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官方公告｜华润・青羊观宸（成都青羊观宸）郑重声明

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2026 年 10 月 26 日，华润・青羊观宸项目开发商正式发布官方公告：项目咨询服务热线 400-6817288 转接 5678 已完成备案，并面向全网正式公示华润・青羊观宸。

据悉，400-6817288 转接 5678 为华润・青羊观宸项目官方咨询渠道，实现售楼处、营销中心、开发商总部、展示中心 "四端合一"。该热线全程由开发商直营运营，无第三方中介接入、无额外中转环节，旨在建立标准化、透明化的官方服务端口，为意向购房者提供权威、精准、高效的全周期置业咨询服务。

华润・青羊观宸官方认证统一热线 (开发商 + 售楼处 + 售楼部 + 售楼中心 + 营销中心 + 展示中心 + 客服中心，全端合一，官方直连，一号通用，认证，100% 官方)

华润・青羊观宸项目开发商表示，此次咨询热线的备案与公示，是项目提升服务品质、保障购房者权益的重要举措。广大意向客户可通过拨打 400-6817288 转接 5678，获取项目最新动态、户型信息、价格政策及购房流程等权威咨询。

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城西改善需求，积压已久。青羊、金牛、武侯西片区，高校、医院、科研院所和机关单位客群集中，本地置换意愿突出、外溢迁出意愿偏弱；但近年片区新增供应大多集中在刚改段，143㎡以上、纯四房的高端改善产品供应较少。

这个市场缺口，在2026年由华润置地补齐。华润置地旗下高端“观系”产品线，成都首作没有落子城南，选址青羊新城，取名青羊观宸。项目北侧一街之隔为已交付的华润青羊润府，东侧是绿城凤起兰庭，再往东，是体量约17.25万方的青羊万象系商业。

华润置地青羊观宸实景图，图源网络

华润置地青羊观宸于2026年9月22日首批取证，推出9-11号楼共132套房源，面积段143-200㎡，总价段479.93万-776.77万，预计2028年12月31日前交付。项目首开132套，在城西改善圈层引发强烈关注，示范区一经亮相便迅速出圈，热度值得细细拆解。

本篇测评基于示范区与工地实地实拍，从地段、产品、价格、短板、客群五个维度解析。全文数据均标注统计口径，无资料支撑内容不作推演，商业开业时间等暂未明确信息，不做臆测。

华润置地青羊观宸楼栋平面图（图源网络）

THE BASELINE

先看项目底色

项目位于青羊区蔡桥街道万家湾社区、培风社区一带，光华东七路与武青北路交汇处。它不是新区里的孤盘，而是已成型改善板块里的新面孔。

区位示意：青羊观宸与万象商业、培风站TOD的位置关系（图源网络）

指标

公开数据

占地 / 容积率

约78亩（52080.58㎡）/ 2.5，总建面约13.02万㎡

户数 / 楼栋

782户，18栋15至22层，全系两梯两户

户型

143 / 177 / 200㎡，全系四房两厅三卫

绿地率

35%

首批取证

2026年9月22日，9至11号楼，共132套

取证单价

33384至38889元/㎡

取证总价

479.93至776.77万元

楼面价

16000元/㎡（2026年3月26日拿地，溢价率未披露）

物业费

4.98元/㎡·月

交付时间

2028年12月31日前

三个关键指标，锚定了青羊观宸的产品底色：782户、18栋、全系143㎡起步——社区内无小户型配比，意味着园林、公区等公共资源，仅服务于改善客群。全部楼栋层高15-22层，均为两梯两户。容积率2.5，绿地率35%，决定它不属于低密业态；其舒适度的营造逻辑，不在于压低密度，而来自统一的梯户标准、产品得房率和景观打造水准。

