深圳有一个区叫龙岗，龙岗有一个地方叫大运，大运有一个楼盘叫中海康城，中海康城现在二手房成交价已经跌破3万元每平方米了，约90平方米的三房只要约250万元。
中海康城隔壁有一个楼盘叫京基御景中央，成交价约4万元每平方米，比中海康城高了30%还要多一些。中海康城再往南走一公里，是龙岗最核心，也是大运最核心，预计开盘价最贵的楼盘大运悦府，预计开盘均价约6万元每平方米。往西南约1.5公里，就是中海在龙岗的另外一个楼盘，大运玖章，开盘均价约5.6万元每平方米，网传卖的很好。
同在一个片区，价格差一倍，即使和隔壁小区对比价格也差百分之三四十，有其它各方面的原因，最大的原因还是小区太大，同质化太严重，竞争太激烈，特别是在当下市场较差的情况下，中海康城这样的小区房价很被动。
不看好中海康城，我在很多年前就写过。中海康城一期和二期加起来5000多套房子，房子多不是最关键的，最关键的是小区户型同质化严重，大部分都是约80平方米的户型，大部分户型都一样，市场好的时候常年100多套二手房挂牌，市场差的时候常年200多套挂牌，同一个户型就有大几十套在卖。
可以想象一下，你要卖房子的时候，小区和你一样在卖的户型有几十套，这房子还怎么卖。购房者在买房的时候也是一样，要买的房子有几十套在卖。特别在市场较差的时候，作为着急卖房的业主就特别被动，最终只能在价格上感动购房者。
大社区市场好的时候相对还好，比如过去的壹成中心，近万套新房，同质化也非常严重，新房开盘遇到好的市场也很快卖完了，这得益于市场好的时间段卖房，有源源不断的购房者来支撑。市场不好价格很快就下来了，从均价6.8万元每平米开盘要抢着买，到现在4万元出头每平方米常年大几百套挂牌。壹成中心有中海康城一样的问题，壹成中心盘更大，同质化更严重，常年几百套二手房挂牌，一样的户型都有上百套，就像一个新房开盘一样，常年大量房源源源不断供应，购房者进去看房都能看晕。
还有一个盘，那就是宝中的海纳公馆，宝中新房最近一年一直在涨，深圳核心地段房价最近一年也比较稳定，宝中的次新房海纳公馆是最近一年核心地段跌的最多的楼盘之一。海纳公馆其实盘不算特别大，小区2000多套房，并且目前挂牌率也不高，但是小区户型同质化太严重了，大部分都是约89平方米的三房，常年有几十套挂牌，想要卖掉只能在价格上占据优势，持续大量同样的房子在卖，就只能不断的降价成交。
深圳的大社区很多，其实小区大没关系，比如之前的大社区桃源居，水榭春天，公园大地等等，都不存在这样的问题，小区很多套房，开发商可以建很多户型。这些年开发商在建房子的时候，一个楼盘就三四个户型，一个小区同样的户型建几百上千套，如果遇上特别大的小区，买这样的房子就要特别小心，如果未来卖房子的时候市场不是很好，不仅价格低，卖起来还非常艰难。
热门跟贴