最近半年，作为广州南沙CBD的明珠湾正快速、连续布局各种新型商业体：
全市首个商业类土地1.5级开发项目横沥城市广场启动建设，将导入生活超市、特色餐饮、住宿服务、亲子空间、社区服务等多元业态，提升横沥岛的城市功能；明珠湾TOD项目南沙壹品，及其附近的大湾区国际滨海文娱新港——开建·8号公馆商业项目也相继开工，其中8号公馆将引入国际酒店、高端餐饮，规划滨水休闲、露营基地、健身中心、活力夜场等多元业态，推动滨水岸线文商旅多维升级。
TOD项目效果图（仅供参考，以实际交付为准）。
除上述两大项目外，灵山岛·活力街区、国际金融岛足球公园和水上乐园也陆续开放，去年开业的17TOWN·拾柒糖购物公园也迎来了明珠湾片区体量最大的开建超市。
这意味着，一个以地铁18号线横沥站为核心向外辐射的明珠湾商圈已初步成型。作为支撑明珠湾CBD的重要配套，这个全新的商圈不仅可以补齐重要的商业功能短板，更可以为南沙将新增的实有人口转化为常住人口提供重要的支撑。
此前围绕地铁4号线布局的蕉门—金洲商圈支撑了当前南沙常住人口达到百万级别，而本次沿地铁18号线布局的明珠湾商圈势必为南沙人口增长打开更为广阔的想象空间。
商业体布局引领城市发展
作为千年商都和国际消费中心城市，广州商业体的创新不仅被视为业界风向标，更引领了不同时期城市发展的进程。
20世纪90年代初，老西关的上下九成为中国第一条开通的商业步行街，由此开启国内流行的商业步行街业态风潮。
在这条骑楼步行街上，消费者既可以在陶陶居、莲香楼、广州酒家等老字号体验广州独特的“一盅两件”饮茶文化，又可以去新大新、皇上皇、致美斋等百货商店买些最新的时髦商品，还可以去周边的金声、彩虹、平安几家老字号戏院看电影赏粤剧。在那个年代，上下九和随后开通的北京路步行街成就了广州最繁华的商业聚集地，也把荔湾和越秀的老城区带到了区域发展的黄金时代。
紧随国内首个商业步行街之后，广州在1996年迎来国内首个真正意义上的购物中心天河城。当时的天河城除了天河城百货和永旺超市两家主力店外，还拥有餐饮、娱乐、电影院、各类品牌店200余家，可以一站式满足消费者吃、玩、购全部消费需求。在地铁一号线开通后，地铁直达天河城商场的轨道站点上盖商业模式更是让它成为当时全城消费购物的顶流。
在天河城的商业功能引领下，当时广州城市发展东扩的进程也大为提速。有了它的示范效应，2000年之后购物中心在天河路一带密集布局，经过20多年的发展，如今天河路商圈已经成为一个汇聚了近300个国际一线品牌，沿线商户近10000家，全年客流量超8亿人次、商品销售总额超1万亿元的华南第一商圈。凭借着天河路商圈的加持，天河也从2007年开始成为全市经济第一区，珠江新城成为国内三大CBD之一。从南沙自身的发展历程看，商业体布局引领城市建设进程的规律同样有效。
2012年南沙被定位为国家级新区，三年后南沙万达广场正式开业，再加上此后落地的悠方天地，两大商业综合体联手支撑了金洲片区的商业消费功能，也让金洲所在南沙街道成为集居住、商务办公、政务服务、商业消费等功能为一体的综合性城区。
随着2015年南沙自贸区和2022年《南沙方案》的落地公布，南沙迎来了多项国家级政策利好叠加，整个金洲片区的商业体也再度迎来了大爆发。
2023年9月，中国铁建·南沙环宇城正式开业，项目总建筑面积15万平方米，其中商业面积10万平方米，引进了超过200个品牌，主打4DPARK商业概念。
同一年落成的还有南沙星河COCOPark，拥有10万平方米商业体量和超2万平方米户外空间，布局了60多个首进品牌、超200个甄选新店，突出“时尚、潮流、体验”的卖点。再加上这一年落成的南沙悦方城和稍后投入运营的中交邮轮·城悦天地，这些已经形成集聚效应的各种商业综合体已经初步形成以蕉门—金洲为核心、辐射周边黄阁等区域的金洲商圈，它们不仅将南沙街道的常住人口带到如今30万、相当于一个中等县城的规模，更支撑了整个南沙的常住人口达到相当于一个中等城市的百万级别。
