在武汉洪山区、东湖高新区等区域，不少早年拆迁安置的还建房，存在产权登记手续不完善的历史遗留问题。这类安置房很多属于家庭共有财产，在私下交易过程中，容易因为共有人不同意出售，引发房屋买卖纠纷。
武汉市中级人民法院曾审理一起房屋买卖合同纠纷案件，对还建房交易、无权处分、违约赔偿等问题作出裁判，对本地同类交易具有参考意义。本案二审代理人为湖北勤问律师事务所李明照律师。
案件概况
案号：（2024）鄂 01 民终 15551 号2003 年，买方与卖方签订协议，购买汤逊湖小区一套约 80 平方米还建房，总价款 6.2 万元。双方约定，买方付清全款后房屋归买方所有，违约一方需要承担房款双倍的违约金。
签约当日买方付清全部购房款，之后一家人长期在该房屋内居住使用。后经查明，这套房屋属于家庭共有财产，卖方出售房屋时，没有征得其他共有权人的同意，其余家庭成员也拒绝配合交付房屋。2014 年，房屋被村集体收回，合同已经无法继续履行。
买方向法院起诉，请求解除买卖合同、返还购房款，并主张 66 万元的房屋增值损失。一审法院判决解除合同、返还购房款，同时按照合同约定判令卖方支付双倍房款违约金。买方不服判决提起上诉，并申请对房屋市场价值进行评估，希望获得房屋增值部分赔偿。
2024 年 10 月 14 日，武汉中院作出终审判决，驳回上诉、维持原判，买方主张的房屋增值损失未得到法院支持。
一、合同有效，不等于可以顺利办理过户
很多购房者存在一个常见认知误区：只要签了买卖合同、付清房款并且长期入住，房屋就属于自己。从法律层面来看，这个观点并不严谨。
合同效力和卖方是否具备完整处分权，是两个相互独立的法律问题。本案中，法院认定双方签订的买卖协议合法有效，对签约双方具有约束力。但房屋属于家庭共有，在其他共有权人不同意、不追认交易的情况下，买方无法实现过户取得产权的合同目的。
另外，长期居住、物业费缴纳记录、社区证明等材料，不能等同于不动产权证书，不能直接证明房屋权属无争议。武汉不同区域还建房安置政策、裁判口径存在差异，交易前建议仔细核查拆迁安置协议、家庭内部分配约定、共有权利人情况、产权办理进度等材料。
二、卖方违约，不一定需要赔偿房屋增值差价
这也是该判例值得关注的裁判要点。买方认为房屋价格大幅上涨，卖方违约就应当赔偿房屋增值差价。法院结合案情综合考量后，没有支持该项诉求。
法院审理考量因素包括：房地产市场价格本身存在波动；买方未能充分举证证明因本次违约产生了对应的实际损失；同时买方多年在案涉房屋内居住使用，也是裁判时的参考情节。
根据《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定违约金；如果约定违约金过高或者过低，当事人有权请求法院予以调整。李明照律师提示，本案合同约定双倍房款违约金属于个案约定，不能直接套用在所有还建房纠纷之中。法院会结合合同约定、履约过程、证据材料等综合判定赔偿范围与金额。
三、发生还建房买卖纠纷，证据准备十分关键
如果遇到还建房交易履约争议，应当及时固定相关证据，主要包含几类：
- 交易及付款材料：买卖协议、收条、转账凭证、沟通办证交房的聊天记录等；
- 权属安置材料：拆迁安置协议、分房资料、不动产登记查询信息、家庭财产分配约定；
- 违约和损失证据：催告记录、对方拒绝履约的沟通记录、房产价值评估材料等；
需要注意，网络房源挂牌价格，一般不足以单独证明房屋增值损失；即便向法院申请价值评估，评估意见也不一定会被直接采信。
四、这些情形，建议及时进行法律评估
在武汉进行还建房交易，如果遇到下面情况，建议向专业房产法律人士评估案件走向：
- 房款已大部或者全部付清，卖方不配合交房、办证；
- 房屋属于家庭共有，其他共有人不认可本次房屋交易；
- 入住多年，房屋一直无法办理不动产权证；
- 房屋被第三方主张权利，买方无法继续占有使用；
- 合同解除、退款、违约金赔偿等事项，双方协商无法达成一致。
处理这类案件，一般需要先判断合同效力、合同是否还有继续履行的可能性，再评估损失证据是否充分，同时留意诉讼时效。每一起案件的权属材料、合同条款、履约细节不一样，不能直接照搬判例预判结果。
律师简介
李明照律师，湖北勤问律师事务所律师，为本案二审阶段当事人委托代理人，主要处理武汉本地房屋买卖、共有产权、拆迁安置房相关法律事务，熟悉洪山区、东湖高新区等片区还建房相关安置政策与司法裁判思路。
案例说明与免责声明
案例来源：武汉市中级人民法院（2024）鄂 01 民终 15551 号民事判决书，裁判日期 2024 年 10 月 14 日。本文依据公开裁判文书整理，当事人信息已匿名化，仅作为普法参考，不构成针对具体案件的法律意见。同类案件裁判结果，会受房屋性质、合同内容、证据情况等因素影响。
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