成都商品住房销售制度改革实施细则落地|商品住房|土地出让|存量时代|成都市|现房|购房人|预售

2026年10月26日，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局四川监管局三部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起执行。该文件是成都对接住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）的落地细则，标志着商品住房销售制度改革在西部核心城市正式进入执行阶段。

《实施意见》围绕预售条件、预售资金监管、现房销售、土地供应、金融监管、开发建设管理六大板块作出系统安排，核心是以2026年8月28日为界实行“新老划断”：此前已取得建设工程规划许可证的项目按原政策执行，此后新发布出让公告的项目预售门槛抬升至主体结构封顶，并有序推行现房销售。至此，成都成为继北京、上海、广州、深圳、武汉、天津、杭州、宁波、温州、十堰、苏州、合肥之后，全国第13个出台住房销售制度改革细则的城市，也是成渝地区率先落地该细则的核心城市。

新政五大特点：

底线对标中央、弹性留足空间

从政策文本看，成都此次细则在框架上严格对标中央“8·28新政”的三条底线，在执行口径与配套安排上则明显向“留空间、保平稳”倾斜，可归纳为五个特点。总体取向是“底线不放松、执行留弹性”，属于全国13城中相对宽松的一档。

特点一：预售门槛抬升至主体封顶，但过渡缓冲期给足

2026年8月28日后新发布出让公告的项目，申请预售的单体建筑工程须完成主体结构封顶，封顶标准明确为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成，将形象进度转化为可核验的工程节点。与此同时，新政对存量项目给出双重缓冲：8月28日前已拿地但未取得工程规划许可证的在途项目，经属地政府评估风险并报备后，2027年12月31日前仍可按原预售条件申请；对超期未开发、停工滞建的历史遗留问题项目，可延至2028年12月31日前按原条件执行。这一“双缓冲”安排使成都成为已落地细则城市中过渡窗口相对最长的城市，实际上为在途项目预留超过两年的软着陆期。

特点二：落地现房销售定金制，5%比例处于全国顶格

成都明确提出，实行现房销售的项目，开发企业在取得建筑工程施工许可证后可与购房人签订购房定金合同，收取不超过房屋总价5%的定金；定金全程封闭管理、不得使用，房屋具备交付条件后解除监管；企业违约不能按期交房的购房人有权解除定金合同。成都5%的定金上限与广州、武汉、天津、杭州、宁波、合肥一致，处于全国高档，明显高于上海、深圳、苏州的3%和北京的1%。

特点三：土地款分期最长两年且免息，处于全国宽松档

2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可分期缴纳，首付款在合同签订之日起30个自然日内缴纳且不低于全部价款的50%，余款可在合同签订后两年内缴清，分期缴纳不计利息。余款两年免息的安排与北京、杭州、苏州、合肥一致，同属全国宽松档。配合“优选优质宗地出让”“带方案出让、拿地即开工”等安排，新政在土地端为房企留出了较为从容的资金腾挪空间。

特点四：全口径资金封闭管理，主办银行制成硬约束

单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均须纳入主办银行账户管理，贷款资金受托支付、按建设进度分批发放。同时要求开发企业须用自有资金购地，并推行项目开发公司制、项目手册信息填报，形成“拿地—建设—销售—交付”全链条的资金闭环。这是本次改革中最具实质约束力的条款，与封顶预售、全额资金监管、按揭竣工后发放共同构成闭环，从根本上压缩了资金被挪用的时间与空间。

特点五：配套工具较为丰富，兼顾品质与交付

新政在强监管之外同步配置了多项弹性工具：支持分期开发、分期办理施工许可与分期验收，最小施工单元为单位工程；优化装修项目竣工备案，探索按毛坯、室内装修两个阶段分别备案；推行“验登合一”实现竣工即交证；推行住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）。

尤为值得关注的是，新政同步强化了工程建设的质量安全底线约束，明确要求压实建设单位质量安全首要责任，严禁任意压缩合理工期，严禁压缩混凝土浇筑等关键工序，从施工组织源头杜绝为赶工期而牺牲工程质量的倾向。这些安排使成都细则在执行层面具备较强的可操作性，兼顾了“好房子”品质导向与交付底线，也体现出成都在强监管框架下尽可能为项目开发保留操作空间的思路。

