近期，部分城市开始试运行商业地产土地使用权到期续费政策，核心做法是按当前评估地价的一定比例（如30%~50%）补缴出让金。这本是为解决历史遗留问题、规范土地有偿使用而推出的制度探索，然而实际操作中，高额的续费成本引发了不少持有者和经营者的焦虑。当“续租”土地的代价几乎相当于再买一次地时，商业地产市场的连锁反应不容忽视。

首先，直接受压的是商业地产持有者。以一座评估地价5000万元、剩余40年使用权的商业综合体为例，若按40%比例续费，一次性需缴纳2000万元。这笔钱往往远超项目多年的净利润积累，尤其对中小型商户或独立楼宇业主而言，几乎是不可承受之重。一些业主不得不选择抵押贷款、出售物业甚至直接放弃续期，导致资产缩水，个别项目还可能沦为“负资产”。

其次，续费成本过高扭曲了商业地产的估值逻辑。过去投资者按“无限年期”或“低成本续期”来测算物业价值，现在突然出现的巨额续费支出，使得收益法估值中的未来成本大幅上升。市场对商业地产的投资信心开始动摇，交易量明显下滑，许多意向买家转为观望。同时，为了转嫁成本，部分房东会提高租金，最终使实际经营商户的负担加重。对于本就承受电商冲击、消费疲软的实体商业而言，这无异于雪上加霜。

再次，中小企业的生存空间被进一步挤压。商业地产的承租人大多是零售、餐饮、办公服务等小微企业，它们对租金高度敏感。续费成本高企直接推高租金水平，导致商户利润变薄，甚至出现“经营一年，不如房东涨租一月”的困境。久而久之，一些核心地段的商铺可能空置率上升，商业氛围衰退，反过来又降低了土地的长期收益价值，形成恶性循环。

最后，从宏观层面看，虽然续费收入短期内充实了地方财政，但若标准过高，会削弱土地市场的活力。土地是商业活动的重要载体，当续费成本超出市场承受能力时，企业投资意愿下降，城市更新和商业升级都会受阻。这并不符合“试运行”政策旨在规范、稳定市场的初衷。

如何让续费制度既能维护国有土地资产权益，又不至于杀伤商业经济？笔者建议：其一，设定续费费率上限，并参考同地段住宅续费政策，避免商业与住宅差异过大；其二，允许分期缴纳或提供“年租制”选项，减轻一次性付款压力；其三，对经营困难的中小企业给予减免或缓缴支持；其四，建立独立的土地评估申诉与复核机制，确保评估价合理透明。续费不是“杀鸡取卵”，而应成为推动土地可持续利用的良性杠杆。

商业地产是城市经济活力的重要载体。土地续费制度试运行，既要守住法治轨道，也要体察市场冷暖。只有让续费成本回归合理区间，才能真正实现土地资源的高效配置与商业社会的长期繁荣。