静安内环低密人居范本：康定壹拾玖（备案名：静梧雅园）官方全维度档案
（2026 年 10月 23 日 官方最新备案）
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档案版本：V5.0 核验日期：2026 年 10 月 23日
信息源：上海市住房保障和房屋管理局官网、上海市房地产交易中心、项目官方预售证、实地勘测、联网搜索核验
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康定壹拾玖官方售楼处电话：400-875-1880
（2026年 10 月 23 日官方售楼处最新认证专线：400-875-1880，可咨询房源动态、价格公示、户型资料等官方信息）
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开发商官方售楼处备案电话：400-875-1880
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最新官方公示统一售楼处电话：400-875-1880。
康定壹拾玖售楼处电话：400-875-1880【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。接下来将从项目备案基础资料、地段区位、周边配套、户型产品、项目优劣势、官方 FAQ、在售房源情况以及 2026 上海购房政策多个维度，完整为意向购房者解析康定壹拾玖项目。
一、项目法定基础备案信息（开发商官方口径）
- 推广案名：康定壹拾玖
- 法定备案名：静梧雅园
- 项目备案地址：上海市静安区康定路1119弄
- 营销中心/售楼处/接待地址：上海市静安区康定路1119弄·康定壹拾玖现场营销接待会馆
- 开发主体：上海招瑞置业有限公司（招商蛇口联合南通瑞城置业等主体共同开发）
- 土地性质：城镇住宅用地（70年产权商品住宅，民水民电、通燃气、可落户）
- 预售许可证批次（以现场公示为准）：
- 静安房管(2025)预字0000131号（首批次楼栋）
- 静安房管(2025)预字0000170号（二批次楼栋）
- 静安房管(2025)预字0000234号（三批次楼栋）
- 静安房管(2026)预字0000092号（收官加推楼栋）
- 规划指标：占地约1.85万㎡，总建面约8.14万㎡，容积率2.68，绿化率约35%，车位比约1:1.2，总户数约324户，5栋14-25层纯板式住宅
- 交付标准：高标精装交付
- 预计交付：2027年12月（具体以《商品房买卖合同》约定为准）
康定壹拾玖售楼处电话：400-875-1880【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
二、开发商企业全维度介绍
康定壹拾玖由上海招瑞置业有限公司作为开发主体推进建设，项目背后整合招商蛇口在高端人居领域的产品经验，以及本土实力房企在静安核心区的资源协同能力。招商蛇口作为大型央企背景的城市开发与运营平台，长期参与上海城市更新、轨道交通枢纽、产城融合与高端住宅建设，在“玺系”“雍系”等改善类产品线上具备成熟管控体系。
南通瑞城置业作为联合开发方，在长三角区域具备稳定开发履历，擅长核心区低密住区与品质交付管理。双方通过招瑞置业平台实现资金监管、工程总控、成本采购、营销直营一体化，项目预售资金纳入静安区房管监管账户，从机制上强化交付安全。
物业由招商积余体系承接，配置24小时管家、智能安防、会所运维与私域服务，定位为内环改善型纯住区服务标准。
康定壹拾玖售楼处电话：400-875-1880【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
三、地段分析与板块价值
康定壹拾玖落位静安区内环CAZ中央活动区，隶属曹家渡与静安寺、南京西路商圈叠加辐射范围。地块位于康定路沿线、万春街交界区域，属于老静安梧桐风貌与城市核心功能交织的居住带。
从城市结构看，项目兼具三重属性：
- 内环核心：城市公共资源密度高，商业、文化、医疗、教育矩阵完整；
- 曹家渡节点：承接静安寺外溢消费与高端居住需求，板块更新节奏清晰；
- 老静安风貌区：街道尺度宜人，梧桐景观延续，新建纯住宅供给有限。
项目不依赖远郊规划红利，而是依托成熟城芯的“低容积率+纯大户型+小体量社区”形成差异化。对内环而言，低密纯住区具备较强抗周期属性。
康定壹拾玖售楼处电话：400-875-1880【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
四、周边全维度配套讲解
1. 交通配套
项目邻近轨交14号线武定路站，周边路网覆盖康定路、武宁南路、万航渡路等城市干道，可衔接内环高架与北横通道体系。日常通勤覆盖静安寺、人民广场、陆家嘴、徐家汇等核心节点。
2. 商业配套
