高盛又对中国楼市下判断了，这回它说上海、深圳会先回暖，你信不信？
它凭什么这么有底气？
想看懂这份预测，咱们得先回头看看，中国楼市这几年到底经历了些什么。
作为上海合作组织峰会的东道主，中国希望向世界展示实力与稳定。
可是看看国内的经济数据，压力还是不小。
经济增速在4.6%左右徘徊，青年失业率超过21%。
出口有所回落，投资者撤走的资金有几十亿美元。
经济放缓的原因有很多，房地产行业是最核心的那个。
这个行业的规模，一度占到中国国内生产总值的四分之一左右。
现在呢，它已经连续第四年处在下行周期里。
房地产的不确定性，正在一点点传到就业、居民储蓄和经济增长上。
各国领导人齐聚天津，而天津的一座摩天大楼，最能说明这件事。
这座楼就是天津高银金融117大厦。
眼下中国房地产行业压力明显，过去拉动经济增长的引擎，现在成了不确定性的来源。
在天津这样的城市，这种变化直接写在了城市天际线上。
高银金融117大厦，是全世界最高的未投入使用的摩天大楼。
这个项目2008年开工，设计楼层超过100层。
整栋楼的造型像一根手杖，顶上是一个钻石形状的中庭。
按照规划，楼里会有办公区，还有一家五星级酒店。
它本来应该是展示中国经济崛起的窗口，最后却成了经济放缓的象征。
股市大跌，开发商又陷入困境，项目一度停了下来。
所以说，高银金融117大厦身上，同时有两个故事。
大楼高117层，原本有望成为中国最高的建筑，设计也相当抢眼。
可之后整整十年，它一直空着，一直没完工。
报道说，从2015年开始，这座楼就一直顶着“全球最高未投入使用建筑”的名号。
股市下跌导致工程停工以后，它慢慢成了中国房地产困境的缩影。
最新的消息是，大楼已经重新开工了。
2025年4月的报道显示，官方媒体说工程有望在几周内复工，相关部门也发了新的施工许可证。
话虽这么说，这栋楼的前景还是让人打问号。
全国商品房销售都在下滑，市场需求能不能撑得起来，还得再看看。
中国房地产市场的调整已经进入第四年。
小城市房价在跌，就连一线城市，有些房产价值也跌了30%。
一些头部开发商规模缩水，有的干脆退出了市场。
这里面最受关注的，就是恒大。
恒大曾经是中国最大的房地产开发商，2017年市值达到顶峰，超过500亿美元。
到了2024年，恒大的债务违约规模已经有3000亿美元左右。
2025年8月，恒大正式从香港联合交易所退市。
公司现在还有几百个没完工的项目，债权人能拿回多少钱，还说不准。
这事可不光是开发商的事，它跟普通老百姓关系也很大。
中国房地产和建筑行业，直接养活了1500多万就业人口。
住房需求一降，这些从业者首当其冲。
还有一些买了房的家庭，到现在还在等交房。
居民家庭大约70%的财富都压在房子上，房价一跌，社会信心多少也受了影响。
现在，中国正在换一种思路推动行业调整。
2021年，监管部门给房企融资定了“三道红线”，目的是把企业负债控制住。
这一招随后让一部分房企出现了流动性紧张。
后来，有关部门出台了有针对性的支持措施，鼓励银行给困难房企放贷。
不过，并没有搞全面救助。
2025年7月召开的中央城市工作会议，把方向说得很清楚。
城市大规模扩张的时代已经结束了。
接下来的重点是城市更新，包括改造老旧住房、升级基础设施、提升城市韧性。
会议再次强调了那句老话：“房子是用来住的，不是用来炒的。”
这意味着，有一部分项目会被盘活，但也有不少项目会继续停在那儿。
对地方政府来说，停工的高楼确实影响城市面貌。
放到国家层面，传递出来的信号是保持克制。
不是每家企业都会被救，也不是每个项目都能完工。
中国允许行业的一部分环节有序出清，用可控的方式推进调整，防止投机再次失控。
美国总统特朗普发起的贸易战冲击着全球，各方的目光都集中在天津的上合组织峰会上。
印度总理莫迪七年来第一次访华，印度的“多向结盟”政策正面临最大的考验。
跟中国接触能不能开启一段新的伙伴关系，跟俄罗斯的会谈会怎么谈，都很受关注。
在美国关税、贸易战和恐怖主义这几重挑战之间，印度要怎么拿捏，同样让人关注。
说回高盛。
天津这栋楼的故事听着挺沉重，可楼市不会一直趴着不起来。
高盛最近又出了一份报告，话说得很干脆：上海、深圳会带头复苏，有望在2026年底率先触底，比其他一线和二线城市早6到24个月走出来。
它还算了一笔账：2025年底到2028年底，沪深房价累计可能涨15%左右。
不过先别急着高兴，这是均价，不是家家都涨。
核心地段的好房子可能涨得远超平均，偏一点的地方，大概率还是横着走，没什么大动静。
回暖的梯队也排好了。
北京、广州这些一线城市，估计明年上半年陆续见底；新一线、省会和计划单列市这些二线城市，真正站稳回升，可能得等到2027年到2028年。
说白了，核心城市先醒，其他城市慢慢跟上。
高盛对中国楼市盯得特别紧，过去一年连着更新了5次报告，从偏谨慎一路调到看好核心城市。
它不爱情绪化地唱多唱空，习惯拿数据和模型说话，政策一变就跟着修正，从来不跟市场较劲，也不死守着老观点。
数据也给它撑了腰。
2026年3月，上海二手房网签31215套，创下近5年新高，持续了33个月的均价下跌总算停了。
同一个月，深圳一二手房成交大涨，二手房成交创近12个月新高，核心区域率先止跌企稳。
政策这边动作也不小。
今年的政府工作报告提出，要多渠道盘活存量商品房。
合肥、杭州、青岛、重庆这些城市纷纷出手收储，上海还推出了住房收购置换，专门帮想换房的人解决“卖旧买新”这个老大难问题。
上海4月10日更新了基准地价，这是时隔六年头一回。
中环内1到3级住宅用地基准价上调6%到9%，全年住宅用地计划供应却比去年少了23.3%。
核心地价往上提，新增供应往下压，政府的意思再明白不过了。
业内的口风也变了。
经济学家任泽平说，核心城市核心区域基本已经筑底，往下的空间有限；全联房地产商会创会会长也直言，市场底部已经形成。
以前大家都不怎么吭声，现在开始有人敢站出来明明白白地说话了。
再回头看天津那栋117大厦，它代表的是大干快上、一路狂飙的旧时代。
中央已经说了，城市大规模扩张的时代结束了，以后拼的是城市更新。
所以楼市回暖不会是遍地开花，而是挑城市、挑地段、挑房子。
对普通人来说，别再幻想全国普涨，也犯不着担心全面崩盘。
以后的楼市，就是城市分化、资产分层。
选对了核心，手里攥着的就是确定性；踩错了节奏，可能还得再熬上好几年，才能等来转机。
楼市没有神话，只有常识。
高盛这回的判断，有数据垫底，有政策印证，也有成交量撑场子。
到底对不对，时间会给答案。
不过按眼下这些信号推下去，这一回，它大概率又要说中了。
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