很多制造企业可能遇到过这种事。厂建好了，生产线上了，想在厂区角落里辟两层楼做产品检测和客户接待，再配个能容纳两三百人吃饭的食堂加便利店。去办手续才发现，地块是纯工业性质，检测中心算研发、接待厅算商服、食堂算配套，每一样都得单独走流程，要么面积卡得死死的，要么干脆不合规。最后怎么办？很多企业选择打擦边球，或者干脆不建了，员工吃饭靠外卖，客户参观挤在会议室里。2026年9月23日，自然资源部、国家林草局联合发了一份通知（自然资发〔2026〕135号），回应了这类卡点。文件不长，十二条，但里面有两条跟园区行业、跟制造企业直接相关。

01政策掰开看：两条跟园区直接相关第一条是工业用地的兼容范围拓展到了生产性服务业和产业邻里中心。按照2023年自然资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》规定：工业用地行政办公及生活服务设施建筑面积，不超过总建筑面积的15%；同时，工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可以在这15%之外再计算，比例不超过总建筑面积的15%。135号通知进一步明确：在兼容不超过项目建筑总面积15%的行政办公和生活服务设施的基础上，可再兼容不超过项目建筑总面积的15%用于生产性服务业以及产业邻里中心建设。把兼容范围从工业生产必需的研发中试，进一步向整个生产性服务业和产业邻里中心拓展。生产性服务业是什么？研发中心、检测平台、中试线、工业设计、供应链服务——这些跟生产直接挂钩的功能。产业邻里中心呢？员工食堂、便利店、人才公寓配套、公共会议空间、健身场所，本质是园区版的生活配套综合体。文件还指出：兼容部分原则上不得分割转让。这句话表示给你空间，是让你把厂区该配的功能配齐，让生产和生活在一个园区里转起来，而不是让你拿工业地去做商住开发，更不是让你把配套物业切小块卖掉回血。再说第二条：围绕产业链关键环节和核心项目，支持对涉及两宗以上产业用地实行整体供应或联合竞买。过去招商是什么样？龙头企业拿一块地，上下游配套企业各拿各的地，地块零散、出让条件不一样，最后落地的园区看着是一个产业链，实际是一堆互不相干的宗地拼在一起。现在国家层面明确，同一个链条上的关键项目，可以打包供应、联合竞买。这条直接指向产业链集群式落地。

02这些做法，地方已经在跑了

这两条动作，其实地方已经干了一段时间了。比较典型的如上海。2023年上海张江就试点了M0产业综合用地，允许工业、研发、仓储等功能混合。2025年1月，上海市规划资源局发了《关于支持工业经济发展加强规划资源要素保障的指导意见（2025版）》（沪规划资源产〔2025〕28号）。里面有几条，跟国家这次的表述类似：第15条：同一产业链关键环节、核心项目，涉及两宗以上用地的，经区产业部门认定后，可组合供应。第21条：单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的30%，其中零售、餐饮、宿舍等生活配套不超过15%。第22条：同一用地主体的相邻多个产业用地，可以统筹平衡生产、生活配套，集中设置，鼓励共享。这就是"产业邻里中心"的地方版本。上海之后，杭州把"产业邻里中心"这个概念往实里做了一步。2025年10月，杭州印发《关于推进工商业用地改革促进空间精准有效配置的实施意见》。文件明确，设立“X”类产业用地，允许工业、科研、物流等用途混合。园区平台公司可以把分散在各地块的配套指标集中起来，统一建邻里中心，打造15分钟产业社区。同一个企业主体的多个地块，配套指标也可以统筹使用。2026年年中，浙江把这套做法推广到了全省（浙自然资规〔2026〕7号），支持工业用地与其他用途（不含商品住宅）混合，主导用途建筑面积原则上不低于50%；不改变主导用途的前提下，混合用地内部功能可在合同约定范围内灵活调整。广州、杭州、深圳等地近年在产业链供地、联合拿地、联合建楼方面也有类似探索。兼容比例放宽、多宗地组合供应、配套集中建设——这三件事，核心城市已经跑通了。每一件都是被产业真实需求逼出来的。制造企业要配研发中心，要做产品展示，要留住员工，要上下游企业挨着布局。纯工业用地的老框架装不下这些需求，地方只能自己调规则。国家这次发文，相当于把已经在一线验证过的做法，变成全国通用的底线。

03对园区和企业，这到底意味着什么？

对制造企业来说，厂区里能合法兼容的功能比以前宽了。过去只有跟生产线直接绑定的研发检测中试能放在厂区内，现在工业设计、供应链服务、内部产品展示、员工配套综合体，都有了明确的工业兼容依据。一个占地几十亩的工厂，在符合控规和安全环保前提下，合计可争取到30%的兼容建筑面积，足以把整个厂区的功能体验拉上一个台阶。对园区运营商来说，可做的文章变多了。过去产业园的收入基本靠厂房租金，现在产业邻里中心、公共检测平台、工业设计共享空间等生产性服务业配套，都可以名正言顺地规划。园区从“收租”往“做服务”转型，有了更明确的政策抓手。但也要清醒：配套物业大概率要求整体自持运营，靠服务收费慢慢回本，习惯了“拿地—盖楼—分割销售”模式的开发商得换打法了。对地方招商来说，产业链招商的打法可以升级了。过去零敲碎打招单个项目，现在可以按链条打包供地，龙头带着配套企业联合拿地、一起落地，园区的产业集聚度和协同效率会更高。整份通知看下来，最值得琢磨的是一个方向的变化。过去管工业用地，思路是先把用途划死，定好规则，让企业来适应。现在的思路是跟着产业的真实需求调规则，让土地要素去适配生产。