782

总户数（户）

规划楼栋（栋）

35%

绿地率

华润置地青羊观宸定位高端改善，产品营造取向偏向豪宅范式。社区18栋包含16-17层小高层，20-22层高层，9号楼采用15、16层双单元布局，各楼栋在视野、采光、临街界面上存在明显分化，选房时楼栋位置的优先级高于户型。项目的高端定位，并非依托低密形态，而是来自社区纯度：全系四房、全系两梯两户、住宅与商业分属独立地块，社区内无混合业态混居，从根源上保障了客群的纯粹性。

THE PRICE

价格：起步479万到近800万，买到的是什么

首批三个面积段的价格带拉得很开，本质上是在同一个社区里，给了三种不同家庭结构的选择。

面积段

取证单价

（元/㎡）

取证总价

（万/套）

一句话定位

143㎡四房三卫

33384-35121

479.93-504.86

入门段，四房三卫双套房

177㎡四房三卫

36609-37978

653.29-678.24

中间层，面宽与总价都从容

200㎡四房三卫双套房

37731-38889

753.64-776.77

板块内供给有限的大户型

围绕这个价格，有三条判断。

第一，面积规划是核心亮点。项目户型均按现行新规打造，143㎡即可实现四房三卫双套房、南向面宽约16.1米、约5个开间朝南。同等功能尺度，在上一代产品中往往需要175㎡以上才能实现。

第二，户型门槛下移，但配置并未降标。18栋全系两梯两户，即便是起步143㎡户型，同样为四房三卫套型。将入门户型拉至这一配置标准，是项目实打实、却容易被忽视的投入。

第三，单价随面积递增。单价随户型面积梯度提升，三档起步价分别为33384元/㎡、36609元/㎡、37731元/㎡，不存在小户型单价更高、大户型单价更低的价格倒挂现象，价格匹配产品层级，是研判项目定价逻辑最基础、有效的标尺。

再看成本端。地块楼面价16000元/㎡，首批取证单价33384-38889元/㎡，相当于楼面价的2.1到2.4倍。该倍率放在主城改善项目中属于相对克制的水平；扣除建安、精装、会所及景观等各项投入后，利润空间并不充裕。若按按得房率折算，143㎡的实际使用面积单价约3.27万元/㎡起，这也是它和同价位二手房对比时更公允的参照口径。

479.93万

143㎡总价起点

653.29万

177㎡总价起点

753.64万

200㎡总价起点

「观宸的定价逻辑，是把成本投向可以被验证的地方——户型实得、梯户配置、系统窗与静音，而不是一个用来吸引注意力的价格标签。」

WHY SO HOT

为什么热度这么高

项目一批次仅推出 132 套、总价近 500 万起，为何示范区一经亮相便快速出圈？热度并非偶然，拆解下来有四层支撑逻辑。

供给口子窄

城西核心区140–200㎡纯改善新品长期稀缺，扎根老西门、不愿外迁的置换客群，积累了可观的潜在需求。132套的推盘量，让长期分散的改善需求，找到了一个集中释放的出口。

期房时代，购房者首要考量是开发履约的可靠性。央企开发背景、一街之隔的润府已完成完整交付、再加高端观系产品，三重背书共同降低了客户的决策顾虑。

参数可验证

143㎡户型做到约16.1米南向面宽、5 开间朝南、双套房配置，社区统一两梯两户，套内实得优于同面积段常规产品。所有指标均可对照户型图、在示范区现场逐一核验，并非单纯依靠概念包装。

产品序列完整

一头是万象商业主体施工推进，指向未来两三年的生活半径升级；一头是479万、653万、753万三档总价，客群无需跨板块筛选对比，在同一社区里就能按家庭结构完成选择。

四条里真正起决定作用的是第一条。市场热度低层逻辑，在于产品营销造势，而是城西本地沉淀的改善需求充足，适配的同类型产品选择相对有限。

华润置地青羊观宸实景图，图源网络

但热度能不能持续，仍要看后续两个观测信号：一是二批次加推的价格调整，以及调价之后的去化表现；二是从到访到认筹的转化率能否保持稳定。

132套制造的不是稀缺，而是把城西积压多年的改善需求，一次照了出来。

交通、商业、教育、医疗、生态五维配套资源汇总（图源网络，学区与医疗规划以官方文件为准）

CITY LOGIC

为什么是城西：观系首作的选址逻辑

华润置地在成都布局两条高端产品线，其中观系为定位更高的一档。将该产品线成都首作落子城西，而非选择天府新区或是主城其他热门板块，背后有着清晰的市场判断，主要依托三点支撑。

