北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
（章哥线下1对1真实咨询实录）
她舍不得卖那套跌了的房子
却没想过，跌得多恰恰是卖它的理由
01 她看的是羊坊店学区，锚点军博附近
夫妻一起来的，妈妈话多，爸爸在旁边听。
孩子还有两年上学。在东边高碑店有一套六层板楼，市值三百多万。这次看的是羊坊店学区，重点考虑铁路实验小学。
我问了句为什么是这里。她说：单位在军博，上班近。
02 想走57中，那这条通路到底怎么走
铁路实验小学，现在叫羊坊店五小，属于57中教育集团里。同一集团内，孩子如果突出，57中摸得清楚。
57中这几年成绩往上走，坊间管它叫"海淀第七小强"。
直升政策是这样：57中每年的招生计划里，不低于20%的名额，定向给铁路实验小学。听着不多，折算下来，差不多能覆盖小学毕业生的一小半，四成到五成。
剩下的走派位，随机，跟成绩没关系。
翠微小学的牌子比铁路实验硬，可它没有这条通道。孩子要是顶尖的，在哪儿都挡不住，冲的就是六小强；中上的孩子，这条通道反而是稳的。
她原话：孩子够不上顶尖，我就想要个稳的。
顺带把军博那片也说了说。那片没有商圈，自成体系，买菜吃饭得走几步，生活氛围还是公主坟、翠微那边更好。长安街以北的那些部委宿舍，住的多不是为了上学——过了长安街，接送就是麻烦事。片区里的次新房，单价贵出一大截，那是另一套逻辑了。
03 她的算盘：留一套，买个小坑
她原本的方案挺完整：高碑店那套不动，买个小的占坑，入了学就卖，未来九年，在学校附近租房住。高碑店的房子租出去，长期收租金。
我说这个方案里，有个她没没想通的：不管怎么走，高碑店那套，都该先卖。
分析分析两条路。
一条按她想的：小房子占坑，入完学就卖，九年租房。那高碑店这套留着干什么？就为收那份租金？租金是零头，房子本身的保值能力才是大头。
另一条：把高碑店卖了，预算添一添，在羊坊店买一套能自住的三居。上学自住一步到位，九年租房的折腾也省了。
两条路的差别，是卖完之后买什么；共同点是，都得先卖高碑店。
道理就一句话：这个区域的房子，保值性，就是不如羊坊店的自住三居。
04 那套跌了的房子，才是真正的主场
道理摆完了，她也还是不甘心。
理由也实在：买的时候五百多万，现在三百多万，卖了就是实亏。我问她：跌得多就不想卖，那它以后就跌得少了？
她说，不一定。
我给了她我的判断：真到楼市回暖那天，先涨的，也轮不到这里。这不是预测价格，是价值排序。
她跟我算房租：三百多万放银行，一年利息七万上下；房子租出去一个月六千，正好对冲。我说是，利息是对冲了，可跌的是房价本身，这个对冲不了。
她说那板楼住着舒服，六层、人少，将来还有改造的余地，居住属性比什么都实在。
我给她算个更底层的账：房子本身不值钱。建筑成本八千一平顶天了，动辄卖七八万，卖的是土地和配套——上学，是配套里最大的一个。别拿楼的质量当保值的理由，楼不值那个钱。
居住价值和资产价值，是两本账。她只认前一本，我只算后一本。
我说：您花钱来找我，不是来找我认同您的逻辑的，是来让我替您把利弊算清楚的。割肉的疼，我替不了；可掩耳盗铃的账，总得有人替您算。
其实聊到最后，先做的都是：把这套卖了。卖了之后买小坑还是买三居，那是下一步的事。
05 看房路上的三件小事
这段日子，她也看了不少房，跟中介打过不少交道。又具体问了我三个问题。
头一个，楼层价差多少算正常？
一套三百来万的占坑房，如果没有电梯，三楼比四楼贵个十万八万，正常；三楼比六楼贵一成上下，也正常。学区片区老人多，低楼层好出手，这是人群结构定的，不是绝对的。
换到东三环那种年轻人首套的楼，就反过来了——年轻人爬得动楼，图的是采光，高楼层没那么大抗性。同样一个六楼，在不同片区，价格的分量不一样。
第二个，一层带自建面积。
房本上没有的面积，都按违建算。民不举官不究，有人举必究——说白了，没保障。这部分不值钱，别为它多掏钱。
第三个，"公房面积"那句老话术。
中介爱说：房本七十平，当年单位分房面积写小了，实际有八十平。听着像白捡十平。可市场不认嘴，只认房本。真多出来那十平，买家不会按市价给您算，得打很大的折。这话，听听就行。
06 别等那个九十分的房子
还有一句，我特意叮嘱了她。
不用太在意房子的挂牌时间，已经挂了仨月还是半年不用看。挂得久，不代表房子有问题，短也不代表能捡着漏。两眼只盯一件事：当下的性价比。
房子和价格，您都能打到八十分，就可以定了。别等那个九十分的——市面上没有九十分，只有看得越多、越下不了手。
给自己定个时间：看一轮十套，从里头挑一套相对最好的，收工。
聊到最后，我说：您不用说服我，我也不用说服您。价值上的判断，我讲清楚了；喜好上的事，永远是您自己的。
咨询给的是观点，不是安慰。
卖或者不卖，学区占坑还是自住，把“为什么”想清楚再谈下一步，关键点想清楚，后面每一步都省力。
（全文完）
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