后市影响研判：

短期供应节奏保持平滑，中期重塑市场格局

（一）短期：市场供应节奏平滑过渡

根据中指数据，成都2026年1—9月新房累计成交超4.5万套，截至9月可售套数约15.7万套。叠加新政为存量项目设置的2027、2028年底双缓冲，未来两年市场供应节奏将保持平滑，不会出现因现房销售全面推行导致的可售房源断档。新政通过最长至2028年底的过渡期安排，避免了供应端在短期内剧烈收缩，但库存消化仍将是未来一段时期的市场主线。

（二）中期：房企资金模型重构

封顶预售叠加全口径资金封闭管理与自有资金购地要求，项目回款周期普遍后移6—12个月，对房企自有资金实力与融资能力提出更高要求。土地款两年免息分期、现房销售定金制、分批发放开发贷款等配套安排，一定程度上对冲了政策冲击，但对资金实力与融资能力相对有限的房企而言，资金链压力将有所上升，行业集中度有望进一步提升。

（三）需求端：新房改善化加深，一二手联动增强

根据中指数据，成都二手住宅2026年1—9月累计成交约17.1万套，其中9月成交约1.8万套，是新房成交的3倍以上，成为承接刚需与刚改需求的主渠道。随着新房逐步向现房销售过渡、购房人“所见即所得”预期增强，新房与二手房的客群将进一步分层：新房聚焦改善与品质需求，二手房承接刚需居住需求，一二手联动、置换链条的作用将更加突出。

（四）土地端：市场分化格局加剧

根据中指数据，2026年1-9月成都涉宅用地成交66宗、成交总金额约318亿元，位列全国第六，板块成交分化明显，“5+2”区及近郊热点板块的优质地块实现溢价成交。未来，在自有资金购地、封顶预售、全口径资金监管的多重约束下，房企拿地将更趋审慎与聚焦，核心区位、职住平衡、配套完善的优质宗地将成为争夺焦点，而远郊高库存板块的拿地意愿将进一步走弱，土地市场分化格局加剧。

以下为政策原文：

成都市住房和城乡建设局

成都市规划和自然资源局

国家金融监督管理总局四川监管局

关于贯彻落实《关于完善商品住房

销售制度的通知》的实施意见

各有关单位：

为贯彻落实《住房城乡建设部自然资源部金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，结合本市实际，提出如下实施意见。

一、明确商品住房预售条件要求

（一）优化存量项目预售管理。2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证（含部分取得）的商品住房项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；项目范围以土地出让合同约定范围界定。

（二）规范新增项目预售条件。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑工程应完成主体结构封顶。封顶标准为单体预售楼栋顶层顶板浇筑完成。

（三）支持开发过程中项目平稳过渡。2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已公告）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，经区（市）县政府（管委会）评估风险确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住建部门和市规自部门备案后，2027年12月31日前仍可按我市原有预售条件申请预售。项目按照新的政策规定实施预售资金监管，设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。

（四）支持历史遗留问题项目盘活。2026年8月28日（含）前，取得国有建设用地使用权的超期未开发、已停工滞建历史遗留问题等项目，盘活时经相关区（市）县政府（管委会）评估风险、集体研究决策，在2028年12月31日前，报市住建部门和市规自部门备案后，可按原预售条件执行。

二、明确新增项目预售资金监管模式

（一）监管职责与机构。市县住建部门履行预售资金监管职责。市房屋产权交易中心作为住房资金监管机构，承担锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和成都高新区范围（以下简称“5+1”区域）内具体监管工作，四川天府新区、成都东部新区及其他（区）市县由属地政府（管委会）确定资金监管机构，也可委托市房屋产权交易中心承担具体监管工作。

