站在陆家嘴核心地段，金茂大厦，是毋庸置疑的地标建筑之一。上世纪90年代，融合中国古塔形制的88层塔楼拔地而起，写字楼、君悦酒店、88层观光厅、裙房商业四大业态共生，一砖一石，都承载着浦东开发开放的时代印记。
如今，近30年过去，这栋经典摩天楼没有停留在“城市标本”的位置上。不久前，随着星展银行迁址入驻金茂大厦、陆家嘴咖啡节的延伸业态COFFEE CUBE落子金茂大厦裙房等标志性事件发生，不少人发现，一场静水深流的楼宇更新在此间持续推进：重新梳理交织的人流动线、重塑内向封闭的裙房商业、迭代写字楼产品、补齐空间体验……金茂大厦正在焕新。
向外更新，楼宇接入陆家嘴慢行网络
记者近日采访金茂大厦焕新工程的设计负责人，在他看来，这场改造的起点，源于两个亟待解决的功能痛点。
“金茂大厦的88层观光厅，是小陆家嘴最早建成的观光厅。这些年我们的客流明显上涨，观光业务一直向好。但当年设计观光厅时，核心功能只是登高看景，体验链条很短，游客上来绕一圈就会离开。另外，观光人流和写字楼通勤人群动线也高度重合。”设计负责人说，高端商务客群和旅游访客，需求、节奏完全不同，多年来两套人流混杂，一直是大楼运营里绕不开的困扰。
另一重待解的课题，藏在两万多平方米的裙房商业里。很多人不知道，金茂大厦裙房最初的定位，并不是外放型的商业设施。九十年代建设时期，这里是浦东开发开放的前沿招商窗口，大量空间留给展厅、汇报厅、会展配套和酒店宴会厅。后续漫长岁月里，裙房逐渐转为楼内配套，健身、美容等业态偏多，空间和店铺界面相对内向。于是，在大众认知里，金茂大厦有酒店、有写字楼、有观光厅，但对商业区域了解不多。
而今年小陆家嘴商务单元更新规划落地，让二层云廊慢行系统的构想浮出水面，这给金茂大厦的更新划定了新坐标。按照更新规划，云廊将把陆家嘴多栋楼宇串联成网，打造商务、文旅融合的连续城市空间。裙房的使命随之转变，从一栋大楼内部的配套商业，转向对外开放、嵌入城市慢行网络的节点。改造也由此全面铺开。
整个改造分两条线并行推进。一部分是立行立改的微更新：灯光、标识、休憩区、空间氛围持续打磨，快速改善游客和白领的在场体验；另一部分是牵动城市界面的结构性调整，核心落点就在二夹层。
金茂大厦2楼是独立的酒店宴会厅，二夹层位于2楼与3楼宴会厅之间，是整栋裙房垂直交通转换的枢纽，也是未来楼宇开放的接口。近日走红的COFFEE CUBE，就落在这里。
设计负责人介绍，这里正在被重新定义成“城市首层”，打破店铺封闭边界，向外延伸外摆，引入轻餐饮、水吧、咖啡、快闪展览，“马上一家主打单一火腿产品的特色餐饮门店即将开业。”
记者了解到，裙房商业目前整体业态正在动态调整。未来，B1层仍旧依托地铁客流，主打大众餐饮；一层沿街面向城市开放；往上三层、四层以餐饮配套为主；五层容纳大型宴会、特色体验业态，改变过去偏内向、私密性强的业态体验，让体验型、开放型品牌持续进场。目前，上海宴、24／7健身等新兴品牌已陆续落地。
更大的变化将发生在楼宇西侧。这里原本是大楼后勤腹地，按照构想，楼宇后勤功能将有望通过技术手段搬迁腾挪，释放这片地面空间，打通楼宇和城市绿地的联系。
功能翻新，适配新的市场需求
目前88层观光厅的升级方案也已经完成设计。项目计划今年底至明年初启动施工。改造核心就是彻底分流观光客流。
前期，金茂大厦在裙房一层已经划出500平方米独立入口，B1层开辟1000平方米展陈空间。未来游客将从专属通道进入，先逛主题展厅，再登楼观光。
