你办企业遇到拆迁，是不是也听过这几句话：
你不是产权人，没资格要补偿；
这块地没正式征收，不存在补偿义务；
你找错单位了，我们管不了这事。
很多企业主听到就懵了，尤其是老厂子，早年手续不规范、有历史遗留问题，好像自己真的理亏，只能认亏。
但浙江这起再审案件，把这三个最常用的拒赔理由，全推翻了。案子从一审、二审全驳回，到再审翻盘指令继续审理，给很多有同类问题的企业趟出了路。
第一个理由：不是登记产权人，就没资格要补偿？
这是企业拆迁最常见的第一道坎。
很多老厂早年是挂靠集体的“假集体”，后来转制私营；或是从村里受让了土地厂房，因为历史原因没办过户登记。拆迁方一上来就拿不动产登记说事：证上不是你名字，你不是合法权利人，不给补偿。
浙江这起再审案，刚好踩中了这个典型问题。一家企业早年和村里签协议，受让了牛舍地块和地上房屋，后来企业经历名称变更、集体转私营，一直实际使用这块地和厂房，还有一处排涝站房屋也是企业转制承接的。
一、二审阶段，法院都认为土地登记在村委会名下，企业不是登记的使用权人，排涝站房屋也说不清权属，直接驳回了起诉。
但再审法院不这么认为。
只要企业是通过合法转让、转制取得房屋土地，实际占有使用多年，原产权方从未提出异议，也没有权属纠纷，就算没办正式的产权过户登记，也可以认定是实际权利人，有权主张拆迁补偿。不能简单拿“没登记在你名下”，就直接把人拒之门外。
第二个理由：土地没正式征收，就不用给补偿？
第二个很容易踩的坑，叫“程序抗辩”。
很多项目是协议拆迁、自愿搬迁，没走正式的征地审批程序。等你去找对方要补偿，对方就说：这块地还没正式征收，我们没有法定补偿义务，是自愿拆迁，你不同意可以不搬。
很多企业主听到这话就没辙了，觉得没批文确实没法强要补偿。
这起案子里也有一模一样的争议。
案涉的集体土地，确实没有取得正式的征地批复。一、二审也认为，土地没被征收，就不存在安置补偿的前提。
但再审法院说得很清楚：
项目已经发布了正式的拆迁补偿安置方案，企业的房屋也已经因为项目建设被实际拆除了。不管土地有没有走完正式征收程序，拆迁方既然基于实施方案拆了房子，就该承担对应的补偿安置义务。不能房子拆完了，再拿“没正式征收”当借口拒赔，这个逻辑说不通。
第三个理由：你找错被告了，我们没这个职责？
第三个最折腾人的坑，是主体来回踢皮球。
拆迁项目里往往有好几个单位：指挥部、街道办、拆迁事务所、旧改办。你去找A，A说我们只是实施单位，职责在B；你去找B，B说项目不是我们牵头的。真起诉了，往往会因为“被告主体不适格”被驳回。
这起案子里，当事人起诉了两个相关单位。一审二审一会儿说这个单位没职责，一会儿说那个只是受委托的实施单位，总之就是告错人了。
再审法院明确了边界：
要区分“受委托的实施单位”和“承担法定职责的主体”。如果原来的拆迁部门撤并了，职能由新的单位承接，那承接的单位就要担责。不能让企业在“该告谁”这个问题上来回折腾，消耗时间。
最终再审结果
省高院最终作出裁定：撤销一审、二审的驳回起诉裁定，指令原审法院继续审理。
也就是说，之前三个用来驳回起诉的理由，全都不成立。企业可以正式进入实体审理，继续主张自己的拆迁补偿。
给企业拆迁的4个实在提醒
第一，历史遗留的权属问题，别自己先虚。转制文件、转让协议、付款凭证、多年实际使用的证据，都能证明你的权利，不是只有房产证才算数。
第二，协议拆迁、自愿搬迁，拆了房就要补。不要因为没有正式征地批文，就觉得自己没道理要补偿。只要房子是因为项目拆的，就有权利主张补偿。
第三，被告主体不对不用慌。法院可以释明变更被告，不要因为对方说“你找错人了”就直接撤诉，很多时候只是对方的推诿话术。
第四，一审二审被驳回，别轻易放弃。如果确实有事实和法律依据，可以在法定期限内申请再审，很多程序问题的案子，再审翻盘的概率并不低。
企业拆迁的历史遗留问题多，程序坑也多。很多企业不是拿不到补偿，是被一两句话就挡在了门外，自己先放弃了。
你身边有没有遇到过企业拆迁被拒赔的情况？最常听到的理由是什么？评论区聊聊。
本案律师介绍
刘宏国律师
法学学士，北京京平律师事务所执业律师。现为征地拆迁业务部主办律师。从事律师工作十余年，资深拆迁、征地维权律师。曾成功代理多起拆迁、征地案件。精通相关法律法规，善于行政诉讼及与政府及有关部门谈判沟通，维护当事人最大权益。
如何【获取个案分析】
京平拆迁律师
点—征地拆迁法律问题咨询
热门跟贴