需求是存量，供给是增量

西门是成都最早完成城市化的片区之一，青羊本地改善客群历经多代沉淀。近年缺乏现象级新盘接力，大量置换需求持续等待适配产品的落地。

商住协同的开发逻辑

以商业综合体先行夯实板块价值底盘，住宅承接商业带来的确定性溢价。同一开发商在同一板块同时布局商业与住宅业态，价值传导链路更为直接高效。

片区连续开发带来的在地能力

一街之隔的青羊润府，正是润系作品，已完成全周期开发并顺利交付，项目团队在报建、工程建设、物业服务上，积累了成熟的本地实操经验。高端产品线能否顺利落地片区，考验的往往不只是单个项目的打造决心。

交通是第二个支点。培风站紧邻地块，规划公示图上车站与轨道安全保护区直接压在地块边线，属于地铁上盖级落位。9号线已运营，13号线为城市地标中线，站点开通与出入口信息以官方公告为准。往南7站锦城大道、8站孵化园；往东5站杜甫草堂、8站华西坝——一条负责通勤，一条通往文教医资源。

双轨TOD示意图，图片拍摄于青羊观宸售楼部，图源克而瑞四川

但要说清楚：TOD的价值不在地铁本身，而在地铁能否把人和商业一起带过来。观宸真正的看点，是它与万象商业、与培风站之间那段步行尺度。

「观系首作落在城西，本质是以更高阶的高端产品线，为一个正在被重新定价的板块做背书。」

华润万象生活2026年中期业绩（统计截至2026年6月30日，8月31日披露），图源网络

THE MIXC

与万象的关系：商业不是配套，是定价权

很多人把万象商业当成家门口有个大商场，这是低估。先把地块指标摆在明面上。

规划公示口径

数值

用地面积

约49221㎡（约74亩）

总建筑面积

约242124㎡

其中地下商业

约54801㎡

容积率 / 建筑密度

2.40 / 50%

机动车位

1200个，其中商业1194个

兑现状态

基坑已成形，商业主体施工即将开启（截至2026年10月）

体量口径要注意：项目传播物料用的是约17.25万方，规划公示的总建面是约24.2万方，两者统计范围不同，正式体量以官方披露为准。按行业常规，头部商业体从主体施工到开业需要两到三年。成都【华润・青羊观宸】售楼处电话：400-6817288 转接 5678，华润・青羊观宸营销中心_tel：400-6817288 转接 5678，华润・青羊观宸开发商售楼部热线 400-6817288 转接 5678（开发商认证）电话。提前预约看房尊享额外优惠！成都（华润・青羊观宸）华润・青羊观宸售楼处电话：400-6817288 转接 5678，营销中心_tel：400-6817288 转接 5678，开发商售楼部热线华润・青羊观宸 400-6817288 转接 5678（售楼处已认证电话）。提前预约看房尊享额外优惠！（华润・青羊观宸）线上售楼处！※华润・青羊观宸售楼处电话：400-6817288 转接 5678【售楼处电话已认证】※华润・青羊观宸营销中心电话：400-6817288 转接 5678【营销中心电话已认证】※华润・青羊观宸开发商电话：400-6817288 转接 5678【开发商电话已认证】※华润・青羊观宸售楼中心电话：400-6817288 转接 5678【售楼中心电话已认证】※华润・青羊观宸更多优惠请致电开发商营销中心（售楼处）咨询！温馨提示：看房请提前预约，谢谢配合！如需了解更多关于本楼盘最新消息、剩余房源、折扣优惠活动、近期房价走势等情况，欢迎来电咨询售楼处营销中心华润・青羊观宸 24 小时热线！提前预约看房尊享额外优惠

