——地都平了，楼呢？
——目测已经清除杂草！
近期，深圳规自局罗湖管理局，发布了关于《罗湖[新秀罗芳地区]法定图则15-10-3地块规划调整（罗芳村城市更新单元项目）草案》公开展示的通告。
图源：深圳规自局（2026.9.3），仅供参考
要知道，这个项目早在2017年就立项，2018年3月启动拆除，2019年就已经拆完并且完成土地平整，而后一路搁置，来到了2026年！
九年过去了，项目终于迎来了重启的契机。
01.
草清了，签约了
据说，最快10月就能动工
最近，罗芳村不仅等来了地块规划调整，村民也迎来了新的节点——重新签约主体。
网友A发布了一则“罗芳村拆迁进展”，提到京基换了对接主体，要拆迁户重新走签约流程，方便新公司融资，他已经到罗芳村股份有限公司的京基项目办公室签名。
截图自2026.9.3，图源：小红书@ 李*，仅供参考
网友B在8月下旬发文，已经开始除草了，准备动工了嘛？
截图自2026.9.3，图源：小红书@ 小红薯**，仅供参考
仔细翻看，有两点值得关注：
一是，动工时间。
网友A提到，网传2026年10月动工。而罗芳村在8月下旬，已有挖掘机进场除草；从9月2日网友A的现场图片看，杂草基本清除。
但“杂草清除”能和“即将动工”画上等号？
答案，是否定的。
罗芳村目前尚处于法定图则调整草案公示阶段，公示期至9月24日结束。按照《深圳经济特区城市更新条例》规定，距离正式动工，中间至少隔着4个大类、6道以上关键审批。
深圳城市更新一般按照：城市更新单元计划制定、城市更新单元规划编制、城市更新实施主体确认、原有建筑物拆除和不动产权属注销登记、国有建设用地使用权出让、开发建设、回迁安置这些程序推进，罗芳村目前处于——城市更新单元规划编制这个步骤，且还在草案公示阶段，尚未取得正式批复。
从网友A重新签约的文件中也可以看到：甲方承诺，本项目更新范围内所有物业的建筑面积及权利人数占95%以上被搬迁人签署本补充协议，并取得合法手续后，本项目立即开工建设。
截图自2026.9.3，图源：小红书@ 李**，仅供参考
综合来看，10月份开工的可能性不大，大概率要到明年。
二是，赔付变化。
网友C问，是不是(赔付）变七成啊。
截图自2026.9.3，图源：小红书@ 李*，仅供参考
这一次“签补充协议”，除了涉及更换子公司做主体，还有提到230平-480平拿70平办公，480平以上拿30%办公。
也就是说，签约内容涉及“赔付标准”。
回顾2018年，彼时的京基集团提出的拆迁补偿方案，是以产权置换为主，顶格赔付是1：2（单层祖屋住宅），至少也是1：1赔付了（2层以上住宅），补偿住宅或公寓，并且每栋配一个固定停车位使用权。
图源：深圳房地产信息网（截图自2026.9.3）
这个在地产上行期开出的条件，放在现在来看，真的是非常香了。
虽不确定前面网友B提到的这次赔付标准具体是做了什么调整，但从2018年公开的拆迁补偿协议并没有这个类目来看，大概率这次赔付进行了调整。“调整”的方向，大概率是“缩量”。
毕竟在罗湖住建2026年下半年工作计划中的空间统筹与品质塑造并重发力的板块中，提到要推动罗芳村计划调整，并提到要坚持政府、企业、利益相关人三方共同降预期，全面提升项目盘活率与转化率。
罗湖住建2026下半年工作计划（截图自：罗湖区政府官网）
也就是说，要想提升盘活率与转化率，官方层面“喊话”了：降预期。
罗湖未来的方向如此，罗芳村大概率也不会例外。
02.