（二）资金入账。住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部直接存入项目预售资金监管账户。

（三）解除监管。商品住房项目完成竣工验收备案及附属设施设备交付使用备案，开发企业可解除资金监管，但应保留适当资金用于房屋交付和首次登记。

三、有序推行商品住房现房销售

（一）持续推进新出让土地现房销售。2026年8月28日后新发布出让公告的土地，有序推行现房销售。实行现房销售的，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息；公告中未明确销售方式的，销售方式由房地产开发企业结合市场需求自主确定。

（二）强化现房销售备案管理。现房销售前，房地产开发企业应办理房屋首次登记，将现房销售方案、不动产权登记证明和附属设施设备交付使用备案意见书等报市县住建部门备案。现房销售的房屋及建设用地使用权无抵押、查封等限制交易的情形。

（三）推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应在取得建筑工程施工许可证前向市县住建部门书面明确现售意向。在取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订购房定金合同，收取不超过房屋总价5%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

市房屋产权交易中心承担“5+1”区域定金监管工作，四川天府新区、成都东部新区及其他（区）市县由属地政府（管委会）确定定金监管机构，也可委托市房屋产权交易中心承担。定金监管机构在项目主办银行开立监管账户，房屋具备交付条件后，解除定金监管。定金全程封闭管理，不得使用。

市住建局制定购房定金合同范本，购房定金合同应约定定金金额、对应房源、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。

四、优化土地供应管理

按照住房发展规划、年度计划和市场需求，合理优化商品住宅用地布局，科学统筹供地规模和节奏。优选区位优势好、职住需求足及公服配套齐的优质宗地出让，切实满足市场需求。探索根据区域职住需求、拟出让宗地规模等指标，合理设置宗地现房销售要求。探索根据销售方式差异化设置成品住宅建设要求。持续优化一体化城市设计，根据轨道交通场站综合开发等用地需求，支持带方案出让，推动拿地即开工。

房地产开发企业须用自有资金购地。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按照国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于全部土地出让价款的50%，余款可在出让合同签订后两年内缴清。分期缴纳的，不计利息。

五、落实金融监管要求

（一）房地产项目推行主办银行制。单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，对项目资金进行封闭管理。2026年8月28日后新签订房地产贷款合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。其他项目也应根据资金监管需要协商确定主办银行。

房地产开发企业应当在主办银行开立资金账户。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

（二）加大项目融资支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。

六、强化开发建设管理

（一）商品住房开发建设实行项目开发公司制，房地产开发企业应通过项目手册（项目电子手册），及时填报项目拿地、命名，以及主办银行、开发贷款、自有资金、项目开发计划、建设进度等信息。

（二）优化房地产项目绿色建筑星级全装修和成品住宅技术管理规定，减少资源浪费，提高房地产项目开发品质，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

（三）压实建设单位质量安全首要责任。安全生产文明施工措施费必须单独列支、足额拨付。严禁任意压缩合理工期，严禁压缩混凝土浇筑等关键工序。落实材料进场验收和见证取样制度，强化分户验收管理，推动分户验收结果与竣工验收、交付使用有效衔接。推行住宅工程质量潜在缺陷保险（IDI）。

（四）支持分期开发、分期办理施工许可、分期验收。探索支持项目分期分阶段开发销售，项目开工前，房地产开发企业会同设计、施工单位按照具备独立使用功能的原则合理划分施工单元（最小单元应为单位工程），办理施工图设计和审查后，可按划分的施工单元申请办理施工许可。项目按联合验收“一件事”要求办理分期联合验收后，支持办理分期竣工验收备案。优化装修商品住房项目竣工备案管理，探索按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。

（五）推行“验登合一”，实现“竣工即交证”。强化部门协同，打通业务系统，推动不动产首次登记和竣工验收备案同步申请、并联审批。

（六）强化市场监管。严厉查处房地产开发企业、中介机构通过非监管账户收取预售资金、定金等违法违规行为，切实规范房地产市场秩序，维护购房群众合法权益。

保障性质住房项目不适用于本实施意见，预售资金和定金监管、强化质量安全监督等细则另行制定。

本实施意见自发布之日起执行。此前所发文件相关内容与本实施意见不一致的，按本实施意见执行。

成都市住房和城乡建设局

成都市规划和自然资源局

国家金融监督管理总局四川监管局

2026年10月26日

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