根据上海房价过去几年的走势，叠加我对未来房产、经济的判断，个人认为未来上海最保值的房子有以下四类。

第一类：核心资产

国际大都市（纽约、伦敦、东京等）的顶级大平层能卖到10亿+，上海最贵的大平层可能就是即将建好的翠湖五期，也就卖三个多亿。中国最核心的资产目前还是被有所低估的，现在市中心新房价格不断上涨，就是在拨乱反正。

比如翠湖顶尖的三房，也就卖五千万，仅仅是旁边普宅的2~3倍，这是不合理的。正常情况下，这两者就不应该有任何交集，直接拉到10倍以上的差距去。

最后一个问题，什么是核心资产？核心地段的顶尖大平层产品，以及一些极具稀缺性的别墅（老洋房、东郊、西郊）。或者简单点来说，最起码5kw以上，最好一个小目标以上的产品。

第二类：租售比跌到位的房子

欧美日本香港这些成熟的房地产市场，租金回报率应该是略微超过贷款利率的。中国房贷利率为3%左右，按照这个算法中国的租金回报率应该在4%左右才合理。不过中国国情不同，还应该去掉1%的房地产税和0.5%左右的上海户口绑定（教育/医疗等资源），上海的租金回报率在2.5%左右是合理的。也就是说，老破小达到3%，10年左右的次新达到2%，5年内的次新达到1.5%。

按照这个标准，上海大部分房子都达不到，但是还是有一些区域是可以的。

比如老破小3%，这个在市区一些非学区板块有机会，比如甘泉宜川和世博，这两个地方是明显的洼地，板块内老破小租售比普遍能有2.5%，如果遇到房东急卖愿意花时间去砍砍价，3%租售比的房子是有希望淘到的。

次新也有机会，比如金虹桥的房子就是著名的高租售比地区，这里很多次新是能达到2%的。

而我最不看好的就是零几年的老大楼，按理来说居住体验比老破小好不了多少，租金回报率应该有2%以上才对。但是现实是这类老大楼的租金回报率跟次新差不多，都只有1.6%左右，这是我认为目前泡沫最大的一类房产。

第三类：区域稀缺型资源

有些时候，不一定要够好，只要是够稀缺，就有市场。

比如新江湾城，上海东北部基本都是老破小，很缺品质次新，除了新江湾城之外几乎没有选择了。

比如御桥，在浦东南部上班，又买不起前滩的房子，想要一个新一点的中产社区，最好有学区房的，只能买在御桥。

但是这类资产也有风险，因为随着时间推移，之后可能就不稀缺了。比如瑞虹新城本身也是虹口杨浦市区想要中产改善唯一的选择，但是现在东外滩、西藏北路等地新房越来越多，稀缺性渐渐消失了。

第四类：新型规划区域

这类地产吃到了政策和时代红利崛起，比如张江、前滩、徐汇滨江，但是现在越来越少了，需要非常精妙的眼光才能判断，难度很大。