地都平了
为什么7年改不出一栋楼？
2019年就已经完成拆平，为什么罗芳村旧改还搁置了那么久？
罗芳村始建于元代，因“罗、方”两姓聚居而得名，初始名为“罗方”，后改为“罗芳村”，南临深圳河，北面是罗芳山，与香港新界隔河相望，1898年中英沿深圳河勘界，将罗芳村“切”成了一河两岸。
上-香港罗芳村，下深圳罗芳村，图源：新华社，2010年8月22日摄
1969年之前，深圳罗芳村村民凭借“过境耕作证”，可经由罗坊桥耕作口，过河到香港耕作、读书（小孩），傍晚了再返回。也有部分村民选择在香港打鼓岭下令建了一个罗芳村，又称绞寮村。这种一河两岸的生活，在当时也是非常罕见。
边防罗芳耕作口，图源：新华社，2010年8月23日摄
1969年，深圳河两岸拉起铁丝网后，深圳罗芳村就成了“离边境线最近的城中村”。
1978年改革开放后，罗芳村因边境小额贸易和供港蔬菜种植，成为了“中国最早的万元户”。
1990年9月25日《人民日报》第4版《来自边境村庄的信息》提到，深圳罗芳村是一个40户、劳动力不足百人的小村，紧靠香港新界，村集体工业一年收入为60-70万元，全村人均收入达8000多元，也是中国早期的“万元户”。
但随着1995年一场洪水淹没良田，加上污水处理厂征地，深圳罗芳村的原居民的赚钱营生模式由“种菜”转向了“种房”。
通过建房、出租，做起了房东 。
房屋密集只是一部分，更深层的原因在于，罗房村建筑多依山而建，正如《深圳商报》曾在报道中提到的，罗芳村背靠猫窝岭（罗芳山的一个山头），村内房屋大多依山而建、道路曲折、狭窄，存在较大的消防安全隐患 。
再加之受边境政策制约和地形影响，基础设施长期薄弱。
因此，在2017年6月，罗芳村城市更新单元正式列入《2017年深圳市城市更新单元计划罗湖区第一批计划》；随着2018年3月，该村村长代表村民签订了第一份《搬迁补偿安置协议》，这个“中国早期的万元户村”，走上了告别“握手楼、重建家园”的旧改路。
重建家园，路为何那么漫长？
梳理下来，主要有两个原因：
一是，专项规划审批。
在深圳，旧改项目，拆平完、卡在“专项规划”阶段的不止罗芳村一个，但是从2017年立项至今搁置了9年之长，在深圳旧改中非常少见。
这些年，罗芳村专项规划审批一直没完全通过。
2021年12月，罗芳实业首次提交审查申请，2022年1月被深圳规自局打回要求进一步完善专项方案；
2025年5月，申报主体再次把规划方案正式报送至深圳市规自局罗湖管理局，并进入审查程序；但随着2025年10月深圳出台住宅限高80米，容积率不超3.1的建筑新规后，市场主体结合新规进一步优化方案；截至2026年中尚未完成新一轮的专项规划申报。
二是，实施主体京基的资金压力。
正常情况下，已经完成拆平的罗芳村一旦开建，可以快速进入预售，无疑有利于资金回笼。
但近年来，随着地产行业进入持续的深度调整期，京基资金压力也逐步凸显：2024年京基地产业务收入同比暴跌85.63%；2025年3月末速动比率仅0.78，有息借款余额87.41亿元，不得不通过清仓阳光股份、100%质押上市公司股权等方式补充流动资金。
资金压力之下，罗芳村停发过渡安置费！
2025年10月，有村民在政府平台留言：房子已经拆平，过渡费停发，自费租房却没资格申请保租房，基本生活都受影响。
政府官方回复，已就项目拖欠安置费相关问题多次约谈市场主体，并督促其落实主体责任。
图源：罗湖人民政府（2026.9.4），仅供参考
回过头来想，假如专项规划的审批在2021年那会就通过的话，2019年就拆平完的罗芳村说不定已经建好，快的话2024年村民都住上新房子，这些烦恼也就不复存在。
