各位不用再猜了。明年的房价，已经不是简单一句“涨还是跌”能回答的问题，而是“涨多少、跌多少、哪类房子在动”的问题。评论区总有人问：明年房价到底涨还是跌？我想说，这个问题本身正在慢慢失效。同一个城市、同一个月，有的房子同比涨了两成多，有的还在往下走，你说这算涨还是算跌？
明年真正要盯的，是几个非常具体的数字。
一、深圳的数据，很能说明问题
按国家统计局口径，深圳新房和二手住宅价格已经连续6个月环比上涨，9月成交量同比还少了2%，但价格指数一直在往上走。再看片区内部差别：前海同比涨12.7%，香蜜湖涨20%，深圳湾涨26.3%。同样的时间，大批普通房源和远郊房源还在阴跌。你说深圳的房子是涨还是跌？这个问题没有统一答案。
均价是什么？就是几十万套房子成交后搅出来的一个平均数。这个月贵的房子卖得多，均价就往上走；便宜的房子卖得多，均价就往下走。它说的是这个月成交那批房子的平均水平，不是你挂出去那一套的具体价格。这就是“多少”问题的第一层：均价已经回答不了任何一套具体房子的价格。
二、租金回报率和房贷利率，这笔账在变
一线城市租金回报率大概在1.5%到2%之间，房贷利率在3%到3.5%，买房每个月的现金流是净流出的，租房就显得便宜。这也是过去几年一直压着房价的一条逻辑。
但房贷贴息政策出来之后，情况变了。按现在的利率水平算，累计能少付将近5万元利息。这是中央财政头一回给商业性个人住房贷款贴息。贴完之后，首套房商贷利率媒体测算最低能到2.06%，已经比公积金贷款利率还低。把这两个数摆在一起就很有意思：一边是1.5%到2%的租金回报率，另一边是2.06%的买房实际利率，负利差已经被抹平了。贴息和拉长年限两件事叠在一起，这套账的味道就完全变了。贴息期间，一套贷款100万的房子，月供可能压到跟同小区租金差不多的水平，有些地方甚至更低。过去那种“买了之后每个月净亏”的状态，在这几年已经被改写。房价的锚点不是情绪，是现金流。它的价值会不会被重新计算一遍？这就是“多少”问题的第二层。
三、明年盯住三个数，比猜涨跌更有用
明年的房价不会给你一个统一方向，但会给你一个比较清晰的信号。盯住下面三个数，比天天盯着房价预测更有用：第一，挂牌量；第二，溢价率；第三，成交量。这三个数同时往一个方向动的时候，答案大概率就不是“涨还是跌”，而是“往上要涨多少”。
最后想说，这一轮政策跟以前最大的不同，是它不再只是给楼市打气，而是在更改定价方式。二手房交易占比从2020年的27%一路跨到今年前8个月的52%，超过一半的房子是二手成交。这意味着房价不再只由开发商的价目表决定，而是由千千万万个业主各自的决定共同推出来。在这种情况下，再问“明年房价是涨还是跌”，会越来越像一句没有对象的废话。说白了，涨跌是给别人争论用的，有多少才是跟你自己有关的。
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