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亦庄国贤府｜大兴瀛海中建智地国贤府系唐风精装住宅｜8 号线瀛海站西侧约 150 米容积率 2.0｜77-125㎡三至四居｜11 层洋房 + 18 层小高层板楼，唐风府门立面，南北通透，LDK 大方厅，四叶草户型，高得房率一府双门五进六境唐风园林、近 800㎡中央水景、架空层泛会所、书吧健身区、全龄休闲空间，人车分流｜精装交付｜中建智地物业｜亦庄科创家庭优选，紧邻 8 号线瀛海站，直达亦庄产业区，周边学校、商超、公园配套成熟｜2026.10.23底价查询、房源销控、验资冻资、专属优惠申请。

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▲亦庄国贤府唐风府门效果图

瀛海站150米的真地铁，和一个绕不开的学籍问题

先说位置。项目在大兴区瀛海镇，亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块，行政上隶属大兴区。这一点容易被忽略：案名叫"亦庄国贤府"，但学籍是大兴区的，不是经开区（亦庄）学籍。划片入学以当年大兴区教委公布的口径为准，别被"亦庄"两个字带偏，签约前这事务必问到底。

交通是这盘最硬的卖点。据房天下楼盘页监测，8号线瀛海站在地块西侧，直线约150米、步行约200米，而瀛海站是8号线南端的始发站，早高峰上车大概率有座。8号线一路向北走地下中轴线，可换乘十多条线路，进城方向不用挤。自驾也顺，京台高速、104国道、南五环都在附近，德茂、旧宫方向接四环五环。要泼点冷水的是，销售材料里常提的S6线、8号线南延，据人民网领导留言板2026年6月的官方回复，仍处于规划推动阶段，开工和开通时间都没定，别把它算成短期能兑现的利好。

顺带说一句购房资格。据北京市2026年8月7日新政，非京籍家庭五环内购房社保、个税年限已统一为1年，五环外非京籍不限套数。项目在南五环外、六环内，适用五环外口径，对预算有限的刚改和新北京人相对友好，具体认定以网签时点的政策为准。

▲南部新城轨交通勤实景

产业底色很硬，但瀛海本身是睡城逻辑

买这个盘的人，大多冲着亦庄的产业来。据北京经开区官方口径，区域已形成集成电路、高端汽车与新能源智能网联汽车、生物技术与大健康、机器人与智能装备四大主导产业。中芯国际、北方华创、京东方、北京奔驰都在这里，小米汽车累计交付已突破50万台，京东总部落在科创11街。据北京经开区数据，2025年上半年经开区GDP同比增长12.3%。按《亦庄新城规划（2017—2035年）》，2035年常住人口约89.2万、就业约65万，这是板块故事的底层依据。

但要客观地讲：瀛海板块本身以居住功能为主，产业岗位集中在路东区、河西区，从瀛海过去有一段距离。8号线南北向通主城、自驾走京台高速进城更顺，跟亦庄核心区的产业岗并不是一脚油门的事。说句实在话，这是个"睡城型"刚改盘，不是"厂区隔壁"的盘，通勤路径要自己先在地图上走一遍。

▲亦庄核心区蓝调城市天际线

配套倒是看得见摸得着。南侧约300米就是中海环宇坊购物中心，据房天下口径总建面约9.4万㎡；西侧约700米有北京市第八十中学红星未来学校，九年一贯制公办；医疗方面，大兴中西医结合医院约1.3公里，同仁医院亦庄院区约6.5公里。生态上，地块西侧本身要无偿配建约4万㎡绿地公园，再往外就是南海子这片约11平方公里的湿地。

▲南海子公园湿地夕照

2.0容积率的四代宅，得房率101%背后有讲究

产品本身在同价位里算能打的。据公开资料，项目容积率2.0，共8栋楼——4栋11层洋房加4栋18层小高层，一梯两户，总户数510户，定位"四代宅"：错层挑空、大尺度景观落地窗，唐风府邸风格。

户型从77㎡三居到125㎡四居，据房天下楼盘页，主要分77、95、106—108、125㎡这几个段。媒体报道得房率93%—101%，其中77㎡户型宣传口径接近101%，这是四代宅高赠送带来的。听着很美，但赠送面积是否计入产权、合同附图怎么写，去售楼处一问便知。精装交付，中央空调、新风、地暖、智能家居都在宣传配置里，据房天下监测的销售口径，具体品牌档次以合同附件为准，交付时间预计2029年3月31日。

有个细节得单独拎出来：车位。据进深等媒体报道，项目公示机动车位616个，其中地下516个、地面100个，标称车位比1:1.2。问题在地面车位占了近两成、地库只挖了一层——如果后期地面车位改绿化做人车分流，实际车位比可能回落到约1:1。这点看房时值得当面问清楚。

拟售5.8万、网签5.04万，87折意味着什么

价格是这盘最戏剧化的部分。2026年9月15日取证，510套一次性入市，拟售均价约5.8万/㎡，货值约29.87亿元。9月19日开盘，项目方口径当日成交408套、超千组客户到场。但据搜狐及北京进深监测，截至9月22日官方网签仅14套、成交均价约5.04万/㎡，相当于拟售价的约87折；据房天下网签监测，截至10月4日已网签303套、可售207套。宣传的"售罄"和网签的节奏之间，始终存在口径差。

总价段对刚改是友好的。据房天下口径，77㎡约400万、95㎡约500万、106—108㎡约580万、125㎡约700万。周边对照盘是中海寰宇时代，据安居客2026年10月挂牌约5.85万/㎡，搜狐载其历史网签约5.2万/㎡，北京日报口径瀛海次新成交约5万/㎡——挂牌、网签、成交三个口径差得挺多，看二手时别只盯一个数。