2026年9月以来，北京新房热度高企。而二手房成交速度加快，价格分化，但热度不如新房。

现房制实行后，即便放宽土地出让金缴纳期限，若要地价水平维持合理水平，经拆哥测算，北京二手房均价需要在半年内上涨+6％。

北京二手房成交均价，目前为40100元/平米，合理估算应在42500元/平米。所以，二手房“以旧换新”的激励措施可保驾护航。

思考如下：

一、现行二手房退个人所得税政策，实施周期为2027年12月31日前，但有限制条款，必须是“先卖后买”。

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然而，北京市二手房平均周期达93天，严格限制先卖后买、本人家庭退税无法有效激活市场热度链。

同时，北京市已经入老龄化时代，大量案例是同家族改善置换，即通过老一辈亲属二手房售出，由子女或孙子女新购住房。

北京市可在全国通行标准下放宽。

宜参照北京市已购公房退契税的操作惯例，全市二手房无论买卖先后，只要时间差1年内，且三代直系亲属房产均可退税。

二、北京市二手房交易的个税，严格按照差额20％征收，会挫伤市场积极性。

宜按交易差额20％或全额1％，纳税人自行选择或遵循孰低原则。

三、贴息范围宜扩大。全国贴息标准为总价150万以内，这仅能覆盖北京17％的二手房+极少数新房。

宜参照上海市标准，结合北京人口疏解，购买五环外新房（总价高于150万元者），额外贴息1％，单套住房不超过5万元/年，贴息周期2年。

市级总贴息额度宜设定为5～8亿元，用完为止。

四、根据10月国常会精神，新生育家庭，一年内新购住房可考虑契税减半，以网签时间界定。

五、二手住房增值税免征期限，从满2年缩短至满1年。

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