随着房地产企业进入三季报集中披露期，在行业整体承压的背景下，深圳一家老牌房企因业绩“双增”受到市场关注。
南都湾财社记者注意到，中洲控股近日交出的2026年三季报显示，其营业收入与归母净利润前三季度均实现大幅增长，但盈利呈现明显的脉冲特征，利润集中在二季度兑现，三季度单季再度转亏，叠加销售回款下滑、经营现金流大幅收缩，增长后续动能承压。
三季报净利同比增超14倍，现金流承压
根据中洲控股披露的第三季度报告，今年前三季度，公司实现营业收入48.70亿元，同比增长137.88%；归属于上市公司股东的净利润达到9.36亿元，同比增长1422.58%；扣除非经常性损益后的净利润为10.38亿元，同比增长2979.62%。
尽管前三季度整体业绩亮眼，但从单季度数据来看，其盈利表现有所分化。数据显示，第三季度单季公司实现营收3.69亿元，归母净利润亏损5222.71万元。
梳理财报可以发现，前三季度利润的大幅增长，主要源于前期低成本房地产项目在当期的集中结算。财报数据显示，期内公司税金及附加达11.12亿元，同比激增499.12%，公司对此解释为“本期结算的房地产项目土地增值税增值率同比上升”。这意味着，较高的增值率主要来自历史存量项目的结转。
据中洲控股此前发布的半年报，位于深圳北站商务区的中洲迎玺项目（一期）是当期利润的核心来源。该项目开发主体深圳市黄金台项目开发有限公司上半年实现净利润10.89亿元，占上市公司归母净利润比例达110.10%。
在利润结转的同时，公司的现金流数据则反映出销售回款端的变化。前三季度，中洲控股经营活动产生的现金流量净额为2.79亿元，同比减少94.52%。公司在报表中说明，这主要是由于本期销售回款同比减少。此外，反映已售未结转资源的合同负债较上年末下降了16.52%，表明当期交付结转收入额大于新增的销售回款额。
惠州一地块被无偿收回，曾计划打造五星级酒店
在发布三季报的同一时间，中洲控股还披露了一则关于全资子公司土地使用权被收回的公告。南都湾财社记者注意到，中洲控股全资子公司惠州市康威投资发展有限公司（简称“康威公司”）持有的圣廷峰汇地块，其国有建设用地使用权被收回的决定，近期已由广东省高级人民法院终审判决生效。
公告显示，该地块位于广东省惠州市惠城区金山湖，面积为52298平方米，证载用途为“商服用地”，原规划用途为五星级酒店项目。
中洲控股表示，因市场环境变化及其他客观因素原因，该地块已无法按照原方案进行开发。自2019年开始，康威公司曾多次向相关部门申请在不变更土地性质的前提下调整规划方案或申请有偿收回等，但均未取得实质成效。
针对该事件对公司的影响，中洲控股在公告中指出，已在2021年度对该项目全额计提了跌价准备，本次终审判决土地收回生效事项不会新增资产减值损失，也不会对公司当期及未来期间财务报表产生损益影响。
但需要警惕的是，土储是房企持续发展的“蓄水池”。数据显示，今年上半年，中洲控股未在公开市场获取新的土地储备，土储规模进入消耗阶段。截至上半年报告期末，公司累计土地储备总建筑面积为160.21万平方米。这意味着，随着高毛利存量项目逐步交付结算，公司后续结转项目的盈利水平或将回归行业常规区间。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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