南沙为何需要一个新商圈
随着2021年地铁18号线的开通，南沙也正式进入双地铁时代，作为粤港澳大湾区“棋眼”和广州“未来发展核”的南沙也开始在全新起点上重新出发，朝着《南沙方案》提出的第二阶段发展目标前进。
对于如今的南沙而言，只有一个沿着地铁4号线布局的金洲商圈显然是不够的，打造一个以18号线横沥站为核心向整个明珠湾起步区辐射的全新商圈是必然的选择，这就是当前南沙在明珠湾起步区频频布局新商业体背后的战略考量。相比此前的金洲商圈，这次落地的商业体不仅数量多、类型丰富，更重要的是商业创新也更为多元。
以今年6月份正式开工的横沥城市广场项目为例，它是全市首个商业类土地1.5级开发项目。
2025年，广州市印发《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》，并推出全市首批土地1.5级开发用地，横沥城市广场项目所属的2026NJY-5地块就是其中之一，项目以租赁而非出让的形式进行开发建设，租赁周期为十年。
“不同于过去企业需先拍卖土地再开发的形式，租赁的方式可以节约更多成本。”南沙横沥投资开发公司经理黄淑婷介绍，这种模式能加速土地预热，降低长期开发前的空置成本，减少企业资本沉淀风险，还能帮助企业借助政策红利快速填补社区配套空白，提升生活便利性。
根据项目规划，横沥城市广场将建设7栋小商业体，每栋约两层，空间可根据实际需求灵活调整，楼高被限制在24米内，整体采用街区模块化的钢结构设计，主要满足周边社区居民、中山一院南沙院区患者及家属、医护人员及商务办公群体需求。商业配套方面，横沥城市广场将引入超市、大型餐饮以及匹克球等运动类项目，还将落地部分镇级政务服务站点，前移办事服务窗口，实现群众就近办事服务。
另一个明珠湾TOD项目南沙壹品则主打“住宅+商业+TOD”全链条产城生态。
TOD项目效果图（仅供参考，以实际交付为准）。
南沙壹品为18号线地铁上盖，项目定位为大湾区首席TOD未来社区，项目配备2.2万平方米商业和公共服务配套，汇聚品质餐饮、潮流零售等多元业态，目标打造集居住、办公、商业、教育、休闲、社交等功能于一体的综合性生活平台，实现“下楼即公园、出街即商业、转身即地铁、目送即学校”的一站式居住体验，助力横沥地铁站从单一交通节点转变为“站城人”融合新地标。
和南沙壹品同时开工的开建·8号公馆位于灵山岛尖，定位为“大湾区国际滨海文娱新港”，未来将重磅引入国际酒店、高端餐饮，规划滨水休闲、露营基地、健身中心、活力夜场等多元业态，满足明珠湾片区高端商旅人群的多元化需求，推动滨水岸线文商旅多维升级。
在布局商业体的过程中，承担南沙城市开发运营功能的南沙开建集团还创新引入首个公园式商业综合体17TOWN·拾柒糖，该项目为南沙首个以非标商业为特色的公园式开放商业街区，由美国JERDE设计事务所基于周边水域景观打造。在商业运营方面，该项目以「寻味玩趣·17齐享」为核心理念，创新构建“公园+亲子+艺术+商业”融合发展模式，搭配多层次沉浸式打卡场景，覆盖全龄家庭及年轻潮流客群，辐射区域30万常住人口。
在商业业态创新方面，拾柒糖项目瞄准年轻化需求，引入影院、书店、蹦床潮玩馆和沉浸式音乐现场酒吧等消费场景，配备的12米挑空拓展、旱雪、魔鬼滑梯、攀岩等潮玩设备把运动变成娱乐，同时把现场酒吧打造成年轻人聚会解压的首选地和南沙夜经济核心流量聚集地。
17TOWN·拾柒糖购物公园。
金饭碗音乐餐吧内部。
在南沙开建相关负责人看来，这次互补性极强的商业合作模式是落实《南沙方案》的重要举措之一：“我们懂南沙的规划逻辑，更懂这片土地的温度。”
