“差点被约9000元/月的单间价格劝退，但最终在这家北京北三环的长租公寓住了两年，唯一的原因是很喜欢前台工作人员。”在租客廖先生的描述中，与工作人员形成的连接感让他有强烈的“归家感”，还有活动中遇到一颗圣诞树，也一直在点亮那段长租公寓生活。

“运营力”正在助力住房租赁行业发展第二增长曲线。

“开发时代过去了”！ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然直言，住房租赁行业进入“低声量、稳情绪的静默期”，旧有的发展模式已然失效，运营力正在成为衡量住房租赁资产长期价值的新尺度。

四力模型

勾画“看不见”的运营能力

10月23日，ICCRA住房租赁产业研究院在第八届领航·住房租赁产业国际论坛上发布报告，提出行业长期运营力评价体系，通过“去化力、留存力、经营力和服务力”四个维度，构建住房租赁资产运营能力的系统评价框架。

去化力，考验的是需求匹配与出租转化效率。对于租赁住房项目而言，区位、交通等因素决定了基础市场需求，而精准定价、渠道管理与获客转化效率，则直接影响项目能否快速进入稳定经营状态。例如，某租赁式社区通过精细化渠道管理，实现私域获客占比53.04%、整体转化率59.87%，在50天内完成出租爬坡，期末出租率达到97.65%。这表明通过优化获客与转化机制，可以有效缩短空置周期，加快租金收入实现。

留存力，衡量的是客户关系与租金收入的稳定性。租客续约有助于减少重新获客、房屋整备和空置等待等成本。ICCRA申报项目数据显示，样本项目续租率中位数为60.8%。其中，某租赁式社区通过日常服务与社群运营，实现70%的续租率、98.5%的租金收缴率及95%以上的客户满意度，转介绍成交占比达到60%。稳定的客户关系有助于降低经营波动，提高未来现金流的可预测性。

经营力，决定规模优势能否转化为经营收益。ICCRA数据显示，在申报样本中，规模不足300间的项目，单房月运营成本中位数为565元；规模达到1000间及以上的项目，该指标降至380元，GOP率中位数达到83.7%。某租赁式社区通过标准化管理，仅配置12名运营人员，实现100%的租金收缴率，出租率波动控制在2个百分点以内。流程优化、数字化管理和风险控制是将规模优势转化为经营效率的重要支撑。

服务力，则是将服务体验转化为长期经营成果的能力。某青年公寓通过数字化工具和标准化服务流程，实现小程序100%覆盖、线上缴费率98.5%，客户满意度评分由88提升至96，社区活动参与率由12%提升至35%。这一案例表明，服务质量的提升需要通过可量化的经营结果加以验证。

据了解，ICCRA住房租赁产业研究院于今年7月启动首届领航·住房租赁长期运营力大赛，共收集到近百个项目的214项申报案例，为评价体系的研究提供了真实案例支撑。

不同维度

企业践行“运营力”的提升

针对不同维度，住房租赁企业正在践行“运营力”提升。

华润有巢通过产品优化，听取客户原声，以“租得快——经营好——留得住——可提价”路径构建留存力。以卫生间为例，华润有巢副总经理孙雪鹏称，两人同住开间情况下，卫生间可能就会成为情绪出口，在存量房改造过程中需要关注卫生间排布方向，有必要时需要将洗手盆外移，以提高卫生间标准。据介绍，华润有巢在北京东南五环租赁公寓项目于2025年9月底开业，90天时间达到满租，整体价格在今年续约时实现约8%涨幅。

泊寓则在服务力上下功夫。基于150万个客户长达7至8年观察，泊寓发现，家务劳动服务化正在重组生活。2023年泊寓推出保洁、家电清洗、搬家、宠物照料等上门服务，泊寓增值服务数据显示，2025年服务总体规模、消费占比及月均消费频次均现增长。有意思的是，愿意花钱买省心的住户，整体续租率较平均水平高出4个百分点。为此，泊寓正在降低首次使用门槛促进住户无痛下单。

首创和园繁星社区通过一年超过300场社群组织活动，有效地保持住了住户粘性。首创城发集团品牌营销部总经理‌高广汉介绍，在对住户调研过程中发现，部分住户续租原因在于“打球搭子、跑步搭子、打牌搭子、桌游搭子在这里”，首创城发通过社群运营开始，不断让客户在场域里形成情感连接。首创和园繁星社区目前3年左右稳定租客超过15%。

“与用户之间的链接”成为企业开始关注的问题，这是今年出现的最大变化。赵然直言，目前已经发行公募REITs的住房租赁企业，都开始关注两个指标——续约率与租金收缴率，因为这关系到获客成本以及动态营收，均指向运营成本。

尽管服务成为企业增收抓手，但根据ICCRA住房租赁产业研究院根据对214项申报案例分析，增值服务带来的多径收入占长租公寓整体营收规模仅为0.3个百分点。赵然认为，一方面在于行业处于初始发展阶段，缺乏类似于酒店行业的统一会计准则，导致相关数据没有被单独统计；另一方面，现阶段增值服务被部分企业作为赠送服务，以提升项目体验。

存量时代

运营力成为资产价值新标尺

从资本涌入、品牌崛起、项目加速落地“规模化”扩张路径，转向深耕用户、深耕产品、深耕服务的精细化“运营”，住房租赁行业进入相对“沉寂期”，行业开始历经换轨，试图把“慢变量”做成“护城河”。

过去十余年，住房租赁行业经历了一轮快速扩张。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套（间）。进入2026年，新增供给仍保持一定规模。ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个，新增房间约10.4万间，同比分别增长47.1%和28.4%。

规模与价值之间的关系被重新审视。出租效率、客户留存、成本控制与服务体验等共同影响资产的现金流表现和长期竞争力。2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，行业整体运营基本盘保持稳健。但同期青年公寓和租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%，长期客户留存仍存在改善空间。

运营力的价值，最终需要体现在资产收益上。以一个拥有1000间可出租房间的集中式租赁住房项目为例，假设每间房每月运营成本降低50元，在其他条件不变的情况下，项目年度净营业收入（NOI）可增加60万元；按照4.5%的资本化率测算，对应的资产价值增量约为1333万元。

“规模仍然重要，但规模只有通过稳定运营、透明数据和可复制机制，才能转化为估值与资本认可。运营红利的本质是把管理能力变成可审计的NOI（净运营收益），再变成可定价的资产价值。”赵然表示，下一个十年，住房租赁行业的竞争将主要发生在资产持有期内，能把每一间房运营得更久、更稳、更值钱的企业，才能在下一轮资本循环中赢得主动。

8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》‌提出，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。“租赁住房REITs完整的资金通道正式打开，投资回报路径也进一步明确。”中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹称。

(编辑：文静)