深圳楼市这周有点拧巴：5.8万套挂牌压顶，网签却冲到年内峰值
这周深圳楼市，最值得拎出来说的，是一组拧巴的数字。
一边，二手房在售量冲到近5.8万套，历史新高。另一边，10月24日当天二手房网签220套，深圳链家研究院院长肖小平第二天早上在社交平台上写了一句——"昨天的网签量，好像是今年的峰值。"
挂牌量顶在历史高位，成交量又往上拱。买家和卖家在用完全相反的动作，投票同一个市场。
我把这周能拿到的官方数据都捋了一遍，按重要性排。
01
在售量5.8万套，网签冲峰值
先看这组数字，来自深圳市住房和建设局的每日成交公示：
10月24日，深圳新房成交83套，其中住宅63套；二手房成交220套，其中住宅174套。
单看一天没什么意义。把它放回周度里看，信号才清楚。
深圳市房地产中介协会（深房中协）10月19日发布的第42周周报显示，上周（10月13日—19日）深圳二手房录得1572套，环比前一周增长33.4%，是近5周最高。
再往前一周，第41周（10月5日—11日）录得1178套，环比涨幅更是达到82.1%。
10月1日到18日，深圳二手房累计录得2825套，同比去年同期增长2%。这是今年以来，单月累计同比首次转正。
成交在往上走，但挂牌量也在往上堆。深房中协监测到，当前深圳二手房在售量已接近5.8万套，创历史新高。部分房源议价率超过10%。
翻译成大白话：卖的人变多了，买的人也变多了。市场在放量，但价格上没形成一致预期——卖家想跑，买家在挑。
我的判断：这轮成交回暖有明确的政策驱动底色，见下文第3节。在售量创新高说明置换盘、投资盘还在往外走，短期价格难有普涨基础。但议价空间在收窄——乐有家数据显示，8月深圳二手房议价率已从7月的9.12%收窄到8.91%，带看到成交转化率4.51%，年内新高。买家决策在变快。
02
10月15日，深圳把预售门槛抬到了封顶
这周真正影响深远的，是10月15日落地的那份文件，成交数字得往后排。
深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号）。
核心三条：
第一，预售条件变了。2026年8月28日之后新出让土地的商品住房项目，要申请预售，单体建筑必须完成主体结构封顶。而且预售资金要全额、全过程监管，等到项目联合竣工验收备案、水电气配套具备交付条件，才能解除监管。
第二，现房销售被推到前台。8月28日后新公告出让土地的项目，优先选择现房销售。已经在卖的现房项目，定金不超过购房总价款的3%。开发商违约不能按期交房的，购房人可以解除定金合同，开发商得退定金、担违约责任。
第三，个人房贷发放节点后移。8月28日后取得预售许可证的项目，要等竣工备案之后，银行才能放个人住房贷款（含公积金贷款）。
这三条叠在一起，指向同一个方向：把交付风险从购房者身上挪走，压回到开发商和银行身上。
对开发商的影响是实打实的。以前建到几层就能拿预售、回款；现在得扛到封顶。资金占用周期拉长，对现金流的要求陡增。这也是为什么最近能看到，不少开发商在加快已拿证项目的取证和推盘节奏——赶在新规则全面生效前，把能预售的先预售掉。
我的判断：短期看，在途项目（8月28日前已取得建设工程规划许可证的）仍按原政策走，所以未来半年到一年的新房供应不会断档。中长期看，资金实力弱的小开发商会被加速出清，现房销售比例会逐年提高。对买房人，是好事——烂尾的概率被系统性压低了；对买房预算，影响暂时不大。
03
贴息满月，国庆那波需求在兑现
成交为什么会起来？绕不开9月底落地、10月1日起实施的房贷贴息政策。
财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发文：居民家庭新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，且住房面积不超过120平方米、总价不超过150万元的，可享受年化1个百分点、最长5年的财政贴息。新房二手房都算。单户贴息贷款上限100万元。
按100万元贷款算，前5年每月大约省554元，累计最多省近5万元。政策实施期暂定1年。
这个政策的覆盖人群有多大？深圳贝壳研究院监测，国庆假期签约的二手房里，总价150万元以内的占比约20%。也就是说，大约两成的二手房买家能吃到贴息。
国庆7天的成绩单，来自深圳市住房和建设局10月8日发布的数据：
10月1日至7日，深圳新建商品住宅预售认购套数同比增长78.5%；二手住宅签约套数同比增长49.1%；带看量同比增长13.0%。
贝壳研究院的口径更猛：国庆7天二手房实时签约量同比增长63%，按日均对比，比去年国庆8天的日均水平增长45%。
这里面有假期积压需求集中释放的成分。但乐有家研究中心的数据补了一刀——10月19日（周日），乐有家二手住宅门店签约量创下今年4月21日以来的单日高点，比前一个周日（10月12日）涨了28%。
说明国庆那波热度，节后没有立刻凉。
我的判断：贴息政策对150万以下的刚需盘是实打实的撬动，但对改善盘影响有限。这也是为什么光明、龙岗这些刚需主力区域，最近的成交排名一直靠前——据深圳微博房产每日监测，10月22日二手住宅成交套数第一是龙岗，10月24日一手住宅成交套数第一是光明。政策红利在结构性地流向低总价段。
04
Q4还有6251套新房在路上
供给端这边，深圳市住房和建设局10月8日公示了第四季度计划入市的商品房房源。
27个项目，预计供应房源6251套，面积80.34万平方米。其中住宅5880套，面积71.18万平方米。
区域分布上，南山区11个项目，全市最多；宝安区7个，住宅2446套，供应体量全市第一；福田3个，龙岗、光明各2个，盐田、坪山各1个。
核心区和产业热点片区，是这季度的供应主力。
这意味着，接下来两个月新房市场的选择会变多，尤其是南山、宝安。对购房者，挑的余地大了；对开发商，同区域的竞争会更激烈，价格战和促销大概率还会持续。
05
价格端：挂牌价在往上走
最后看价格。
安居客10月23日更新的数据，深圳二手房10月挂牌均价50651元/平方米，比上月上涨1.59%，比去年同期上涨6.76%。
注意，这里说的是挂牌均价，跟成交价是两码事。挂牌价上涨，说明卖家的心理预期在修复；但前面说的5.8万套在售量和10%以上的议价率，又说明成交价跟不上挂牌价的步子。
价挂上去了，能不能卖掉，还得看买家愿不愿意接。
总结一下这周的深圳楼市
成交在放量，10月累计同比转正；在售量创新高，卖家还在出货；预售门槛抬到封顶，交付风险压回开发商；贴息政策满月，刚需盘吃得最饱；Q4还有6000多套新房要入市。
一句话：政策底已经坐实，市场底还在磨。
这个判断成立的前提是：（1）贴息政策不提前退出；（2）预售制度改革执行不走样；（3）宏观利率不出现反向大幅上行。三条里任何一条被打破，结论都要重算。
对刚需买家，现在是政策窗口期，挑到合适的可以出手；对投资买家，5.8万套的挂牌量摆在那里，短期别指望普涨套利；对卖家，议价空间还在，想快出就得让价。
就这些。
（数据来源：深圳市住房和建设局、深圳市房地产中介协会、深圳贝壳研究院、深圳链家研究院、乐有家研究中心、新华网、中国经济网、证券时报、深圳微博房产、安居客。本文不构成任何投资建议。）
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合
我们的使命是：星辰大海，只与梦想者同行！
拥有深圳梦，请关注（微信号ID：SZeverything）
热门跟贴