在前期商业配套服务的基础上，不久前拾柒糖购物公园又迎来明珠湾片区目前体量最大商超开建超市的启动试营业，约2500平方米的综合性超市不仅进一步完善了片区内便民生活圈，也为整个明珠湾商圈的功能升级奠定了基础。
明珠湾商圈如何支持南沙人口流入
“南沙是一个典型的人口流入型城区”，在2025年大湾区（南沙）房地产产业链高质量发展大会上，广州市委常委、南沙区委书记刘炜表示，从2024年5月到2025年4月底，南沙实有人口数增长11万至接近130万。
南沙区统计数据显示，南沙全区常住人口增量连续多年居广州前列。仅在2023年，南沙一个区的常住人口增量（3.85万）就高于武汉（3.5万）、南昌（3.01万）、济南（2.23万）、天津（1万）、无锡（0.5万）、嘉兴（3.3万）等一众特大城市。并且，南沙流入人口以青年为主。根据第七次全国人口普查结果及有关统计数据，南沙的14-35周岁青年占全区常住人口约三分之一，相比上一次人口普查，青年人口十年间增加了16.9万人，增幅达147%。
南沙曾做过一项问卷调查，在受访的万名青年中，近四成青年认为南沙发展前景广阔、城市生活环境宜居、生活成本适宜，接近九成青年对南沙生活状况满意。
但也要看到，对标自身国家级的“三区一中心”发展定位，南沙在人口增长方面依然有巨大的潜力。截至2025年年底，南沙实有人口已达130万左右，但常住人口仍在100万量级，意味着有30万人在此工作而未居住下来。强化商业和生活配套，正是把这部分人口留下来的关键。
国际金融岛足球公园航拍图。
国际金融岛足球公园效果图。
从城市发展规律看，一个日渐崛起的明珠湾商圈对于南沙人口增加至少有两方面的支持作用。
目前明珠湾布局的主导产业以总部经济、金融服务、科技研发、生物医药等高端产业为主，已经落户的国际金融论坛（IFF）永久会址、南沙国际会展中心、期货产业园、大湾区科学论坛项目所承载的产业，以及一大批金融机构和科创独角兽企业，都属于资本密集型和人才密集型，想要把这部分高端人才留下来，相应的生活配套水平必须达到高级别，无论是休闲购物还是文体娱乐都需要有高能级的明珠湾商圈作为支持。
此外，金融科技作为高端服务业在产业附加值提升方面有巨大的优势，但是在人口吸附方面不如一般性的生活服务业和常规制造业，同样单位的GDP产值，生活服务业和常规制造业的人口吸附能力往往是金融科技的数十倍。而明珠湾商圈恰恰能够提升片区生活服务业的发展水平，显著提升人口吸附能力。一家在明珠湾商圈开业的高级餐厅、高档商场和精品超市一次就能吸引几十甚至上百名服务员、销售导购和配送人员，这部分新增就业人群往往倾向于在工作地点周边就近居住，由此将显著提升片区的常住人口和生活人气。
随着水上乐园、足球公园等开门迎客，横沥岛尖一改国际金融岛的“高冷”印象，人气、商气、烟火气明显提升，正从单一商务区向宜居宜业宜游的活力城区转变。
黄金海岸沙滩。
“我们的愿景是将水上乐园项目打造成‘东方迪士尼’，为不同人群创造欢乐。”南沙开建相关负责人表示，未来在横沥岛尖，市民下班步行可达水上乐园，周末可约同事踢球露营，商务人士来此有岭南东方酒店一站式解决住宿、宴请需求，也有南沙国际会展中心、南沙期货产业园可提供各类会议场地，全程无需出岛。
南沙区“十五五”规划纲要明确，将以人口高质量发展支撑南沙中国式现代化样板区建设。“十五五”期间，南沙将持续落实好人口长期发展战略，健全人口服务体系，优化基本公共服务供给方式，推动公共服务资源配置与人口、产业变化相协调，全力以赴让人才“关键变量”成为发展的“最大增量”。
明珠湾商圈在未来五年的战略地位将更加突出。可以预计，随着后续商业体陆续建成运营，更多大湾区年轻人会选择南沙作为人生梦想的起点。
采写：南都·创享湾区记者 魏凯
图片：开建商业供图
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