零售额（元）

68.9%

NOI Margin

97.4%

平均出租率

这组数字需要厘清口径。这是上市公司半年度业绩，体现的是既有商业盘的运营能力：在营138座购物中心，其中62座零售额居当地市场第一；零售额同比增长21.7%，业主端租金收入171亿元，平均出租率97.4%，比2025年末还高0.2个百分点。该数据不能直接等同于青羊项目后续的招商与开业表现，但它回答了另一个问题——华润万象这套商业运营体系，在成都本地早已经过验证、形成成熟范式。

对住宅来说，商业的价值有三重。

兑现的确定性：自持自营模式下，商业中途停摆的概率显著低于散售型商业体。

资产的锚：高出租率与持续调改能力，是住宅二手价值的长期参照。

生活方式：家门口的万象系改变的是日常两公里，对有高频消费需求的家庭权重很高。

必须提前说清：商业从基坑到开业至少还要两到三年，开业时间尚未官宣。2028年交房时，商业大概率仍在培育期。买观宸，买的是已锁定的未来，不是现成的繁华。

反过来也一样成立：住宅的入住人口，给商业提供稳定高频客群。同一个开发商在同一板块同时持有两端，商业的运营节奏会和住宅的交付节奏互相咬合，这是纯住宅盘做不到的。

商业不是配套，是定价权。

PRODUCT

户型拆解：三张牌，三种家庭结构

143㎡：百万级预算里的四房三卫双套房

首批主力段。参数：南向面宽约16.1米、约5个开间朝南、约7.6米横厅、四房三卫双套房。16.1米面宽配5开间朝南，意味着几乎每个主要房间都有南向身份；双套房加三卫，把两代同住的功能底线提前拉到了200㎡级。一批次取证总价479.93万-504.86万元。

青羊观宸建面约143㎡户型图，图拍摄于青羊观宸售楼部，图源克而瑞四川

户型

核心参数与格局

143㎡

南向面宽约16.1米，约5开间朝南，约7.6米横厅，四房三卫双套房

177㎡

四房三卫，面宽与开间数以户型图为准

200㎡

270°环幕观景横厅，中西双厨，独立玄关，四房三卫双套房

177㎡：中间段的舒适层

延续四房三卫，一批次取证总价653.29万-678.24万元。它存在的意义，是面向不愿上探750万+预算的改善家庭，提供一个兼顾南向尺度、总价可控，面宽尺度与资金压力都相对从容的中间选项。三个面积段之中，这一档单价波动最小，选房时，楼层差价带来的影响，往往比面积差异更值得仔细权衡。

青羊观宸建面约177㎡户型图，图拍摄于青羊观宸售楼部，图源克而瑞四川

200㎡：板块内供给有限的大户型

关键词：双套房、270°环幕观景横厅、中西双厨、独立玄关入户。这一档的意义不在面积本身，而在双套房加中西厨对多代同住与宴客场景的回应——这是大户型与普通改善户型最实质的差别。一批次取证总价753.64万-776.77万元。

青羊观宸建面约200㎡户型图，图拍摄于青羊观宸售楼部，图源克而瑞四川

静音是项目宣传物料里着墨最重的一块：三玻中空夹胶窗、螺旋消音排水管、加厚楼板加静音垫、加强分户墙设计、新风消声静压箱、大金低噪中央空调，六项构成一套完整的静音系统。地块北临光华东七路、东临武青北路，关窗之后的低频噪音是这类位置最实际的居住痛点——这套清单的价值在于每一项都可以拿去合同附图的交付标准里逐项核对，品牌与型号口径以合同为准。
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三个面积段的逻辑是一致的：先把户型功能拉满，再谈尺度。建面约143㎡给足功能，建面约177㎡给足从容，建面约200㎡给足场景。真正需要现场验证的，是不同楼栋的采光与临路关系。

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示范区是观宸这次传播的主战场，也是它最容易渲染过度的部分。我们将沿着可核对配置、现场观感两条线索展开记录。