最近楼市消息乱成一团，这边各地不断松绑政策，有人喊着回暖在即要赶紧上车；那边降价甩卖的房源越来越多，有人说还要再跌两年才能抄底。
很少有人把目光放到南边的越南——这个刚走完一轮暴涨暴跌的国家，楼市轨迹和我们高度重合。
不出意外，国内多数城市的房价，大概率会重走越南的老路？
越南的楼市老路，第一步就是全民狂热的暴涨期。
过去五年越南全国房价累计涨幅超100%，直接实现翻倍，2022年一季度更是以21.84%的同比涨幅登顶全球房价增速榜首。
2024年河内核心区公寓价格一年涨了40%到50%，胡志明市的房价收入比冲到34倍，远超国际公认的6倍泡沫警戒线。
那时候全越南都在聊买房，外资热钱往里涌，房企疯狂圈地盖楼，没人觉得房价会跌。
所有房地产泡沫的上半场都长一个样，所有人都坚信房子是最硬的硬通货，所有人都觉得自己不会接最后一棒。
支撑信心的理由也全是标准答案：城镇化还在推进、年轻人持续进城、经济高速增长，听起来全是颠扑不破的真理，直到潮水突然退去。
越南楼市的拐点来得又快又猛。
货币政策收紧叠加监管整治违规融资，高杠杆房企直接资金链断裂，2022年首轮危机爆发，大量项目停工，头部房企市值直接腰斩。
缓了两年后，2026年市场再度遇冷，上半年新盘去化率只剩58%，购房者只挑手续全、口碑好的项目，闭眼抢房的行情彻底消失。
看似是政策踩了刹车，实则房价早已脱离普通人收入，全靠杠杆和预期撑着的繁荣，一戳就碎。
很多人觉得越南是小国，楼市体量小，和我们没有可比性。
但房地产的运行逻辑从来不分国家大小，只要是靠债务和预期推起来的泡沫，最终走向都不会差太多。
把国内楼市的现状摊开看，很多核心特征，已经和越南调整前高度重合。
国家统计局发布的9月房价数据显示，70个大中城市中，绝大多数城市新房、二手房价格环比同比双双下跌。
三线城市新房价格同比普遍下跌4%以上，二手房跌幅更是接近6%。
从2021年的高点算起，全国二手房均价累计回撤已经超过两成，这个调整幅度，已经和越南楼市危机后的回撤水平不相上下。
很多人还在等触底反弹，本质是陷在过去二十年房价只涨不跌的惯性里。他们总觉得政策一松行情就来，跌两三年就有下一轮暴涨。
可支撑普涨的两个核心引擎——城镇化高速推进和居民收入快速增长，都已经慢了下来。
越南当年也是靠城镇化和外资吹起泡沫，经济增速一换挡，房价立刻失去支撑。
第二个高度重合的信号，是市场流动性的彻底分化。
越南楼市降温后，只有核心地段、头部开发商的项目能正常去化，普通郊区盘、小开发商的项目直接无人问津。
国内现在的走势完全一致，新房市场国企央企的项目去化稳定，中小房企的项目打折都难出手；二手房市场挂牌量高企，成交周期越拉越长，除了核心城市的优质房源，绝大多数普通房子想变现，只能靠不断降价。
房子一旦失去普涨预期，就会立刻从抢着买的资产变成挑着买的商品。
以前闭着眼买都能赚，现在买错了不仅不升值，想卖都找不到接盘的人。
这种分化不是短期波动，是楼市进入下半场的常态，越南走过的路，我们正在一步一步跟上。
说中国房价会重走越南老路，不是说会短期暴跌崩盘。
我们经济体量更大，政策工具箱更足，整体会以更平缓的方式调整，不会硬着陆。
但大趋势不会变：房价全面普涨的时代彻底结束，绝大多数普通城市的房价会沿收入水平慢慢回归，过程是持续数年的阴跌，中间有政策刺激的小幅反弹，改不了长期向下的方向。
所谓不用再等了，核心是两个预期要彻底扭转。
不用等抄底暴涨的机会，也不用等房价跌成白菜价。
越南楼市调整到现在，核心区房价没跌成白菜，但普通地段再也涨不回巅峰，成交量更是再也回不到狂热时期。
国内也是一样，未来只有极少数核心城市的核心房产还有保值属性，绝大多数城市的房子，会慢慢回归纯粹的居住属性，靠买房赚差价的时代已经彻底翻篇。
楼市的大周期已经彻底翻转，纠结几个点的涨跌没有任何意义。看清长期趋势，放弃不切实际的暴涨幻想，比天天猜底逃顶重要得多。
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