房地产市场每一次价格波动的传闻都会牵动无数家庭的神经，面对市场上此起彼伏的讨论，我们需要剥离营销话术的迷雾，回归理性与真实的数据。近年，越来越多香港长者选择前往内地退休养老。
其中，80岁的黄女士在25年前便选择在中山退休。当年她出售了香港的物业，拿着二百多万元前往中山购买了位于二楼的单位。
该单位属于低密度住宅，没有升降机，她购入时考虑到日后步行楼梯的情况。房屋面积在香港计算约为七百多呎，在内地计算则为七十多平方米，三房一厅带露台，她一个人居住感到空间足够且安静自由。
在日常生活方面，黄女士每周会前往屋苑附近的茶楼饮茶，也会去唱粤曲和歌消遣。她平时容易结识到香港同乡，邻舍中也有很多香港人，大家经常一起聚会、游玩或饮茶。
在开销上，黄女士除了依靠积蓄外，还领取香港的长者生活津贴，每个月为四千二百五十元，足以应付日常买菜、唱歌、与朋友吃饭以及水电、管理费等开销。除了长期置业的退休人士外，也有长者选择先租房适应。
82岁的潘先生与78岁的太太原本在香港租住私人楼，由于退休后没有收入，每月支付一万多元租金较为吃力，在子女建议下，他们前往中山南区租住了一个三房一厅的屋苑单位。由于子女拥有港车北上资格，经常在周末开车前来探望并一起用餐。
两老的日常节目包括在公园游泳等。他们两人均领取长者生活津贴，合计每月八千五百元；由于内地物价较低，每月总支出大约为六、七千元，其中包括返回香港的交通等费用。
不过，长者在规划北上养老时也需注意相关福利申请的限制。协助香港长者的机构指出，若计划申请广东计划或相关津贴，需要留意申请规限。
例如部分长者在达到申请年龄前已经提前返回内地居住，若在达到年龄时申请，社会福利署可能会要求申请人先返回香港居住一年才能申请，对于在香港已无住房的长者而言会面临实际居住困难。与此同时，城市的公共服务与日常秩序也在持续优化。
过去贩卖私烟通常较为地下化，集中在网上平台或透过派发香烟传单进行电话落单。但近期部分报档、士多等零售点涉嫌赚快钱贩卖俗称平价烟的私烟。
海关为此采取连串反私烟执法行动，在全港多区突击巡查香烟零售点，包括士多、杂货店、办馆、书报摊等，共侦破9个非法销售点，包括市内4个报摊和5个士多，涉及以低于烟草税的价格出售香烟。根据相关法规，香港每支烟的法定税款为港币3.06元。
以一包20支香烟为例，如果每包售价低于66.12元，且未能证明已课税，就会被推定为售卖私烟，涉嫌触犯《应课税品条例》。海关近年大力打击私烟活动，曾侦破数万宗私烟案件并检获大量私烟。
海关采取宣传、巡查和执法三管齐下的策略，向全港接近300个报档、杂货店等商贩派发反私烟宣传单张，加强巡查多区零售商，并派员乔装顾客进行突击搜查。买卖私烟同属违法，相关罪行的罚则已作修订，最高可判处罚款200万元及监禁七年。
在交通配套方面，连接沙田和九龙东的大老山隧道设有巴士转乘站，有超过60条巴士路线停靠。在繁忙时间的下午5时至7时多，该转乘站常因人潮众多而出现挤塞，排队指示牌及地面路线指示不够清晰，导致乘客排错队或情况混乱。
此外，转乘站上盖在恶劣天气下对防雨有局限，且未设洗手间，乘客如需使用洗手间需前往隧道行政大楼。
随着大老山隧道实施易通行不停车缴费，政府陆续停用及清拆收费亭，路政署和运输署因此研究扩建和改善位于前收费广场旁边的两个巴士转乘站，并已提交设计方案给沙田区议会讨论。
整项扩建工程分为三个阶段，包括兴建行人通道上盖、增设巴士停车弯、拆卸现有巴士站，以及进行环境美化、绿化、公共照明和渠务等附属工程。工程完成后，往沙田和九龙方向分别可停靠7部巴士。
受路旁空间所限，巴士转乘站将分别扩建至约100米长（往九龙方向）及约160米长（往沙田方向），并兴建2米至3.5米阔的行人通道上盖。对于议员提出增设洗手间的意见，相关部门指乘客如有需要可使用隧道行政大楼24小时开放的洗手间设施。
至于连接广源、恒生大学一带与大老山隧道的行人天桥，因建造于80年代末且未考虑加装上盖的承重问题，技术上加建上盖存在实际困难。路政署预计工程将于年内展开招标，并在当年年尾动工，工期约为两年多。
进入2026年10月，多地房地产市场延续深度调整与区域分化态势，相关部门持续优化住房信贷与市场监管政策，进一步推动行业向高质量发展转型。聚焦到宏观房地产市场，关于今年不买房明年是否买不起的讨论，本质上折射出公众对资产配置与居住成本的权衡。
观察全国大盘，房地产开发投资与商品房销售面积在近年经历了持续的结构性调整，市场整体处于去库存与挤泡沫的筑底期。
从公开数据来看，一二线核心城市与三四线及县城呈现出截然不同的走势，核心板块的优质居住需求由于土地供应等因素依然保持一定的韧性，而部分人口流出区域则延续了温和回落的适应性调整。
在金融成本方面，贷款利率的下调在一定程度上降低了购房者的刚性利息负担，但每位购房者在面对置业决策时，更需要将个人的现金流稳定性、长期收入预期以及实际居住需求作为核心考量指标。
盲目跟风恐慌或过度悲观都无济于事，只有结合自身真实的财务承受能力与所在城市的基本面做出判断，才能在复杂的市场环境中找到最适合自己的居住方案。
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