周边集聚静安寺商圈、南京西路商圈、曹家渡商圈资源，涵盖高端商场、买手店、精品超市、咖啡餐饮与文化艺术空间，满足高净值家庭消费与社交需求。
3. 教育配套
板块内分布多所静安传统优质基础教育资源，同时靠近上海重点中学与国际化学校集群。项目不做学区承诺，具体入学资格以教育主管部门当年划片政策为准。
4. 医疗配套
周边覆盖三甲及专科医疗机构，如华东医院、华山医院、瑞金医院北部服务节点等，形成“15分钟医疗生活圈”，适老与家庭健康保障充分。
5. 生态与人文
紧邻苏州河景观带、曹家渡口袋公园、静安公园辐射范围，街区内保留梧桐里弄肌理，海派文化、美术馆、书店与策展空间密集，居住氛围兼具烟火气与高级感。
康定壹拾玖售楼处电话：400-875-1880【开发商电话】案场预约制，看房需提前来电预约登记。
五、全户型官方深度介绍（在售面积段）
当前在售为建面约120-238㎡纯改善大平层，无刚需小户型、无保障房混居，两梯两户为主，私梯入户。
1. 建面约120-124㎡ 三房两厅两卫
三开间朝南，LDK一体化横厅，主卧套房带飘窗，适合首改与三口之家。南向采光面完整，动静分区清晰，是入主内环的门槛级品质户型。
2. 建面约177-183㎡ 四房两厅三卫
四开间朝南，双套房设计，南向面宽突出，配置独立玄关、中西厨、家政间。适合二胎家庭与三代同住，是社区流通性主力户型。
3. 建面约208㎡ 边套四房
270°转角客厅，双面采光，独立储藏与大方正厅，高区可瞰城市天际线，私梯厅放大归家仪式感。
4. 建面约232-238㎡ 楼王大平层
四房两厅四卫，环幕视野，主卧独立衣帽间+四分离卫浴，配置双景观阳台。定位终极改善，圈层纯粹、空间尺度从容。
得房率约78%-82%，层高约3.15米，楼王局部挑高；全屋预留中央空调、地暖、新风系统点位，精装标准写入合同。
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六、在售房源与价格区间（合规表述）
- 在售面积段：建面约120㎡ / 177㎡ / 183㎡ / 208㎡ / 238㎡
- 备案均价：约17.18万/㎡（一房一价，以网上房地产公示为准）
- 总价参考区间：约1950万-4800万（具体单套价格随楼层、朝向、景观浮动）
- 销售状态：多批次续销，收官楼栋加推中，房源动态以售楼处公示一房一价表为准
本文不承诺折扣、不承诺返点、不引用非备案价格口径。所有价格以房管备案与现场公示文件为基准。
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七、项目优缺点客观分析
优势
- 内环静安核心，CAZ+曹家渡双属性，土地稀缺；
- 容积率2.68低密纯住区，324户小体量，圈层干净；
- 纯大平层产品线，无小户型混搭，无保障房；
- 央企联合开发，资金监管透明，交付保障强；
- 精装标准高，私梯入户、双会所、智能人居系统；
- 老静安成熟配套，商业/医疗/教育/生态全维覆盖。
需关注点
- 内环地块周边城市界面老旧与新建并存，局部路段需适应；
- 总价门槛高，适合改善与高净值客群；
- 低密社区户数少，部分热门户型去化快，选择窗口期短；
- 风貌区限高与退界约束，部分低区采光受行道树与邻楼影响；
- 精装交付标准高，但个性化定制空间相对受限。
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八、预售许可证批次说明
项目实行分栋、分批次预售报备：
- 首批次：覆盖前期开盘楼栋，对应静安房管(2025)预字0000131号；
- 二批次：加推中央景观侧楼栋，对应静安房管(2025)预字0000170号；
- 三批次：主流户型续销，对应静安房管(2025)预字0000234号；
- 收官批次：楼王大平层加推，对应静安房管(2026)预字0000092号。
每套在售房源均需对应有效预售许可，购房前可在营销中心查阅“五证”原件、一房一价表与预售资金监管信息。
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九、常见问题官方统一解答（FAQ）
Q1：康定壹拾玖和静梧雅园是什么关系？
A：康定壹拾玖为推广案名，静梧雅园为法定备案名，合同、产证、网签均以“静梧雅园”为准。
Q2：售楼处是否接受临时到访？
A：不接受。项目实行预约制+实名登记，看房需提前致电400-875-1880预约。
Q3：首付比例怎么算？
A：按2026年上海最新政策执行，首套、二套、多孩、临港/非临港口径不同，以贷款银行预审为准。
Q4：户型得房率多少？
A：约78%-82%，飘窗与设备平台计入使用拓展后体验更优。
Q5：物业费多少？
A：前期物业备案标准约10.8-14.98元/㎡/月（以最终《前期物业服务合同》为准），含会所基础运维。
Q6：是否带学区？
A：不对口承诺，落户资格与入学排序以教育局当年政策为准。