为何专项规划“卡壳”8年？或许和其位置有关。
罗芳村位于罗湖区黄贝街道，临近文锦渡口岸、毗邻香港新界，东面是曦龙山庄，西面是污水处理厂，南边深圳河，北面是罗芳山，距离地铁2号线新秀站约500米。
地铁+口岸+深圳河，有出行的便利，有口岸加持，还有生态景观，这样的配置够好了吧。
但发现没？和其他旧改不同，他有个不一样的元素#深圳河 。
这是一条横跨深圳与香港两座城市的河流，在“一国两制”的背景下，这就是一条国境线。
这就意味着位于深圳河沿岸，坐落在边检管理区的罗芳村，规划需要满足边防、口岸缓冲带要求。
且罗芳村有一条连接香港罗芳村（较寮村）的“罗坊桥耕作口”历史通道，在规划中亦需要重点考量。
除此之外，旧改中常见的需要保留的历史遗留建筑物，罗芳村也有——陈氏宗祠、古树等。
如果说这些，是罗芳村的先天约束。那去年，深圳建筑新规——限高80米，于罗芳村而言，无疑是后天进一步的约束，也是一重新的考验。
南侧是国境线，北侧是山体，东西两端又被曦龙山庄和污水处理厂“顶住”。这样的一块地，既要满足边境管控要求，又要解决依山而建带来的消防疏散难题，同时满足建筑新规要求，的确需要慎之又慎。
03.
新秀已断供9年
将迎超40万㎡住宅
现在，项目正在推进。
7月24日，罗湖住建发布了关于《2017年深圳市罗湖区城市更新单元计划第一批计划》计划调整的公告，拆除范围约12.93万㎡。
可以看到，从2019年至今，拆除范围越改越大，公共利益用地越调越小。
随着8月25日，《罗湖[新秀罗芳地区]法定图则15-10-3地块规划调整（罗芳村城市更新单元项目）草案》公布，更多详细的指标也出炉了。
罗芳村城市更新单元开发建设用地规划功能为二类居住+商业用地和二类居住用地，规划容积559828㎡，商业、办公及旅馆业建筑143626㎡，公共配套设施13825㎡。
和调整前的规划对比，有三点值得关注：
1、地块更规整。
调整后的法定图则上，更新单元范围线内，二类居住用地的数量，从6宗调整为3宗，其中原来独立于二类居住用地的R22地块-二类幼托用地，以及一些基础设施用地，融合在了居住用地中，整体看起来更规整。
2、教育用地范围缩小。
原来的15-09-2（GIC54）小学用地由15905㎡改为9175.9㎡，取消部分改为二类居住用地；原来15-10-2（GIC54）小学用地2160㎡直接改为二类居住用地。
虽然色块上，原来的15-08-4（D），由深绿色变成了玫红色，和教育用地颜色相近或者说几乎无差别，但从地块控制指标上看，调整为15-08-4（GIC9）用地属性均为特殊用地。
这一版调整后，罗芳村的教育配套是缩量的。
3、容积率调高，涉宅地块超40万㎡。
调整前，罗芳村的二类居住用地容积率3宗＜3，3宗在3.2；调整后三宗涉宅地块的容积率均在3.1，符合新规要求。
原来涉宅地块的占地约10.88万㎡，调整后的3宗涉宅地块（R2+C1）占地面积10.82万㎡，规划建面约40.24万㎡，占整体（约56万㎡）约72%。
这意味着，罗芳村这个住宅主导型的旧改社区，建成后将给片区带来超40万㎡的住宅供应。
要知道，罗湖近年来的供应本就不多，在售（预售）住宅更是少。
截至10月14日，深圳新房预售存量20048套，而罗湖仅有390套，占比仅约0.2%。（信息参考：深圳市住建局）
而罗芳村所在的新秀板块，上一个入市的楼盘，得追溯到2019年7月的帝景台了。
不仅新房断供了9年，片区内在售二手房对于周边而言，也是相对少。
来源：深圳壹地产
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