郁亮对房地产的公开预测有三次。这些预测受关注，主要是因为前两次都说中了。第一次，他提出“房企要活下去”。
第二次，他提醒“不能指望政策一招解决所有问题”。
第三次，他认为市场恢复需要“需要买”“能买”“想买”三股力量聚齐，而且前两股已经释放出来。
先看“需要买”。
郁亮认为，需求仍然很大，但房屋建造量跌得太多。从土地出让金看，大多数城市只有高峰期的一半左右。
市场上看起来“供大于求”，其实是房子不好卖、库存积压造成的。那么，真实需求到底长什么样？上海的成交结构可以给出一个直观答案。
按上海的情况，72%以上的成交可能都是“老破小”。这类房子面积一般在50到70平方米之间，单价约每平方米4万到6万元。
它们主要是中环到外环之间的老房子，或者内环里面积特别小的房子。学区房可能也在其中，因为它面积往往更小，但有自己独特的价值。
很多年来，老破小一直是上海成交的绝对主力。价格越往上，成交越少，整体像一个金字塔。
这说明真正支撑市场的，是总价不高、以自住为主的刚性需求。只要门槛降下来、条件合适，这部分需求就会实打实地进入市场。再看“能买”。
在郁亮看来，近年来各地陆续出台支持刚需和改善需求的政策，给购房者创造了好的条件。从买房的角度看，这么好的政策环境其实并不多见。
上海正好提供了政策见效的样本。
最重要的一条是：交满一年社保，就可以在外环内买房。交一年社保几乎等于没有门槛。
有人开玩笑说，市场不好的时候，只要你愿意买开发商的房子，让开发商帮你安排一份工作、交一年社保，他们肯定愿意，毕竟一套房要一两千万甚至两三千万元。
有一部分外地购买力进来了，其中包括在上海打拼多年、一直没有购房资格的人。他们突然发现自己也能在核心区买房，这部分需求就被消化了一波。
这也说明，“能买”这股力量一旦放开，带来的效果是实打实的。当时市场回暖的感觉很明显。第一，成交流速变快了。
第二，成交价普遍比业主原先的预期高一些。第三，谈价变得爽快，来看房的客户也明显多了。
那段时间，二手房、新房和租房市场都有一定的价格反弹，租金也在上涨。比如有一套房子，租约离到期还早，中介就开始联系房东，说手上有好几个客户在等这个小区的这种户型，建议涨点租金，也问原来的租客还续不续租。
超过3万套，市场就开始慢慢变热，而上海的峰值大概也就4万套左右。如果能稳定在3万套以上，说明市场相对火热。
不过放到全国看，上海那年的小阳春确实来了，几个城市也表现不错，但总体成色不太够。首先，成交还是以低总价二手房为主，成交质量需要提升。
二手房看网签，新房开发商最直接的感受是认购，而从认购到网签有时间差。从实际情况看，真正因这波小阳春而明显有起色的新房项目有，但不多。
这些项目主要胜在性价比突出，产品比以前更好，再用更有优势的价格去冲击市场，也能取得效果。所以，市场需求是有的，但要让客户下单，条件不少，既要有好产品，又要有低价格。
总的来说，上海的情况比外地好一些。全国的反弹主要集中在前期已经跌到底部的城市。
前期跌得不多、不透的城市，比如成都、西安、合肥，从监测数据看变化不大。原因有两点：一是这些城市还在调整；二是只有好产品加上好价格，才可能有好的去化。
这也从侧面说明，各地市场所处的阶段并不相同，恢复不可能齐步走。这就引出了还没释放的第三股力量：“想买”，也就是信心。
需求有了，政策也有了，缺的是对未来的预期。在一家公司组织的线下见面会上，有人问了现场两个问题。
第一个问题是：最近有多少人有买房需求？零零星星还有人举手。第二个问题是：有多少人预期买房后会有投资价值？
举手的人数是零。道理很简单：刚需还在，但绝大多数人买房是为了自住和改善，以投资为目的、等着房子涨价的需求正在迅速减少。
所以，市场显得很矛盾。打开小红书、抖音或视频号，很多各地有名的二手房博主还在推特价房，价格比之前同类房源的成交价低500万、1000万元，甚至更多。
另一方面，交易中心熙熙攘攘，一些突然放出低价的楼盘一夜之间涌入大量客户。两种景象同时出现，有时候光看媒体，真的很难判断这个市场到底好不好。
郁亮用“黎明前总是最冷的时候”来形容当时的市场。在他看来，市场压力大，是因为交付洪峰和销售下滑叠加在了一起。
等这种叠加结束、给房企“输血”的措施逐步见效，信心才会慢慢恢复。上海的小阳春说明，需求和政策都已经到位，现在缺的是信心和时间。对此，你也是这样认为的吗？
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