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最近，高盛一份关于中国房地产的报告在圈子里传开了。
核心就一句话：把上海、深圳未来两年的房价涨幅预测，从15%直接调到20%；全国房价2029年企稳，2031年同比涨3%。
熟悉高盛的人都清楚，这家机构过去六年对中国楼市一直偏谨慎。这次把预测往上调，不是拍脑袋，是他们派团队对18个样本城市的库存项目，挨个拆了一遍账。
先把高盛这六年的旧账本翻出来对一对。
2022年到2024年，高盛连续几份报告都偏谨慎，给过全国房价还有10%以上下行空间、广义库存要卖五六年、一线三年涨幅只有个位数这类判断。
今年6月，高盛中国房地产团队主管王逸还在公开采访里说，沪深年底率先触底、到2028年底累计涨15%。
才几个月过去，数字直接调到20%。这不是修修补补，是整套判断框架转了向。
那问题就来了——是什么事，把这家一直谨慎的机构逼到改主意？
头一条，是库存的老账本被重新算了一遍。
过去六年，市场上一直挂着一句话：全国库存够卖十年，房价怎么涨得起来。
高盛这次没用全国汇总数，是对18个样本城市截至2026年上半年的库存项目，一个个往下拆。结果跟大家想的不一样：近一半项目根本没按计划开工；2024年之前高杠杆民企拿下的地，三分之一以上属于"困境地块"——要么没钱动工，要么陷在债务纠纷里，要么位置偏远，盖出来也没人接。
按销售金额算，全国名义库存大约180万亿，到2035年真正能变成可售房源的货值，只剩约29万亿。
也就是说，那些喊了六年的"天量库存"，八成以上根本不会和购房者见面。
库存不是真多，是好房子太少、差房子太多。
国内机构的调研也对得上。贝壳研究院年中报告口径，核心城市真正能随时签约的有效房源，大概只占三成。上海、深圳核心区的优质房源，挂牌量一直在往下走，出来一套少一套。
比库存账更关键的，是8月28日那个新规。
今年3月高盛还按老逻辑算：新开工掉两年，开发商缓一缓，自然会回来拿地。
8月28日三部门文件一出，账得重算——预售必须单体封顶、购房资金全额监管、竣工备案后才放按揭。开发商从拿地到回款，从原来的10来个月拉长到两三年，自有资金压在里头的比例翻了倍。
海南其实早几年就试过这条路。2020年3月，海南就在全省推开新出让土地现房销售，几年下来，海口核心区新盘供应明显收紧，价格率先稳住，远郊盘子还在磨。
高盛重新测算之后给出新判断：一线城市可售房源2027年就会骤减，比全国早一年；全国层面2028年出现供应断层。这比6月的预判整整提前了两年。
供给那头的闸门，其实早就悄悄关上了。
市场自己跑在了机构预判前面。
高盛年初说上海房价要2027年才同比转正，结果2026年9月上海二手房价就同比涨了0.8%，是2023年7月以来头一回，早了整整一年。年初估全国二手成交增5%，前三季度实际增了10.7%。
土拍也在分化：核心区地块几十轮竞价，远郊地块底价流拍。这种冷热不均本身就是信号——开发商只敢在确定性高的地方下注。
政策端也在加码。10月1日起首套商贷财政贴息年化1个点，期限5年，100万贷款累计能省近5万；房贷期限拉到40年；杭州公积金贷款额度从130万提到180万，多子女家庭更高；带押过户全国铺开，卖旧买新个税在退。
模型里那些"托而不举"的假设，被一组组真金白银的数据推翻了。
把报告里四个转折点的时间排一排，那张时间表才是核心。
供给侧：2027年一线供应骤减，2028年全国骤减，2031年土地出让加速下滑，2032年新开工见底。
需求侧：2030年结构性刚需才开始明显走弱，2032年之后城市更新和拆迁需求接棒，整体需求稳在每年8亿平方米上下。
中间空出两到三年。房子卖一套少一套，新供应接不上，需求还在。
二手房占比从现在的53%往2035年的75%走——日本大概77%，美国大概80%，这是成熟市场的常态，不是行业萎缩。
不是高盛一家在掉头。
中信证券9月研报预判，2027年春节前后房价有望在较大范围止跌；摩根士丹利在今年中国股票展望中维持对房地产板块的超配评级；中金同样看好存量房交易继续扩容。摩根大通今年4月就公开判断，中国楼市已经逼近拐点，复苏正在从香港外溢到内地核心城市。
丑话也得说在前头。
高盛不是喊牛市。全国房价2031年才同比涨3%，三四线城市、远郊大盘还得慢慢磨。
沪深两年20%，摊到一年也就是10%上下。以上海为例，从底部修复到2021年高点附近而已；深圳从高点回撤更深，两年20%也只是回到高点八成左右。
真要跑赢这个平均数，得挑板块。一线核心产业区的次新、强二线的产业新城、城市更新重点片区——这些地方人口持续流入、新增供应几乎为零，涨幅大概率比平均数高。
反过来，人口流出的收缩型小城、一线远郊睡城、没电梯又不在更新名单里的老房子、商办公寓，这轮行情里大概率跑输。
随便买房赚钱的年代过去了，但选对地方，回报远超平均数。
高盛说的也不是金科玉律。20%和3%都是基准情景，政策、就业、汇率哪个变量动一下，数字都得调。
但一家六年一直谨慎的机构，在18个城市拆完账之后改主意，这件事本身就是信号。
上一轮他们这么大幅上调预测，是2008年底和2014年底。
那两次之后发生了什么，经历过那两轮行情的人，心里都有数。
免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。
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