三季度北京二手住宅的挂牌与成交，走出两条相反的曲线：挂牌房源月均10.83万套、同比减少23.2%，成交41525套、同比增长3.7%。供给少了近四分之一，成交却还在正增长——市场正在换一种方式运转。

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挂牌连降七个月后止跌，抛压开始减轻

挂牌量从2月的13.29万套连续回落七个月，8月降到10.78万套，累计减少2.51万套；9月回升至10.91万套、环比增长1.1%，是2026年以来头一次月度止跌。过去两年压着的低价房源正被这一轮成交消化，新增挂牌尤其是低价房源的补充在减少，供给端的被动出清接近尾声。

据克而瑞好房点评网监测，9月末北京二手房存量挂牌11.8万套，环比下降1.1%、同比下降15.7%，较前期高点已回落约3.2万套，部分房源选择下架转租，而非在低位集中抛售。抛压减轻与成交活跃同时出现，是价格企稳的前置条件。

成交环比回落，是对二季度高点的修正

三季度41525套，环比下降11.9%，同比仍是正增长。二季度的47154套是2025年以来七个季度的高点，三季度的回落更像对集中释放的修正，而非需求转弱。纵向看，它也高于2025年四季度和2026年一季度的四万套水平。

四季度开局有波动。10月19日至25日当周，北京二手住宅成交3760套、环比上涨7.37%，为连续第二周回升；10月前25天累计成交9420套。受假期影响，10月全月大概率落在1.1万至1.2万套区间，与去年同期基本相当。

低总价退潮，改善需求开始实质进场

结构变化比总量更关键。300万元以下房源的成交占比从二季度的73.6%降到68.3%，环比下降5.3个百分点，打破了此前连续六个季度稳在七成上下的格局。

另一边，中高总价段全线上行：500万至700万元成交2832套、同比增长9.3%，700万至1000万元1477套、增长27.7%，1000万至3000万元1001套、增长36.7%，三档合计占比12.8%、同比提高1.6个百分点。全市3.7%的成交增量，几乎全部来自700万元以上。面积段同步上移，70平方米以下占比降到34.9%、为七个季度低点，110平方米以上合计占比回到21.5%。

价差重新走阔，议价权仍在买方

三季度成交均价41310元/平方米，同比下跌11.8%、环比下跌3.5%；挂牌均价51484元/平方米，同比下跌8.5%、环比下跌1.9%。成交价跌幅比挂牌价多出3.3个百分点——挂牌端的降价已经放缓，成交端的折让还在继续。

价差因此重新拉开：挂牌均价与成交均价的差额从二季度的9692元扩大到三季度的10174元，9月单月达到10930元；折价率从2025年三季度的83.3%降至80.2%，9月单月78.6%。这与上半年"卖方主动降价、价差收窄"的形态正好相反，主动权仍在买方。分档看，1000万至3000万元档成交均价69420元/平方米、同比上涨24.0%，700万至1000万元档上涨13.7%，只有300万元以下档下跌3.0%。

结语：四季度三个判断

第一，成交量大概率维持在4万套上下。9月挂牌止跌回升、可售房源重新补充，叠加价格仍在下行通道，成交规模有支撑。但10月受假期影响偏弱，若四季度要守住4万套，11月至12月月均需回到1.4万套以上。

第二，改善与高端的修复会延续。高总价房源在挂牌端持续降价下沉、性价比被动改善，这是三季度增量的直接来源，四季度依然成立。

第三，全市成交均价仍难企稳。300万元以下占比近七成、又是唯一下跌档，只要这一档的结构权重不明显下降，同比跌幅就难以显著收窄，以价换量仍是主基调。

政策面还有变量。10月起首套房贷贴息落地，年化1个百分点、最长5年，但门槛为总价150万元以下且建面120平方米以下，覆盖的是北京二手房最底部的一部分房源，直接拉动有限、信号意义更大。对购房者而言，窗口仍在买方这边：议价空间尚未消失，但"好房源抗跌、弱房源让价"的分化会更明显。

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