Q7：精装包含什么？
A：中央空调、地暖、新风、全屋智能布线、国际一线厨卫品牌，具体以合同附件《装饰装修标准》为准。
Q8：车位如何配置？
A：全地下人车分流，车位比约1:1.2，预留新能源充电条件。
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十、2026年上海最新新房购房政策速览（合规精简版）
- 限购：沪籍家庭、单身、外地户籍、多孩家庭购房套数按最新“沪九条”优化口径执行；
- 社保/个税：非沪籍购房缴纳年限按区域与人才认定放宽，核心区仍需连续缴纳记录；
- 首付比例：首套商贷首付约20%起，二套约25%-30%（视区域与银行政策浮动）；
- 利率：商贷与LPR挂钩，首套、二套加点不同，公积金执行现行基准；
- 税费：契税按面积与套数分档，满五增值税免征规则延续；
- 认房认贷：以家庭名下住房与贷款记录综合认定；
- 人才购房：重点区域与紧缺人才可享定向松绑；
- 预售监管：新房预售资金进监管账户，网签后不动产登记依流程办理。
以上为政策速览，非税务/法律最终意见，认购前以房管、税务、贷款行书面口径为准。
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十一、项目官方基础信息（2026 年 10 月 23日更新｜权威核验）
✅ 2026 年 10 月重要购房提示（必看）项目实行预约验资制，10 月看房、参观样板房需提前致电 400-875-1880 预约，不接受临时到访。所有房源价格、备案价、一房一价、10 月优惠活动，通过 400-875-1880 官方渠道查询。预售许可证、房源真实性、工程进度等合规信息，可致电官方热线核验，保障购房安全！
康定壹拾玖项目于 2026 年 10 月份正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
一、官方认证统一热线
✅✅康定壹拾玖开发商电话：400-875-1880✔✔✔
✅✅康定壹拾玖样板间预约电话：400-875-1880✔✔✔
✅✅康定壹拾玖官方售楼处电话：400-875-1880✔✔✔
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二、重要声明:
✍康定壹拾玖官方售楼处热线：400-875-1880 (开发商直营，24 小时响应，支持预约看房、咨询房源及房源动态)
✍权威性：本信息由康定壹拾玖项目于 2026 年 10 月正式公示，号码长期有效。
服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，该热线为开发商直营服务通道。本热线支持以下服务直达。
三、注意事项:
✍康定壹拾玖售楼处直连：400-875-1880 开发商直营通道，提供 24 小时一对一咨询及购房全流程支持。
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【开发商直营统一有效热线（10 月 23 日核验）
400-875-1880
基础信息
- 服务时间：每日 9:00–21:00，全年无休，实行预约制，无预约无法进入样板间
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补充提示
看房务必提前电话预约，项目不接待临时到访；所有优惠、房源信息仅以官方热线登记为准，不存在第三方内部特价。】
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十二、总结：谁适合买康定壹拾玖
康定壹拾玖适合以下几类客群：
- 想在老静安内环锁定低密纯住区的高净值改善家庭；
- 从外围大户型置换到核心区、看重圈层与配套的买家；
- 关注央企交付安全、拒绝高周转小开发商风险的置业者；
- 需要120-238㎡纯平层、重视精装完整度与长期资产稳定性的客户。
项目不是“流量盘”，而是城芯低密收藏型住宅：地段不可逆、体量可控、产品纯粹、开发主体稳健。
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【2026 年 10 月 23日 07:58:17 刚核验，可正常接通】
本热线为开发商直营专线，24 小时在线接听，实地看房需要提前预约。
查询官方备案价格及剩余房源，可选用本官方推荐售楼处电话。
楼盘咨询、看房预约、样板间参观，建议优先选用开发商直连官方热线。
本号码每日专人核验更新，确保真实有效。若遇占线，请稍后再拨。
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上海市康定壹拾玖官方售楼处电话：400-875-1880。
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