北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
老有人跟我探讨说如果真的发生战争，那北京的房价会怎样？我不知道，但能提供一些历史做参考。
在近代史上，上海是房价最高、波动也最大的城市。第一次暴涨就是因为战争，太平天国横扫江南，那城市和乡村的有钱人都往上海跑呗。然后又有“小刀会”，起义军攻占了上海县城。那后果是什么？是上海县城的房价暴跌，租界的房价却暴涨，因为只有这里能提供安全。
之后上海租界的房价起起伏伏，战争结束了就下跌，再次发生战争就暴涨。其中只有一次例外，是发生战争时暴跌了，那就是“中法战争”，老将军冯子材镇南关大捷，吓的法租界的法国人纷纷卖房子逃离中国，于是房价暴跌。
但这次房价暴跌成全了一位超级富豪，犹太人哈同。老哈的妻子叫罗伽陵，中法混血，曾经是最下贱的船员妓女。但此人是乱世奇女子，凭借着对中法的了解，判断出即便大清国战胜了，也会签订丧权辱国的条约的。
于是哈同听了老婆的建议，押上了全部身家收购法租界的房子。结果是跟罗伽陵预测的一样，大清国战胜了也不耽误继续卖国，于是法租界的房价又暴涨，哈同一战封神成为上海滩房地产大亨。
战乱中什么最重要？生命，安全。那什么房子才值钱？能提供安全的呗，否则还不如买几口棺材呢。
上海租界的房价在历次战乱中都暴涨，但到了1941年底，日寇偷袭珍珠港，太平洋战争爆发了。那既然是日本和英美都成为战争敌对国了，日军也就占领了租界，上海滩再没有安全地方，租界的房价也暴跌了。
当然，之后随着战事的进展，上海的房价也就平稳了。因为人们都不再刻意的储蓄，而是有钱就花及时行乐，谁知道第二天这条命还在不在啊？再加上战乱中净是发国难财的，只要胆子大，暴富的机会有的是，于是上海陷入了畸形繁荣期。所以即便不考虑钞票贬值因素，包括房子的各种商品反倒涨价了，一直涨到了1949年。
北京的房价走势和上海不同，因为北京没有租界，虽然东交民巷一带相对安全，但是地方小啊。所以北京城只要是发生战乱，那一定是全城房价暴跌。这么说吧，自从1860第二次鸦片战争开始，北京就经历了N多次战乱和房价崩盘。
第二次是捻军攻入直隶威胁北京，有钱人纷纷逃离。1894年甲午海战，传闻日寇要攻打北京，有钱人又往天津上海跑。1900年庚子国乱，这就不是富人的事儿了，而是只要能跑的全跑了，导致慈禧西逃的时候满北京都抢不到马车了。
再之后最大的房价暴跌就是辛亥革命了，全国只要有“满城”的地方就都发生了屠杀。北京虽然没有杀鞑子，但旗人们害怕啊，于是集体大逃亡，汉人们趁机低价接收了旗人房产。
现在很多人总说民国时候北京的房价低，其实并不低，否则毛伟人当北漂儿的时候干嘛和蔡和森等人住群租房啊，买个四合院他不香吗？
当然，民国的北京房价如果跟上海广州武汉天津相比，那确实不算高。这一是因为北京没什么现代产业，基本都是手工业和消费业，百姓收入上不去房价也就不太高。
再一个是北京的战乱太多，刚一建立民国就是“壬子兵变”，曹锟三镇纵兵抢劫，北京城再一次成为火海。之后就是军阀混战了，城头变幻大王旗，北京只要闹一次政变就必定有兵匪劫掠，几乎就没消停过。
别的地方都是地方军阀长期割据，而北京呢，袁+直+皖+奉+西北军+晋绥军+日寇+国民党，几乎所有派系都在北京刷过存在感。多灾多难的北京城啊。
期间对北京房价影响最大的是1928年，国民党二次北伐成功，定都南京，北京就成了废都，一下子就混成二线城市了。那既然是丢了首都的地位，原来政府的官僚和公务员们就都失业了，北京城哀声一片，十多万人瞬间失业。当时但凡有关系的都南下去投靠新政权了，北京就剩下的几所大学和一堆穷人，房价不暴跌才怪呢。
七七事变之后的日伪时期不提了，北京是个特殊的存在。但到了1945年抗战胜利之后，北京的房价畸形了，非理性的暴涨。
这一是因为国民党的货币兑换政策，导致沦陷区百姓被洗劫，钱不值钱了，于是胆子大+有门路的都拿着虚值货币到北京抢物资，其中房子是主要标的物。
二是因为战乱导致很多城市破败不堪，而北京成为了北方少有的没怎么经过战火摧残的城市，相对更宜居，房子自然更受追捧。第三就是因为东北的战局了，北京成了进可攻退可守的城市，很多人都在这里观察局势。
到1948年北京解放的前夕，按道理说房价是应该暴跌的。但其实下跌的都是豪宅，也就是富人们带不走的财产才会暴跌，没有接盘侠了。而普通房产不仅没受影响，反倒因为人们相信解放军的军纪和政策，认为北京城会更安全，所以房价还上涨了。
当然在解放军占领了门头沟和石景山之后，北京城内的房价跌了，因为煤矿和电厂被攻占，北京没能源了。那北京人就感到了危机呗，觉得北京也不安全了。但这段时期很短，毕竟刚吃完破五的饺子，解放军就进城换防了，北京得到了新生……
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