一、购房资质核心原则（必看）
1、以「家庭为单位」审核
家庭成员仅包含：夫妻双方 + 未成年子女
✅ 成年子女不计入家庭名额，单独算独立家庭
✅ 离异重组家庭：以离婚协议抚养权为准，未成年子女归谁，计入谁的家庭
2、主审人户籍决定家庭属性
资质审核主审人是谁，家庭就按谁的户籍算
哪怕家里有京籍孩子，只要主审人是非京籍，整体按非京籍家庭认定
3、产权登记规则
- 房本不能单独登记在无资质人员名下
- 只能：有资质单独登记 / 有资质+无资质共有
- 每次购房，资质主审人必须在新房本内
- 外籍无资质一方，不能出现在房本产权人名单
二、家庭类型划分（京籍 / 非京籍 / 特殊人群）
✅ 属于【京籍家庭】的8类人群
1. 北京常住户籍家庭
2. 持有效北京市工作居住证家庭（含留学、驻京机构、港澳台高端人才等）
3. 博士后北京集体户口
4. 驻京部队现役军官、武警家庭（不含士官、志愿兵）
5. 北京高校、事业单位教职工集体户口
6. 北京户籍未成年子女（可单独出本、可与家人共有）
✅ 属于【非京籍家庭】
全家无北京户籍、无工作居住证、不属于以上优待人群
✅ 不属于非京籍（单独政策）
港澳台居民、华侨、外籍人士，单独涉外购房规则，不适用普通非京籍限购
三、2026最新北京住宅限购套数（官方现行）
>关键规则：五环外套数，不影响五环内购房名额
1、京籍家庭限购
- 普通家庭：五环内可买2套｜五环外不限套数
- 多子女家庭（二孩及以上）：五环内可买3套｜五环外不限套数
- 单身/离异京籍：同已婚政策，不减少名额
2、非京籍家庭限购（2026.8最新新政）
全市统一：购房只需连续12个月社保/个税
- 普通家庭：五环内1套｜五环外不限
- 多子女家庭：五环内2套｜五环外不限
四、非京籍社保 / 个税 精准认定标准
1、社保认定规则
- 审核节点：审资质当月往前连续12个月正常缴纳养老保险
- 审核当月必须正常参保状态
- 可容错补缴：单位原因、工作调动导致断缴补缴，累计≤3个月有效
- 在京退休人员：退休前12个月连续缴纳，依然具备资质
2、个税认定规则
- 往前连续12个月每月个税＞0
- 2019年后新政零个税，但社保正常缴纳，可计入有效月份
- 工作变动断缴≤3个月，视为连续
- 个税不可人工补缴
- 个体户按经营所得计税，往前核算12个月/12个季度
3、高层次人才优待
符合北京紧缺人才认定，仅需12个月社保/个税，即可五环内购1套、五环外不限购
五、特殊人群购房政策
1、港澳台 / 华侨
在京工作、学习、居留状态下，可购1套自住住宅，需涉外审批
2、外籍人士
满足其一可购1套自住：
- 持工作类、记者类签证在京工作
- 持有外国人永久居留身份证
>必须人在境内，否则审核不通过，需线上涉外审批
3、企业购房
- 内地公司：无需购房资质、不限套数，申报即可购买
- 购入住宅满3年方可再次交易
- 个人独资、个体户不能公司名义购房
- 外资/境外机构购房需国安审查
4、未成年人购房
未成年人做主审人：婚姻填未婚，家庭成员录入父母+未成年兄弟姐妹
六、家庭住房套数认定（最容易踩坑）
1、计入套数的房产
- 北京所有住宅：已下房本、已网签未下本
- 受赠、继承所得住宅
- 多人共有：每一位产权人各计1套
- 2017.4.3后受让平房，按房本计入套数
2、不计入套数
- 40/50年商业、办公、写字楼等非住宅
- 住宅类公寓按规划用途判定
3、特殊房产判定
- 一类经适房：2008.4.11后未转商→无购房资格；转商后计1套
- 共有产权房→家庭直接无新增购房资格
七、商办类（公寓/办公）购房资质
>商办只审个人、不审家庭
1、2017.3.26前立项项目
- 个人：北京无住宅、无商办
- 连续60个月社保/个税（京籍也需要）
- 必须全款购买
2、2017.3.26后立项项目
- 个人禁止购买，仅企业可购
3、通州特殊：2016.5.5后新建商办，仅企事业单位可买
4、禁止购买商办人群
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