展厅会讲述金茂大厦的建造故事、工程技术亮点，解读这座现代高楼与东方古塔美学相融的设计逻辑，也会带出浦东开发开放的时代叙事。“游客不再只是上来看看风景，走完整条路线，能读懂这栋楼本身。”项目团队相关人员表示。
此外，作为大厦两大基石业态，写字楼与君悦酒店的产品升级同样没有停下脚步。
据介绍，星展银行入驻，成为写字楼公共区域新一轮更新的契机。从电梯厅、走道到卫生间，已使用近30年的空间将进行系统性焕新，并增设行政卫生间、增加女性设施数量、重新调试灯光氛围。金茂大厦写字楼一共48个楼面，设计负责人介绍，剩下42个楼面会在未来几年内按照同一套标准分批完成迭代。
此外，写字楼租赁逻辑的转向，也引导着楼宇更新的节奏。过去金茂大厦写字楼以世界500强、外资企业为主，大面积租户企业不少。近几年，随着中国经济的发展，内资企业的发展势头越来越好，对于高品质办公空间的需求越来越旺；与此同时，网络技术的迅猛发展以及企业内部团队交互意识的加强，也推动了企业空间战略的变化，越来越多企业开始选择拎包入住的灵活办公模式。
面对这一新趋势，金茂大厦拿出两个楼层约6000平方米空间，打造了高品质共享配套，功能涵盖大厦租赁展示中心、总裁办公室、企业沙龙、董事会会议室、企业培训空间、企业俱乐部等复合需求。在这两个楼层，大厦还打造了多种户型的精装办公产品，配套专属企业管家，提供全周期的一站式服务。
据介绍，这批改造空间入市之后，获得客户的青睐，招商速度超出预期，收益表现也更高，目前整栋写字楼出租率稳定在九成上下。
大楼内的君悦酒店目前暂未启动客房、宴会厅的大规模改造，更新思路走“小而精”的手术刀式更新。今年酒店先激活餐饮板块，让原有特色餐厅与第三方牛排品牌合作运营。一楼两处优质闲置空间也腾挪出来：一处40平方米的角落，变身精饼屋，售卖烘焙产品和咖啡，空间小巧精致，盈利可观，仅仅半年已经基本收回投入；隔壁原行李房，则改造成精品买手店。
在原作底色之上，做克制的转译
当然，金茂大厦的更新并不是一次风格和内容上的“推倒重来”，设计负责人认为，改造的第一原则，是敬畏金茂本身的经典价值。
“这栋楼的建筑地位摆在那里，改造的原则是在保留原作基因之上，用现代手法转译经典。”不过，这反而给施工增加了难度。
为了匹配原版大堂的意大利白洞石，团队前后跑泉州水头石材集结地超过七次，花两三个月寻找同源荒料；复刻大堂雀眼木饰面时，团队前后打样二十多轮，反复比对木皮纹理、色泽，直到无限贴近原作质感。
此次更新也延伸到容易被忽略的硬件配套设施。今年地下车库完成整体翻新，全面更换物联网感应节能灯光，在电梯厅入口打造醒目的光厅标识，解决寻路难题，非机动车库也同步优化。
此外还有隐蔽工程的投入。据介绍，开业至今，金茂大厦每年都会保持一定水准的投入在机电、冷暖等硬件维护更新上，持续保障楼宇安全、能耗、运维水平。
楼宇更新不只是做场景、做颜值，底层目标是持续适配变化的市场。“如今入境商务客群回流，外资客户的需求偏好和十几年前的外资高管群体已经有明显区别，楼宇产品、服务能力都要跟上时代。”设计负责人说。
暮色降临时，金茂大厦宝塔状的轮廓依旧是陆家嘴的底色，而打开楼宇边界，嵌入陆家嘴慢行网络后的金茂大厦，则让这栋诞生于浦东开发开放初期的塔楼，得以更好地和城市同频生长。
原标题：《金茂大厦焕新记》
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