次改革的核心。
真正关键的，是搭建一套全新的房地产金融运行体系。
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