手里攥着首付、看房计划搁置了大半年的朋友，可以重新把中介的微信翻出来了。

里昂，这家亚太老牌外资券商、独立研究机构，如今归属中信证券国际，既有国际背景，又有中方背景，对中国房地产的了解可以说是最权威的。就是它，把对中国楼市的判断整个翻了过来。去年同一时间，它的研报标题还是“2025年内地楼价全年下跌5%”。10月20日，话锋一转：内地楼价初现回稳迹象，预计2027年楼价上涨5%。从跌5%到涨5%，十个百分点的转向，发生在同一家机构、同一套分析框架里。

研究机构不会为了流量改口。改口，是因为数据已经走到了判断前面。

里昂给了一个明确的时间锚：更多一、二线城市有望在农历新年后，跟随上海的复苏轨迹。翻译成大白话——2027年春节后，房价上涨就不再是零星城市的独舞，而是一张铺开的牌。

上海是第一个把底牌亮出来的城市。9月二手住宅价格同比转正，涨0.8%，是全国唯一一个同比翻正的城市，环比已经连涨8个月。二手去化周期压到3到4个月，踩在了卖方市场的门槛上。

但真正值得琢磨的不是价格，是成交结构。十一假期上海链家二手房成交量同比增长44%，带看量的增幅却低于成交量。看房的人没多多少，掏钱的人多了。这意味着什么？观望的人在退场，决策的人在进场。房东那边同步起了变化——挂牌价合适的新增房源，七天到十天就能卖掉，议价空间肉眼可见地收窄。当卖家不再急着卖，买家的谈判筹码就一天比一天薄。

上海的信号不是孤立的。里昂报告里有一组被很多人忽略的数据：10月首两周，二线城市新房成交面积同比增长73.9%，而9月还是下降11.9%。一个月，从负两位数拉到正七成。一线城市同期增长38.7%，比9月的16.7%明显提速。量在价先，楼市里验证过无数遍的规律，正在重新起作用。

里昂敢在这个节点翻多，真正的底气不在需求端，在供给端。

2026年1至9月，全国房屋新开工面积同比下降24.9%，开发投资下降20.6%，房企到位资金里的国内贷款降了33.1%。新开工规模只有新房销售的六成左右，而健康区间通常在一比一以上。眼下市场上卖的房子，主要在消化存量，新增供应这条管子正在变细。

从拿地到形成可售房源，一年半到两年是绕不过去的物理周期。今天新开工的缺口，就是2027年、2028年市场上能摆上货架的房源缺口。 里昂自己的测算也印证了这个逻辑：2027年新房成交量可能下降20%、销售金额收缩16%，但房价上涨5%。成交量降、价格反升，听着别扭，拆开看一点都不复杂——供给收缩的速度，比需求回落的速度更快。想买的人还在，能挑的东西少了，价格的天平自然往卖家那头偏。

高盛的判断走得更远一步。它测算一线城市新房可售资源在2027年就会明显变少，上海、深圳到2028年供需缺口逐步显现，支撑两地房价累计上涨20%。花旗同样把2027年看作北京、上海、深圳房价复苏的关键转折年份。高盛、花旗这些外资行和里昂，指向同一个方向。

政策端也在给这个时间窗口加码。9月29日三部委发文，10月1日起首套房贷年化1%贴息落地，中央财政第一次直接为个人房贷付利息。单户上限100万、期限5年，聚焦的是总价150万以内、面积120平方米以下的真实刚需。中信证券测算贴息后首套实际利率可到2.1%附近，接近无风险利率水平。

效果不需要等太久。深圳贝壳监测，贴息落地后150万元以内二手房成交占比升到21.2%，比新政前扩大了1.1个百分点。广州番禺的中介说得很直白：国庆之后，150万以下的房源带看量和成交量都上来了，门店一周成交了五套。总价预算在这个区间的首套购房者，对利率的敏感度最高，一厘钱的变动都会改变“再等等”和“就这套”之间的选择。

刚需的底部一旦被托住，置换链条就有了转起来的起点。卖一买一的改善家庭，最怕的是自己的房子挂出去没人接。低总价房源成交提速，恰恰是在松开这个链条上最紧的那颗螺丝。

当然，5%是全国加权平均数。平均数会骗人，这一轮修复从第一天起就是分层的。上海内环核心区次新房的实际涨幅已经走到10%到15%，远郊还在以价换量。9月144平方米以上的改善型产品，涨幅全部跑赢中小户型。被压了几年的改善需求，正在被高购买力人群用真金白银重新定价。

但这恰恰是看多楼市最诚实的姿势：不是所有房子一起涨，是供给最紧、需求最实的那一批房子先涨。 上海、深圳是领跑的，强二线里基本面扎实的城市在农历新年后跟上，人口和产业有支撑的核心板块，会在分化中把差距一步步拉开。

风语一直说一句话：楼市的底，从来不是一个精确到小数点的价格，而是一个时间区间。里昂从“跌5%”改口到“涨5%”，改的不是数字，是对这个区间已经走完的判断。2027年春节后的那个窗口，不会敲锣打鼓地通知所有人。它来的时候，最明显的信号往往不是新闻标题，而是你看中的那套房子，房东突然不那么好说话了。

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