金秋十月，延安路高架车流如织。从延安路转入静安寺周边，永源路2000平方米的大草坪上，梅赛德斯-奔驰“随星入戏”先锋主题快闪正在展出；几公里外的张园，石库门清水砖墙间，第六届“LVMH特别开放日”已拉开全球序幕，各大品牌的匠人现场演示硬箱制作、彩绘与手袋工艺。
延安路是横贯上海中心城区的东西向主干道，1950年三段合并，以革命根据地延安命名。90年前，中国工农红军长征胜利，将理想信念写进雪山草地；90年后，在静安区延安路以北的张园和永源路街区，首发经济与城市更新的攻坚，正成为长征精神在上海商业肌理中的具体回响。
像一场长征，在保护与开发间寻最优解
张园位于南京西路风貌保护区核心区域，是上海现存最完整、规模最大的中后期石库门建筑群。走入其间，清水砖墙、雕花门窗与现代化的品牌橱窗相映成趣。始建于1882年的张园曾被誉为“海上第一名园”，百年前“敢为人先”的文化基因，今天被转化为“国际顶奢及特色品牌的首展、首秀、首发集聚地”的商业定位。
目前，张园西区入驻率已超90%，引入50多个品牌；联动茂名北路限时步行街举办280多场首发首秀活动，日均客流约5万人次。这组数据的背后，是一场在历史建筑里进行的“攻坚战”。
“首发是张园与生俱来的文化属性。”张园相关负责人表示，张园地处南京西路商圈核心，轨交2、12、13号线三线交会。开放的街区形态不仅能承接品牌首发首秀对场地调性和沉浸式体验的要求，联动茂名北路限时步行街后，更能让首发活动走出单一展馆，在整片街区形成聚合效应。
在石库门老建筑里招商，张园更看重品牌与海派文化的契合度、与老建筑空间的适配度，以及是否愿意长期扎根。如今，Hunter、勃肯等一些注重与历史对话、能将品牌故事与海派文化深度融合的国际品牌，在张园找到了可持续运营的土壤，实现了从限时快闪到长期经营的转变。
张园西区首发经济成型后，东区的规划进一步将张园织入南京西路商圈的整体动线。东区全面运营后，张园将在首发经济、日常消费和地下空间利用三方面重点发力。首发经济上，集聚国际品牌、精品酒店、演艺中心、美术馆等业态，依托专用型保税仓和离境退税“全市通退”枢纽，让张园成为品牌长期发展的实践地；日常消费上，依托高端办公、精品酒店和文化艺术带来的稳定客流，让张园更具常态化的活力；地下空间和地铁三线换乘打通后，8.8万平方米地下三层空间将解决2、12、13号线“虚拟换乘”痛点，并提供超300个停车位。
“做商业和城市更新，就像一场长征，难在每一步都要在保护与开发之间寻找最优解。我们希望通过这张‘首发’名片，让百年石库门真正成为上海国际消费中心城市建设中的一抹亮色。”张园相关负责人说。
一条小马路，在存量改建中打造时尚地
从张园沿南京西路西行，便来到静安寺商圈西端的永源路。这条约500米的小马路北接南京西路、南抵镇宁路，南临延安西路，地处南京西路商圈与愚园路历史文化风貌区交界。
曾经，这里的商业楼宇建成10多年却长期空置。2023年动工改造，项目团队对原有建筑进行了结构性调整：20%的结构改造修正了建筑形态，削去原先伸出的建筑角，形成去二楼的交通动线；把盒子式中庭楼板填平，转而做沿街和内街，营造舒适的逛街氛围；50%的幕墙改造，替换了原本不适合商业展示的蓝灰玻璃和窄格栅。三栋楼分别确立了差异化的商业定位：A栋主打美学生活与灵感聚场，B栋聚焦旗舰首店与高端料理，C栋则专攻先锋时尚与品牌首发。
招商是摆在团队面前的又一道难关。永源路周边商圈竞争激烈，项目又曾长期被工地包围。永源路项目总经理何玥说，团队要找差异化定位，品牌首先要“新”，如果店铺没有特殊的装修、主题和产品，消费者不会特地跑到一个新地方买同样的东西。以SMFK上海首店为例，它以“宇宙飞船停靠永源路”为设计主题，成为街区首个亮相的品牌，这为新锐本土品牌在南京西路商圈提供了难得的展示空间。
项目在招商上的另一条原则，是在品类上严选，避免同质化竞争。何玥说：“USM和Baxter都是家具品牌，但USM是家具界的乐高，Baxter更偏向家里的主角，定位完全不同。”这种差异化定位，让永源路迅速聚拢了人气。如今街区入驻率已近90%，PANE永源路旗舰店门前，常能看到消费者排队进店。队伍里不仅有年轻人，还夹杂着许多海外游客。
在街区运营上，项目把公共空间做成了引流与转化的闭环。2000平方米大草坪不做活动时向公众开放，放几十把帆布椅供居民散步休憩；内街引入餐厅、咖啡，让人坐下来；沿街坚持一半以上零售。团队把客群分为居民、办公、游客三类，用公共区域和生活方式业态打动居民，用新餐饮承接周边办公人群，用首店、首秀、高频次活动吸引游客。
“首发”突围、“存量”焕新，静安的这两处商业地标在保护与开发之间寻找平衡，在存量与增量之间谋求突破。这正是新时代长征精神的生动写照，它正化作基层运营者攻坚克难的行动力，成为上海建设国际消费中心城市的坚实底色。
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