10月21日，北京市住建委发布数据显示，北京存量房网上签约756套，其中住宅689套，当日成交保持一定规模。据中指研究院统计，截至10月20日，10月以来北京二手住宅、上海二手商品房分别成交7029套、14174套，同比分别增长25.9%、37.9%，增幅均超两成。需要说明的是，北京数据为二手住宅口径、上海为二手商品房口径，两者统计范围不同，不宜完全直接比较。

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图为北京市住建委存量房网上签约统计

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京沪二手房活跃的成交背后，叠加了居民购房贷款贴息新政的带动。财政部会同中国人民银行、国家金融监督管理总局（下称金融监管总局）9月29日印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95 号），自10月1日起在全国范围内实施。政策实施期限暂定1年，即2026年10月1日至2027年9月30日期间新发放的符合条件的贷款可享贴息，贴息支持最长延续5年。政策落地满三周，机构及市场反馈显示效果逐步显现：广深低总价刚需房源带看与成交升温，部分业主主动将挂牌价调整至贴息门槛以内。

首套刚需可享年化1个百分点贴息

根据通知，使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，所购住房建筑面积在120平方米及以下（含120平方米）、总价在150万元及以下（含150万元）的，可享受财政贴息：财政部门按贷款本金给予年化1个百分点、期限最长5年的贴息支持，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。需要说明的是，政策不含使用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款的情形；公积金贷款购房不在本次贴息范围内，按现行公积金政策执行。

贴息资金由中央财政、地方财政分别按 90%、10% 承担。经办银行按月收息时自动扣除贴息金额，借款人无需申请即可享受，实现 "免申即享"；开展商业性个人住房贷款业务的银行均可按规定办理贴息业务。

京沪前三季度成交规模创近年同期新高

从更长周期看，京沪二手房成交保持活跃。前三季度，北京二手住宅网签137229套，同比增长5.1%，成交规模为2022年以来同期最高；上海二手住宅网签191563套，同比增长15.5%，三季度以来单月成交规模连续三个月创近五年同期新高。

从贴息覆盖面看，中指研究院数据显示，今年前三季度，北京、上海面积120平方米及以下、总价150万元以内的二手房成交占比分别为35.0%、30.4%，均在三成以上。中指研究院指出，由于京沪新房总价普遍较高，本次受益于贴息政策的房源主要为部分二手房。

成交结构上，刚需仍是主力，改善性需求有所恢复：前三季度，北京、上海200万元以下二手房成交占比分别达51.3%、47.1%，较去年全年提升3.1、5.0个百分点；90平方米以下二手房成交占比分别为62.5%、66.6%，上海较去年全年提升1.7个百分点，北京与去年基本持平。5月以来，京沪300万元以上及90平方米以上二手房成交占比均较今年4月有所提升，机构认为在一定程度上反映出改善性需求正在恢复。

广深低总价刚需房源升温，业主主动调价入“门槛”

贴息政策对广深低总价刚需房源的拉动更为直接。深圳市房地产中介协会（深房中协）根据深圳市房地产信息平台房源库2026年6—9月低总价、中小户型项目数据测算，深圳至少有6000套房源有机会享受本次贴息。

最新成交数据亦显示回暖：深房中协数据显示（录得量为中介协会口径，非网签），10月第二周，深圳二手房录得量1178套、二手住宅1091套，环比分别回升82.1%、91.7%，回升明显，部分受国庆假期首周基数较低影响；截至10月第二周，深圳二手房累计录得1263套、二手住宅1171套，同比分别增长12.1%、12.6%。深房中协表示，若无新增政策影响，10月中下旬市场成交有望保持平稳。

广州方面，据普睿数智广佛区域统计，今年前9个月，广州全市新房、二手房中满足贴息条件的房源成交48449套，占比39.5%；2022年1月至2026年9月，广州符合贴息标准的新房累计成交6.23万套，套均成交面积86.91平方米、套均总价114万元。需要说明的是，上述数据为历史成交中落在贴息门槛内的房源规模，仅作覆盖面参考，不代表已实际享受贴息。

市场一线的反馈印证了政策效果。据21世纪经济报道记者走访，国庆节后广州番禺等片区150万元以下房源带看量与成交量明显上升，有中介门店10月以来已成交5套150万元以下房源；部分业主主动调价，挂牌价在160万元至170万元之间的房源开始向150万元贴息门槛靠拢，属个案例证，实际交易应以真实成交价申报。有中型房企人士表示，其旗下符合条件的楼盘咨询量明显上涨，深圳龙岗、坪山等低总价刚需盘带看量增多，成交有所回暖。

对购房者而言，贴息带来的是“降低购房门槛+降低持有初期成本”的双重利好。按深房中协测算口径，以100万元贷款、新政后最长40年期（实际期限受借款人年龄、房龄等条件约束）、等额本息、首套房贷利率约3.05%、贴息后约2.05%计算，符合条件首套购房群体的前5年月供由约3609元降至约3055元，每月少还约554元（该差额为月供减少额，财政贴息按贷款余额年化 1% 逐月计算）；5年累计少还本息约3.3万元，为月供现金流减少（含本金与利息）。按100万元本金、年化1%静态测算，5年贴息总额理论上限约5万元，受按月还本影响，实际贴息额略低。

“精准滴灌”刚需，四季度成交有望保持活跃

政策落地以来，银行端已通过“免申即享”按月自动扣减贴息，并主动联系符合条件的存量客户完善贴息信息。招联首席经济学家董希淼认为，此次贴息属于“精准滴灌”而非“全面刺激”，政策对新发放首套住房商业性个人住房贷款设置面积和价格限制等前置条件，主要惠及二三线及以下城市和一线城市低总价段的刚性购房需求，财政支持方向由供给端进一步向需求端延伸。国务院发展研究中心金融研究所副所长刘涛此前受访时表示，贴息政策短期可修复刚需购房信心、释放受房贷约束的基本购房需求，中长期有利于构建稳定、可预期的需求托底机制。

展望四季度，中指研究院认为，本次政策落地有望对符合条件的首套住房需求形成支撑，预计京沪二手房成交仍具备一定活跃度；深房中协亦表示，1年时间窗口对10月1日之后新发放的贷款形成明确引导，有望带动四季度首套刚需入市节奏，结构上更利好120平方米及以下、总价150万元以内的刚需房源，对改善型、大户型房源的直接拉动相对有限。

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