近日，根据深交所网站披露的公告显示，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金菜鸟REIT”，基金代码：180307）即将于2026年10月30日正式登陆深圳证券交易所。
中金菜鸟REIT由中金基金管理有限公司担任基金管理人，中国国际金融股份有限公司担任计划管理人及财务顾问。中金菜鸟REIT的原始权益人为杭州传欣物联网技术有限公司，其控股股东及运营管理机构为浙江菜鸟供应链管理有限公司（简称“浙江菜鸟”），均是阿里巴巴集团控股有限公司下属的境内全资子公司。
菜鸟集团作为阿里巴巴集团全资物流子公司，其主要业务包括国际物流、国内物流及科技与其他服务，是阿里巴巴集团电商生态中的重要环节，即为商家量身定制创新服务，以满足其复杂的物流需求，二者的深度协同有助于保持菜鸟供应链业务的连续性和稳定性。经过十余年深耕，菜鸟集团已构建起覆盖全球200多个国家和地区的物流网络，由菜鸟集团开发建设并运营管理的物流不动产总建筑面积约1,100万平方米，是中国科技创新走向世界的重要代表，已在29个国家和地区落地超1,100个数智化项目。在物流科技领域，菜鸟集团通过部署自主研发的智能硬件、自动化、物联网、人工智能等先进技术，智能布控关键网络节点，能够处理各类高峰需求，提供兼具非凡的灵活性、可预见性和高效率的网络运营。
菜鸟集团相关负责人表示，“本次公募REIT发行是菜鸟首单公募REIT，通过REITs平台，菜鸟将更好地发挥存量资产的运营价值，推动物流基础设施与资本市场高效对接，在盘活资产存量、扩大有效投资的同时，持续提升供应链资源配置效率和服务实体经济能力。”
浙江菜鸟是菜鸟集团的核心企业之一，是全功能平台服务的提供商。作为菜鸟集团物流供应链解决方案的重要组成部分，浙江菜鸟承担着菜鸟集团持有的全部境内外仓储物流园区的运营管理职责，拥有丰富的运营管理经验及成熟运营体系。截至2026年3月31日，浙江菜鸟及实际控制人持有或进行运营管理的已进入运营期的境内仓储物流园区合计88个，总建筑面积902万平方米，覆盖全国31个城市，主要包括京津冀、长三角、大湾区、川渝经济圈及长江中游等核心区域及城市。除服务集团内部客户外，浙江菜鸟亦具备市场化不动产管理经验与能力，在管境内物流园中非阿里系租赁面积占比达42%，拥有多元化、高质量客户资源。
中金菜鸟REIT底层资产为中国智能骨干网嘉兴园区（简称“嘉兴园区”）。
嘉兴园区地处沪杭苏甬都市圈几何中心，区位优势显著，周边电商消费密集、物流需求稳定，产业底盘较为扎实。嘉兴园区从规划、仓储设计到运营体系均按电商高频、高密度履约场景量身打造：双层电梯库+连廊联通提升并行作业与快速流转能力；库内分拣中心及作业分区匹配“多品类、小批量、高频出库”；多月台/高频交接适配快递车密集往返的装卸与分拣需求。目前，区域内暂无同等规模、同等电商定制化能力的仓储资产，嘉兴园区因此具有一定不可替代性，是菜鸟长三角供应链网络的核心枢纽。嘉兴园区包含13幢仓库和6幢宿舍楼及综合楼等配套用房，租赁面积超40万平方米，自2018年稳定运营至今，资产运营表现稳健，近三年及一期出租率、租金收缴率均维持在100%水平，现金流稳定。
嘉兴园区采用依托菜鸟供应链、服务电商业务的整租模式，实施电商物流定制化运营，目前嘉兴园区主要作为天猫超市华东总部仓，支撑半日达、当日达等履约能力的区域覆盖。目前嘉兴园区由浙江菜鸟的全资子公司杭州菜鸟供应链管理有限公司（简称“杭州菜鸟”）统一承租，整租方与终端用户签署《供应链管理服务协议》后，由整租方向终端用户提供定制化的一揽子供应链管理服务，按件计费收取综合供应链服务费。这一模式将菜鸟集团的电商履约能力、数字化技术与高标仓基础设施深度融合，实现了“基础设施+供应链服务”的双重价值。
仓储物流是连接生产、流通和消费的重要环节，服务于中国经济最活跃的“毛细血管”。随着消费升级、即时零售、跨境电商以及供应链数字化加速发展，现代仓储物流基础设施的重要性日益凸显。中金菜鸟REIT是浙江省首单民营企业仓储物流REIT，其即将上市标志着国内高标仓资产证券化迎来又一次重要实践。展望未来，中金基金将与菜鸟集团携手共进，充分发挥各自优势，依托REITs平台，持续打通“投资—运营—盘活—再投资”的资本循环，提升运营管理效能，努力做好投资者服务，为投资者创造更多的价值，共同推动物流基础设施的可持续发展和公募REITs市场的长期繁荣发展。
风险提示：本基金为R3（中风险）产品，适合风险承受能力C3以上（含C3）的投资者购买。本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs），采用“公募基金+ABS+项目公司”的产品结构，与投资股票或债券的公募基金具有不同风险收益特征。本基金大部分资产最终投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。本基金存续期封闭式运作，不开放申购与赎回，只能在二级市场交易，具有一定流动性风险。投资本基金的各项风险，包括与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险等详见招募说明书等法律文件。可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。若预测假设与限制条件发生变化，将会对可供分配金额测算的结果产生影响。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。投资有风险，基金管理人不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资本基金业务前，应仔细阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉公开募集不动产投资信托基金（REITs）相关规则，充分了解本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎作出投资决策，独立承担投资风险。本材料中观点仅供参考，不构成对于投资人的任何实质性建议或承诺，也不作为任何法律文件。市场有风险，投资须谨慎。
以下费用在认购基金时收取：场外认购金额M<500万元，费率0.30%；M≥500万元，费率1000元/笔。场内认购费率由销售机构参照场外认购费率执行。对于战略投资者及网下投资者,认购费用为0。投资者通过基金管理人直销渠道认购本基金的，不收取认购费。本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准。基金管理费率：0.2%。基金托管费率：0.01%。（CIS）
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